Como não passar raiva na Declaração do I.R.

 Já lhes adianto que a maioria dos pontos elencados aqui não irão ajudar muito na declaração deste ano

1) Introduzir novos tipos de investimentos aos poucos, explico com um exemplo: se no seu primeiro ano como investidor você comprar ações, FIIs, opções, mercado futuro, aluguel de ações e principalmente INVESTIMENTO NO EXTERIOR, você pode ter certeza que vai ter muita dor de cabeça na declaração, pois vai ter que aprender muita coisa em um curto espaço de tempo. Então eu sugiro que vá devagar, porque você pode ter certeza que na sua primeira vez declarar só ações e I.R. já vai ser suficiente para te dar uma baita dor de cabeça;

2) Tenha uma calculadora de I.R., é baratinho e facilita demais. Uso a da MyCap, mas não recomendo, só não troquei porque daria um trabalho danado e já me acostumei a ela. Não cheguei a testar, mas “olhando por fora” a calculadora da Sencon parece ser muito boa;

3) Quanto mais diversificada a sua carteira, mais declarações você vai ter que correr atrás, então não exagere ao ponto de pulverizar;

Todo FII tem seus defeitos #61: MCCI11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Sofreu um pequeno Default no início de 2022, o CRI Calçada (Hotel Vogue), que foi estruturado pela própria Mauá. Defaults fazem parte de ativos High Yield, o problema aqui é os gestores terem colocado um CRI High Yield dentro de um fundo High Grade;

1.2. CRI Calçada: não se pronunciaram sobre o evento, os cotistas ficaram sabendo do Default por outro fundo que também tinha o CRI (FLCR11);

1.3. Investidores foram pegos de surpresa pelo Default, então é bem provável que a gestão não vinha comentando sobre a situação do ativo nos Relatórios Gerenciais. E pelos relatos de algumas pessoas, a situação da empresa Calçada vinha piorando a algum tempo;

1.4. Ainda sobre o caso CRI Calçada: Gestor encheu a bola do devedor, dizendo que ele tinha caráter, mas na Recuperação Judicial disseram que o CRI não possuía garantias reais. A seguir o momento da Live a que me refiro: https://youtu.be/h4XXpRkuxU4?t=2994

1.5. Taxa de performance muito cara, 20% do que exceder 100% CDI;

Todo FII tem seus defeitos #60: CPFF11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Alguns dos gráficos do Relatório Gerencial são um pouco desnecessários, como o de “Atribuição de performance” e alocação por imóvel;

1.2. Negociado com bem menos desconto do que seus pares, entretanto, têm conseguido entregar mais rendimento aos seus cotistas;

1.3. Parcela de CRIs representa apenas ¼ do fundo;

1.4. Queda da representatividade dos fundos de renda urbana;

1.5. Cheio de fundos que não são muito conhecidos (VVPR11, VXXV11, LASC11, PNPR11, CJCT11...), seria bom se tivesse um melhor detalhamento sobre tais ativos;

Todo FII tem seus defeitos #59: VGHF11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Concentração exagerada no CRI Mabu, que no momento em que escrevo representa 17,7% do PL. Algo que não é muito saudável, já que se trata de um CRI High Yield de Multipropriedade;

1.2. O CRI acima passou por uma reestruturação recentemente e a Devant não quis participar do novo CRI;

1.3. Deveriam dedicar um pouco de espaço para a explicação dos FIDCs, já que são um instrumento que os investidores têm menos conhecimento e pelo retorno que tem tido deve ser algo bem arriscado;

1.4. Estratégia de Valor está meio que largada as traças, e assim deve permanecer, já que alocar nessa estratégia impactaria os rendimentos no curto prazo;

1.5. Não informa o LTV dos CRIs;

Todo FII tem seus defeitos #58: GCFF11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Fundo vai amortizar parte do capital, operação que na minha opinião só vai dar dor de cabeça para o investidor na declaração do imposto de renda;

1.2. 6,16% do PL em RBED11, que além de ser do setor educacional, tem caído bastante nos últimos meses, logo chuto que o fundo está com um resultado bem negativo nesse FII;

