Todo FII tem seus defeitos #57: VINO11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Se alavancou em 350MM para aumentar os rendimentos em apenas R$0,01/cota, isso acontece porque o Cap Rate do imóvel da Globo é de 7,6% e o custo da dívida é de 6%, mas ainda temos as taxas do fundo;

1.2. Com a compra do imóvel Globo o fundo ganhou um inquilino majoritário com grande poder sobre o fundo;

1.3. Antes de acontecer a emissão houve uma reavaliação do VP em -5%, que somadas aos 10% do IPCA da uma queda real de 15% no VP, algo que beneficiou bastante a Globo, que conseguiu comprar uma quantidade maior do fundo com menos dinheiro;

1.4. Concentração excessiva (39%) em um imóvel/inquilino;

1.5. Baixa adesão na emissão para captar recursos para compra do imóvel Globo, o que demonstra falta de interesse dos cotistas pela operação;

1.6. 5% do PL locado para Abril, editora em recuperação judicial, que deve estar louca para reduzir despesas e uma ótima forma de conseguir isso é aumento o percentual de funcionários em home office;

1.7. 5% do PL locado para C&A, que tem se mostrado um inquilino que dá muita dor de cabeça, chorando carência e descontos de forma exagerada;

1.8. Quase 30% do PL do fundo localizado no Rio de Janeiro;

1.9. Se considerarmos apenas a renda recorrente, os rendimentos desse FII não são muito atraentes;

1.10. Segundo imóvel no RJ não aparenta estar em uma localização muito boa;

1.11. 17% do fundo locado para a própria Vinci, claro conflito de interesse, independentemente de quais ou quantos instrumentos utilizaram para mitigar esse conflito de interesse;

1.12. 6% do PL locado para We Work, empresa de Co Working mal das pernas;

1.13. Muitos contratos do fundo são atípicos, o que pode estar mascarando vacância ou inflando aluguéis;

1.14. Cotação pode cair ainda mais com o fim de resultados a distribuir;

1.15. Operações Sale and Leaseback tem uma chance maior de serem desova de imóveis;

1.16. Maioria dos imóveis do fundo são locados para apenas um inquilino;

1.17. Tenho minhas dúvidas se a localização dos imóveis é realmente boa, mas reconheço que avaliação de localizações não é o meu forte.

2. Qualidades:

2.1. Gestão ativa da carteira com a venda da loja da Renner com um lucro expressivo de 20MM, ou aproximadamente 1,60/cota;

2.2. Bastante transparência quanto aos passivos do fundo, informando as despesas, o custo da dívida e vencimento;

2.3. Praticando aluguéis abaixo da média do mercado, logo tem mais espaço para fazer reajustes;

2.4. Segundo relatos, o imóvel comprado da Globo é bem localizado;

2.5. Sem vencimento de contratos até 2024.

3. Compraria? Não, muitas operações controversas ou com risco elevado, principalmente a com a Abril. E acredito que haja FIIs de Lajes superiores no mercado.

4. Dicas:

4.1. Acrescentar uma tabela compilando as principais informações.

5. Dados:

5.1. Data da análise: 06/02/2022

5.2. Cotação: R$ 49,58

5.3. VP: R$ 55,18

5.4. P/VP: 0,90x

5.4. Contexto: FIIs de lajes ainda sofrendo com vacância.

Observações:
- O objetivo do post não é denegrir o fundo, mas expor alguns defeitos e abrir uma discussão saudável
- Não aprofundo para não alongar o post, caso queira uma explicação melhor basta comentar
- Não é recomendação de compra/venda, é apenas a opinião de uma sardinha pessimista