1.3. Ausência de fundos de Renda Urbana, segmento que possui as melhores localizações

1.4. Na parcela de FIIs de tijolos há uma concentração muito grande em FIIs logísticos. Inclusive essa classe sofreu uma queda muito grande em 2021, algo que pode ter aumentado os prejuízos não realizados do fundo;

1.5. Ausência de FIIs de shopping, que é um segmento que gosto bastante, por ter uma grande diversificação de inquilinos;

1.6. Por ser um fundo muito pequeno, taxas fixas acabam pesando mais no fundo;

Todo FII tem seus defeitos #57: VINO11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Se alavancou em 350MM para aumentar os rendimentos em apenas R$0,01/cota, isso acontece porque o Cap Rate do imóvel da Globo é de 7,6% e o custo da dívida é de 6%, mas ainda temos as taxas do fundo;

1.2. Com a compra do imóvel Globo o fundo ganhou um inquilino majoritário com grande poder sobre o fundo;

1.3. Antes de acontecer a emissão houve uma reavaliação do VP em -5%, que somadas aos 10% do IPCA da uma queda real de 15% no VP, algo que beneficiou bastante a Globo, que conseguiu comprar uma quantidade maior do fundo com menos dinheiro;

1.4. Concentração excessiva (39%) em um imóvel/inquilino;

1.5. Baixa adesão na emissão para captar recursos para compra do imóvel Globo, o que demonstra falta de interesse dos cotistas pela operação;

Todo FII tem seus defeitos #56: HSLG11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Aumento expressivo do VP, na ordem de 8,9% sem haver qualquer incremento de renda via aluguéis. O fundo até aumento o rendimento em janeiro/2022, mas foi devido a não recorrentes (venda de imóvel);

1.2. Falta de transparência das despesas na DRE, o que seria “Outras Despesas” e “Despesas de Ocupação”?;

1.3. Problema da 1ª versão que foi solucionado: Não é possível relacionar os imóveis aos inquilinos, apenas o último, que tem a logomarca da Casas Bahia;

1.4. Problema da 1ª versão que foi solucionado (será se o gestor viu o meu post?): Não há informações sobre quais imóveis são Condomínios Logísticos;

1.5. Concentração excessiva na Via Varejo, dificultando o repasse de reajustes. Pode ter certeza que a Via Varejo é muito mais importante para o fundo do que o fundo/imóvel é para a empresa.

Todo FII tem seus defeitos #55: CVBI11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. CRIs não ordenados por % PL, atrapalhando a análise dos CRIs mais representativos;

1.2. Inexistência de uma breve descrição dos CRIs, a maioria dos corporativos são de empresas pouco conhecidas, dificultando a análise do risco;

1.3. Mistura de indexadores, prefiro eu mesmo escolher a porcentagem de IPCA e CDI na carteira;

1.4. Não informa a razão PMT dos CRIs pulverizados, logo não tem como acompanhar a saúde de tais CRIs;

1.5. No passado esse fundo fazia empréstimo de pai pra filho, como pode ser evidenciado no seguinte ponto da primeira versão: “CRIs CLE A e B, que somados representam 13,6% do PL, possuem uma remuneração ridícula de CDI + 1,5%. Acho uma sacanagem quando gestores colocam esse tipo de CRI em carteira, subtraia as taxas de ADM e sobra apenas CDI + 0,42%. Parece que os gestores não se colocam no lugar dos cotistas”;

Todo FII tem seus defeitos #54: RVBI11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Negociado com menos desconto do que outros FOFs, mas apresenta um DY maior do que a média do segmento;

1.2. 5% do PL em BBPO11, fundo de agências;

1.3. 8% do PL em AIEC11, fundo de lajes com 2 imóveis e 2 inquilinos, sendo que um deles estava querendo quebrar contrato atípico. Acredito que haja opções melhores no mercado que estão bem descontadas;

1.4. ¼ do fundo é de fundos da casa, e geralmente os FOFs não ficam girando tanto essas posições;

1.5. Concentrado em poucos FIIs;

1.6. Conseguiu ter um prejuízo de 100 mil reais em dez/21, mês muito positivo para o IFIX.

Todo FII tem seus defeitos #53: HOFC11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Taxa de administração sem o desconto é bem salgada (1,25% a.a.);

1.2. Fazer alavancagem sem a cobertura de Contratos Atípicos é bem imprudente, porém, a alavancagem não é exagerada

1.3. Ed. Birmann 20, que representa quase 1/3 do fundo, está com sérios problemas de vacância (64%) e a região onde o imóvel se encontra (Santo Amaro) também está com uma ocupação muito baixa. E dando uma olhada nos mapas é possível notar que ele está bem afastado dos demais prédios e percebe-se que não é uma área muito privilegiada, inclusive com várias residências na proximidade. Além de um rio passando bem em frente e rios cortando sampa não tem fama de serem dos mais cheirosos;

1.4. Uma parcela relevante do FII é locada para empresas de tecnologia, ou seja, maiores riscos de vacância devido a home office;

1.5. 7% do PL (antes era 13%) “sem correção”. Nunca vi algo assim, vou propor algo do tipo pro meu locador pra ver se ele aceita;

Todo FII tem seus defeitos #52: HSML11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Dezembro de 2021 e janeiro de 2022 não apresentaram rendimentos excepcionais, como geralmente acontece em fundos do segmento. E esse é um problema que já acontecia desde 2019

Fonte: Funds Explorer

1.2. Utilização de alavancagem para comprar uma unidade educacional da Kroton em cima do shopping, algo que não é o foco do fundo;

1.3. Baixa diversificação (apenas 5 shoppings);

1.4. Vendas e aluguéis ainda não tinham recuperado os valores de 2019 até o final do ano passado

Fonte: Relatório Gerencial HSML11

1.5. Quase 2/3 da ABL são de lojas âncora, que tem um cap rate menor, mais dificuldade em fazer reajustes e em caso de desocupação geram uma vacância relevante;

Todo FII tem seus defeitos #51: XPCI11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Não distribui correção monetária, daí fica girando CRIs para poder fazer tal distribuição: rolo contábil por rolo contábil eu prefiro o mais simples;

1.2. Taxa Média da parte IPCA (5,5%) já é inferior as taxas do Tesouro Direto;

1.3. 7% investido em FIIs, sendo XPML11 a principal posição, fundo que não tem nada a ver com o XPCI11;

1.4. Mistura de indexadores (prefiro eu mesmo calibrar a quantidade de IPCA e CDI na minha carteira);

1.5. CRI General Shopping (10% do PL), empresa listada em bolsa (GSHP3) que raramente gera lucro. E o CRI em questão é para securitizar shoppings que estão no FII GSFI11, que de tão alavancado nunca distribuiu rendimentos, mesmo antes da pandemia. Tem as garantias reais, mas mesmo assim, IPCA + 5% é o que os CRIs do Pão de Açúcar estão pagando com muito menos risco;

1.6. Cheio de CRIs HG com taxas de juros de empréstimo de pai pra filho. Exemplo: CRI Almeida Júnior (~5% do PL) tem remuneração de CD + 1,5%, retira a Taxa de administração vai para CDI + 0,5%. Aproximadamente 1/4 do PL se enquadra no que acabei de descrever;

Todo FII tem seus defeitos #50: LVBI11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Alocação lenta, não acompanho o FII, mas pelo histórico de rendimento do último ano, alocação da última emissão foi extremamente lenta;

1.2. AMBEV + Magazine Luiza representam mais de 20% do PL, não queiram ter essas 2 empresas como locatárias, elas esmagam os locadores;

1.3. Rápido ciclo imobiliário dos galpões logísticos: tempo de construção em média de 1 ano;

1.4. Barreiras de entrada fracas: Last Mile é até 35km do entorno do grande centro, logo terrenos para construção não são escassos, se comparados com outros setores;

1.5. Rendimento estagnado a quase 3 anos.

Todo FII tem seus defeitos #49: XPSF11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Posição minúscula em shoppings (4%);

1.2. Posição em FIIs de papel High Grade (5% em RBRR11 e 4% em KNCR11), tais FIIs já não tem uma boa remuneração com uma taxa, imagina com duas;

1.3. Investimento em TGAR11, FII em que a gestão engole mais de 30% das receitas, daí o XPSF11 tem em média 20% das receitas direcionadas para pagamento de taxas, ou seja, tem que fazer uns bons trades para compensar o carrego dessa posição

1.4. Gestor parece ser bem ativo nos trades, mas deu uma bela escorregada no final de 2021, quando não conseguiu nada em ganho de capital mesmo com o IFIX subindo forte;

1.5. XP não passa muito tempo sem fazer emissão e o fundo já tem quase 500MM de PL, caso cresça ainda mais pode prejudicar sua capacidade de realizar trades;

Todo FII tem seus defeitos #48: RBRR11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Taxa de gestão cara (1,00% a.a.) e Taxa de Performance de 20% sobre o que exceder o CDI, isso acaba machucando muito a distribuição, já que se trata de um fundo HG e os prêmios dos CRIs são baixos;

1.2. Cheio de CRIs empréstimo de pai pra filho, como o CRI Itaim Bibi AAA, que tem remuneração de CDI + 1,85%, que hoje representa quase 3% do PL, mas já representou 8%;

1.3. Exemplo de como a combinação dos 2 itens acima é perversa: CDI + 1,85% - 1,00% - 0,16% (20%*1,85%) = CDI + 0,70%, ou seja, caso venha a tributação não vai sobrar nada para o investidor;

1.4. Mais alguns exemplos de CRIs com taxas ridículas: CRI BTG Malls (CDI + 1,50% bruto e CDI + 0,4% líquido), CRI Iguatemi (CDI + 1,3% bruto e CDI + 0,24% líquido)

1.5. Antigamente possuía o CRI da Aliansce Sonae, que tinha remuneração de CDI + 0%, representando na época apenas 1,5%, mas na minha opinião não faz o menor sentido carregar um CRI desses. Não sei a quanto tempo ele está em carteira, mas imagina se estava na época de CDI a 2,00%, metade da remuneração ia para o cotista e metade para o gestor;

Todo FII tem seus defeitos #47: RBRP11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Alocação não chega a ser lenta, mas também não é rápida;

1.2. Mistura de 2 segmentos, lajes e galpões logísticos, apesar de que eu gosto do RBRL11;

1.3. Queda dos rendimentos, saindo de R$0,58/cota em 2020 para R$0,46/cota em 2021, a situação complicada das lajes contribuiu, mas acredito que foi a última emissão o principal responsável por esse cenário;

1.4. Taxas salgadas (1,18% a.a.), mas da pra desconsiderar, já que a gestão é bem ativa;

1.5. Não menciona quais os inquilinos, apenas o setor em que atuam;

Todo FII tem seus defeitos #46: KFOF11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Apenas 24% da carteira em FIIs de papel (estava em 16% na primeira versão), como a maioria dos FOFs, uma concentração gigantesca em FIIs de Tijolos;

1.2. Posição relevante em BRCR11 (7,90%), FII de lajes que já sofria com vacância antes mesmo da pandemia;

1.3. Obteve um prejuízo com trades de R$0,21/cota em nov/21 e não conseguiu obter ganho de capital em dez/21, sendo que esses dois meses foram de alta expressiva do IFIX;

1.4. O item acima é um indicativo de que o fundo apresenta várias posições com PM alto;

1.5. Carteira divulgada com atraso de um mês;

Todo FII tem seus defeitos #45: XPML11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Demora na divulgação de dados, estou no começo de fev/22 e tendo que analisar dados de nov/21;

1.2. Fundo já pediu carência de seus CRIs 2 vezes, sendo que o fundo está com carência das suas dívidas desde março/2020 (serão 27 meses em carência no total), ou seja, juros sobre juros e correção da dívida pelo IPCA a mais de 2 anos;

1.3. Maioria do portfólio é desconhecida pra mim, não sei dizer se são ativos de alta qualidade como os do HGBS11;

1.4. Ameaça do E-commerce pode diminuir a procura por espaços e reduzir o aluguel médio. Apesar de que eu acredito que a demanda por espaços em Shoppings no Brasil deve se manter, mas o risco existe e não deve ser desprezado;

1.5. Dividend Yield inferior a seus pares (VISC11, MALL11...);

1.6. Uma parcela relevante da cota é a “marca” XP.

Todo FII tem seus defeitos #44: VIFI11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Apenas ¼ do fundo em FIIs de papel. Não entendo o que gestores de FOFs tem contra fundos de papel, mesmo em momentos em que FIIs de papel estão bombando eles não compram essa classe de ativo;

1.2. Quantidade excessiva em Lajes Corporativas, esse pessoal que trabalha nessas lajes deve achar que esses tijolos são a 8ª maravilha do mundo;

1.3. Alocação de 5,7% em BRCR11, já perdi a conta de quantos FOFs tem esse FII lotado de vacância, mesmo antes da pandemia;

1.4. Carteira de FII de papel praticamente só High Grade, que já não tem uma remuneração muito alta com uma taxa, imagina com 2 então;

1.5. Fundo “nasceu” no final de 2019, que foi o topo do IFIX;

Todo FII tem seus defeitos #43: HGBS11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. 22% da carteira é de FIIs, ou seja, o cotista paga duas taxas;

1.2. Recuperação dos rendimentos em 2021 foi mais devagar do que de outros FIIs de shopping, como MALL11, HSML11 e VISC11;

1.3. Ameaça do e-commerce, apesar de que acredito que o impacto será limitado, o comércio online vai ser predominante em alguns setores, como por exemplo, eletrônicos, mas isso já vinha de algum tempo já. Agora certos comércios continuarão demandando espaço, por exemplo, roupas e calçados, muitos gostam de experimentar antes de comprar e outros se divertem no processo. Além de que o serviço possa vir a ocupar tais espaços, mas de qualquer forma, a competição por tais espaços será menor;

1.4. Competição menor pelos espaços vai levar a uma queda do aluguel;

1.5. Risco de novos imóveis adquiridos em emissões futuras não manterem o alto nível atual do portfólio. Na minha opinião, o FII nas condições atuais é perfeito, mas vocês sabem como gestoras são né, querem sempre crescer o fundo e, consequentemente, sua taxa de gestão. Não estou dizendo que os próximos imóveis serão de pior qualidade, mas o risco existe, assim como aconteceu com o VISC11 na compra dos imóveis da Ancar, que segundo relatos não são assim tão bons quanto o restante da carteira.

Todo FII tem seus defeitos #42: HGFF11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Gestão não parece ser muito ativa nos trades, já que o ganho de capital em 2021 representou apenas 10% da receita;

1.2. Fundo nasceu no final de 2019, ápice da bolha do IFIX;

1.3. Comentário da 1ª versão (3T2021): Menos de 25% da carteira alocada em FIIs de papel, sendo que o momento está muito mais favorável para essa classe de ativos. Lajes corporativas sozinha quase empata com FIIs de papel, não entendo essa TARA que FOFs tem com lajes;

1.4. Apenas 13% em estratégia tática, ou seja, para Trades, entretanto, as taxas são de gestão ativa;

1.5. Provavelmente está tomando um fumo extremamente grande em HGRE11 (5,12% do PL);

Todo contrato tem os seus defeitos: Contratos típicos

1. Qualidades:

1.1. Aluguéis a valor de mercado;

1.2. Permite saber como o imóvel se desempenha em momentos de estresse;

1.3. Permite que haja reajustes acima da inflação quando o mercado permitir;

1.4. Geralmente são locados para mais de um inquilino;

1.5. Geralmente são imóveis menos específicos, o que facilita a comparação com pares;

1.6. Sem grandes surpresas ao fim do contrato.

 

Todo contrato tem os seus defeitos: Contratos atípicos

1. Qualidades:

1.1. Estabilidade dos rendimentos;

1.2. Contratos de longa duração;

1.3. Geralmente realizado com empresas com perfil de crédito excelente;

1.4. Pode ser combinada com alavancagem e melhorar a renda;

1.5. Permite passar por momentos de crise com maior segurança.

 

Como analisar um Youtuber/Influenciador

Hoje vou passar para vocês alguns pontos que vocês devem ficar de olho nos influenciadores que vocês acompanham:

1) Se o influenciador fica fazendo cálculos/projeções absurdamente otimistas pode ter certeza que ele está muito mais interessado em vender o peixe dele do que te ensinar. Não se iluda, o objetivo dos influnciadores é ganhar dinheiro (nada de errado nisso), te ensinar é apenas o meio, mas tem alguns que exageram e fazem de tudo para que você fique animado com o mercado de FIIs e compre o curso/assinatura dele;

2) Verifique se ao analisar fundos o Youtuber além de apresentar os dados básicos e qualidades dos fundos, também comenta sobre os defeitos e riscos. Já lhes adianto que nunca vi um influenciador que passaria nesse quesito, o único que ousa fazer críticas a fundos tem o problema de pegar no pé de forma exagerada com alguns gestores e pegar leve com outros;

3) Verifique se as análises possuem profundidade ou se são rasas demais. É óbvio que o influenciador vai querer deixar as análises mais profundas para a parte paga, mas se ele não deixa isso claro nos vídeos, tome cuidado;

Como analisar Fundos Logísticos

1) Verificar a porcentagem de imóveis Condomínio Logístico: Tais galpões são o fillet mignon dos fundos logísticos pelos seguintes motivos: são menos específicos, o que facilita a troca de inquilino; muitas vezes são multi-inquilinos, algo que aumenta o poder de negociação do fundo; geralmente possuem contratos típicos, que possibilitam reajustes acima da inflação e não tem surpresas ao fim do contrato; na maioria dos casos localização privilegiada, já que precisam estar melhor preparados para a saída de um inquilino;

2) Contrato atípico? Tomem cuidado com fundos Logísticos de galpões com contratos atípicos, são muito específicos e os inquilinos tem muito poder sobre o locador

3) Atende empresas de e-commerce? Melhor forma de avaliar a qualidade de um galpão, já que as operações dessas empresas exigem um imóvel moderno

4) Possui projetos de desenvolvimento? Preço de compra de galpões está nas alturas, a saída então é desenvolver por conta própria

5) Locais disputados: Cajamar, Extrema, Cabo Agostinho (Pernambuco), Rodovia Castelo Branco, próximos a portos, Etc.;

Todo FII tem seus defeitos #41: HGCR11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Cheio de CRI indexado ao CDI com prêmios ridículos, verdadeiros empréstimos de pai para filho, fazendo com que o cotista de longa data sofresse bastante em 2020 e no começo de 2021 com rendimentos medíocres;

1.2. Não vejo motivos para ficar segurando resultados, quem investe em FIIs de papel tem que estar acostumado a rendimentos não linearizados;

1.3. 20% do fundo é composto por outros FIIs, sendo que nem falam quais são no Relatório Gerencial;

1.4. Para compensar os CRIs extremamente conservadores e aumentar a taxa média do fundo, os gestores parecem estar comprando CRIs que classifico como High Yield, vide o CRI Sforza e o CRI Rojemac;

1.5. O resultado do item acima é um fundo com taxas bem medianas;

Todo FII tem seus defeitos #40: PATC11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Dividend Yield muito baixo, o que é consequência de compras com Cap Rates baixíssimos, lembrando que o fundo cresceu bastante no final de 2019, que foi o ápice da bolha dos Cap Rates nanicos em FIIs de lajes corporativas;

1.2. Lentidão na alocação a ponto de devolverem o dinheiro para os cotistas;

1.3. Quase ¼ do fundo se encontra vago no momento em que escrevo essa análise;

1.4. Gestora comprou FIIs de lajes para diminuir o dinheiro em caixa, o problema é que esses fundos já não possuem um bom Yield/Cap rate, daí vc coloca 2 taxas (gestão do FII e do Pátria), não sobra quase nada. Usar o BRCR11 como exemplo, chutando um Cap Rate generoso de 7% a.a.: 7% - 1,165% (taxa PATC11) – 1,10% (taxa BRCR11) = 4,7% a.a.;

1.5. Gestora vendeu FIIs com prejuízo para comprar imóveis: Prejuízo em trades com FIIs + Cap rate baixo + 2 taxas = carrego horrível para o cotista;

Todo FII tem seus defeitos #39: BCIA11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Bradesco como administrador/escriturador tem sido problemático para mim, quem tem PETR4 sabe do que estou falando, 2 anos seguidos que o informe de rendimentos atrasa semanas;

1.2. Boa parte da parcela em FIIs de papel é de fundos High Grade, que possuem um carrego péssimo após 2 taxas de administração;

1.3. BRCR11 (3,9%), FII obrigatório na carteira dos FOFs, já tinha uma vacância enorme, agora com home office vai piorar. Além de que deve estar com um prejuízo enorme nessa operação;

1.4. Fez uma grande venda de ativos com prejuízo em novembro, que geraram perdas de R$0,34/cota, ou seja, pouco tempo antes do IFIX apresentar uma recuperação relevante;

1.5. Na primeira versão dessa análise já tinha constatado que se tratava de um fundo que não fazia tanto giro de ativos e com as quedas no IFIX passou a ter prejuízo por vários meses consecutivos;

1.6. Não possui FIIs de Renda Urbana, o segmento de FIIs de tijolos mais promissor.

Todo FII tem seus defeitos #38: HFOF11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Fundo gigante, 2 BI, o que dificulta a entrada e saída de fundos, principalmente dos pequenos;

1.2. Quantidade excessiva de fundos da própria casa;

1.3. Concentração excessiva em FII de tijolo, isso após um longo período de bonanças para FIIs de papel. Uma possível explicação para isso seja o item 1.1., pois pelo tamanho do FOF, girar a carteira não é tão fácil;

1.4. Antigamente o gráfico de segmentos possuía 5% em varejo e chamar RBVA11 de FII de varejo é meio complicado. Atualmente consta 13% em Renda Urbana, que na verdade são agências;

1.5. Preocupantes 18,7% do PL expostos ao segmento bancário: BBPO11 (8,3%), GTWR11 (5,6%), RBVA11 (4,8%);

Todo FII tem seus defeitos #37: XPIN11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Galpões industriais são muito depreciados, qualquer um que já entrou em um pode constatar isso;

1.2. Histórico de emissão abaixo do VP;

1.3. A indústria no Brasil não vai pra frente, cada ano que passa representa menos em porcentagem do PIB nacional;

1.4. Não conheço a maioria dos inquilinos, então não tenho a menor ideia do perfil de crédito dos mesmos;

1.5. Preconceito com fundos de galpões industriais, logo não tem o apoio dos influenciadores;

1.6. Clara tendência de aumento de vacância, que atinge todos os principais galpões do fundo

Fonte: Relatório Gerencial XPIN11

1.7. Elevada concentração geográfica nas cidades de Atibaia/Janirú, que representam mais de 60% da ABL do fundo.

Todo FII tem seus defeitos #36: XPLG11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Distribuía mais de R$0,68/cota no começo de 2019 e 3 anos depois está distribuindo R$0,64/cota. Uma das possíveis causas é a compra de imóveis com Cap Rates baixos e os projetos em desenvolvimento;

1.2. Rápido ciclo imobiliário dos galpões logísticos, observem que o galpão em desenvolvimento em Extrema tem previsão de construção de apenas 1 ano e meio;

1.3. Salto de mais de 10% no VP em 2019, sem contrapartida aparente nos aluguéis: VP aumentou, distribuição diminuiu. Dizer que os imóveis valorizaram é fácil, quero ver aumentar o aluguel;

1.4. Vacância alta (10%) persistente a vários meses;

1.5. RMGs se encerrando no início de 2022;

Todo FII tem seus defeitos #35: MORE11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. ¼ do fundo em lajes, segmento que não estou muito otimista devido aos impactos do Home Office ainda a serem desconhecidos;

1.2. Investimento em MGLG11 (1,95% do PL), fundo que comprou Galpões Logísticos descartados pelo BTLG11 (comprados quando o fundo ainda se chamava TRXL11 e era gerido pela TRX) e que metade dos imóveis se encontram no Rio de Janeiro. Fatores que contribuíram para que o fundo apresente uma queda de quase 50% no mercado secundário;

1.3. Investimento em BRCR11 (3,78% do PL), fundo que sofria com vacância antes mesmo da pandemia;

1.4. Investimento em MGHT11 (3,43% do PL), fundo de Hotéis (majoritariamente CRIs) que eu não compraria;

1.5. Investimento em RBCO11 (2,73% do PL), fundo de lajes que tem sofrido bastante com vacância e a depender de quando o fundo montou posição está com um belo prejuízo;

Todo FII tem seus defeitos #34: VILG11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Distribuía R$0,80/cota no começo de 2019 e hoje, mais de 2 anos e meio depois, está distribuindo R$0,64/cota, uma queda nominal de 20%, além de um IPCA de 17% durante esse período. Muito provável que essa queda tenha acontecido devido a aquisição de imóveis com Cap Rates bem baixos;

1.2. Rápido ciclo imobiliário dos galpões logísticos, observem que o galpão em desenvolvimento do fundo estava em “Greenfield” em dez/2020 e tem previsão de entrega no 2T/2022, apenas 1 ano e meio;

1.3. Apesar da euforia criada pelo mercado com galpões Logísticos, o aluguel médio do segmento está estagnado, como um dos gráficos do RG mesmo mostra

Fonte: Relatório Gerencial VILG11

1.4. Imóveis locados para AMBEV, que é um dos piores locatários possíveis, pode até ter um ótimo perfil de crédito, mas a empresa esculacha com o proprietário ao fim do contrato (pesquisem o caso do fundo GRLV11). E como são imóveis fora de grandes centros, só a AMBEV pode ocupa-los integralmente, então esperem quedas significativas ao final dos contratos;

Todo FII tem seus defeitos #33: BCFF11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Baixa remuneração e historicamente não aparenta ser capaz de subir o Valor Patrimonial, ou seja, não entrega nem rendimentos e nem valorização do patrimônio;

1.2. Rendimentos estagnados há anos, na verdade caíram, ou seja, perda de poder de compra com o passar dos anos. Saindo de R$0,87/cota em nov/11 e uma década depois se encontra em R$0,50/cota;

1.3. FOF gigantesco, com mais de 2 bilhões de patrimônio, o que dificulta muito na realização de trades, já que são poucos os FIIs em que ele pode operar sem distorcer a cotação;

1.4. Maior taxa de administração que já vi em um FOF (1,25% a.a.);

1.5. Não se posicionou em fundos de papel indexados ao IPCA para aproveitar os rendimentos gordos devido a inflação elevada;

Todo FII tem seus defeitos #32: PVBI11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Concentração excessiva em um inquilino, Prevent Senior, atua num bom segmento (saúde), mas é perigoso ter uma concentração de 50% em um inquilino;

1.2. Fundo de quase 1 bilhão de VP, então vai ser difícil diluir o empreendimento acima;

1.3. Precisa fazer emissões para diversificar, mas está sendo negociado abaixo do VP;

1.4. Já vi pessoas dizendo que a localização do imóvel mencionado acima não seja tão prime como muitos pensam;

1.5. Realização de emissão em um momento completamente desfavorável, que conseguiu captar apenas 30 milhões;

1.6. Alavancagem e contratos típicos não costumam combinar muito, mas como o fundo tem se mostrado resiliente na vacância, talvez esse não seja um empecilho;

Todo FII tem seus defeitos #31: KNRI11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Emissões somente para clientes Itaú;

1.2. Rendimentos ficaram estagnados por 10 anos, distribuiu R$ 0,70/cota em fev/2011 e até jul/2021 distribuía R$ 0,69/cota;

1.3. Valor patrimonial crescente sem que a capacidade de distribuição aumentasse, em outras palavras, os imóveis valem mais, mas a renda gerada por esses imóveis não é maior;

1.4. Taxa de gestão cara, 1,25% a.a., enquanto tem gestão cobrando 0,75% a.a.;

1.5. Despesas em maio representaram 27% das receitas, fui verificar abril para ver se tinha algo errado e o número foi pior ainda: 34%!!! Fui verificar 1 ano atrás e 23%;

1.6. Aparentemente os custos de emissão são pagos pelo fundo, ou seja, não basta não ter direito de preferência, os cotistas ainda têm que pagar os custos para os clientes private;