Planilhas do FIIcaEsperto

Planilha da Papelada:

- Saiba a % por segmento da sua carteira de fundos de papel

- Simule a taxa média da sua carteira 

- E vários outras informações

https://docs.google.com/spreadsheets/d/1bdVMn-157egULDMexsANX05jUvhEirkzL50yYhcqdiE

Planilha da Tijolada:

- Considerações sobre a qualidade dos imóveis, das localizações e concentrações por imóvel e inquilino

- Avaliação da alavancagem do fundo

- Comparador de fundos por segmento

https://docs.google.com/spreadsheets/d/1LkAeywSd7rLEoTAiQsNHq00TMdzVf4QpoxA2USKIOK4

Planilha dos FOFs:

- Compilado das principais informações dos FOFs

- Cálculo do Duplo Desconto em tempo real

https://docs.google.com/spreadsheets/d/1ifzZX4OFc-Ux1BWeJM9oh-oSmsrXfmP18Kg8umFs9O0

Planilha Geral:

- Proporciona uma visão da sua carteira como um todo por tipo, segmento e gestor

- Estima a renda proporcionada pela carteira

https://docs.google.com/spreadsheets/d/1kHm8YxvQoXmsaECrnYXvgobkyOTNfPmFWMS9DcKDxjI

Principais postagens do Blog

Para facilitar a navegação de novos usuários criei esse post fazendo um compilado das postagens mais importantes do Blog. Assim que novas publicações relevantes forem sendo feitas vou atualizando essa página.

Planilhas do FIICaEsperto

Conteúdo:

- Descubra sua exposição por indexador, segmentos e a Taxa Média da sua carteira

- Outras planilhas (Tijolo, FOF, Geral)

https://fiica-esperto.blogspot.com/2023/07/ranking-de-risco-dos-fundos-de-papel.html

Que informações procurar em um fundo de papel

Conteúdo:

- Melhore a sua interpretação das informações contidas em um relatório gerencial

https://fiica-esperto.blogspot.com/2023/10/que-informacoes-procurar-em-um.html

Garantias dos CRIs Pulverizados (Teoria e Prática)

Conteúdo:

- Explicação sucinta de como fundos de papel se protegem contra calotes

- Como avaliar o risco de fundos de papel

- Exemplos reais de CRIs que deram problemas e a aplicação das garantias para proteger os recursos dos cotistas

https://fiica-esperto.blogspot.com/2023/04/garantias-dos-cris-pulverizados-2.html

https://fiica-esperto.blogspot.com/2023/04/como-identificar-fundos-de-papel-high.html

https://fiica-esperto.blogspot.com/2023/05/cris-que-deram-problema-cri-loteamento.html

https://fiica-esperto.blogspot.com/2023/05/cris-que-deram-problema-nova-sousa.html

https://fiica-esperto.blogspot.com/2023/05/cris-que-deram-problema-calcada-hotel.html

 

Minha visão sobre os fundos de tijolos

Conteúdo:

- Análise das forças e fraquezas para os principais segmentos de fundos de tijolos (Lajes, Galpões Logísticos, Shopping e Renda Urbana)

- Que fundos escolher

- Como analisar o preço

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/05/como-eu-faco-valuation-de-fundos_26.html

 

Por onde começar no mundo dos FIIs

Conteúdo:

- Vantagens e desvantagens de se começar por cada uma das classes de ativos (Papel, tijolo ou FOF)

- Como avaliar as 3 classes de ativos

https://fiica-esperto.blogspot.com/2023/02/por-qual-classe-de-ativos-comecar-no.html

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/05/como-eu-faco-valuation-de-fundos.html

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/05/como-eu-faco-valuation-de-fundos_26.html

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/05/como-eu-faco-valuation-de-fundos_25.html

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/01/como-analisar-um-fii-de-papel.html

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/01/como-analisar-um-fof.html

Como não passar raiva na declaração de I.R.

Conteúdo:

- Boas práticas para gastar menos tempo na declaração do imposto de renda

- Lista com os custodiantes que evito

- Como funcionar uma calculadora de I.R.

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/02/como-nao-passar-raiva-na-declaracao-do.html

https://fiica-esperto.blogspot.com/2023/03/blacklist-custodiantes-quais-evitar-e.html

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/05/como-funciona-uma-calculadora-de-ir.html

 

Breve resumo das Estratégias de Trades em emissões

Conteúdo:

- Pré-arbitragem

- Arbitragem

- Pós arbitragem

- Redução de PM

- Flipagem

- Pós integralização

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/01/breve-resumo-das-estrategias-de-trades.html

 

Trades em FIIs

Conteúdo:

- Estratégia de Double ou Triple Yield

- Como operar a volatilidade intradiária (Daytrade)

- Troca para fundos com maior potencial de alta

- Dificuldades encontradas por quem quer fazer trades com FIIs

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/06/3-rendimentos-com-o-mesmo-dinheiro.html

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/08/exemplo-pratico-de-como-operar.html

https://fiica-esperto.blogspot.com/2023/01/trade-em-fii-e-so-alegria.html

 

Postagens úteis para investidores de fundos de papel

Conteúdo:

- Lucro contábil x Regime Caixa

- Marcação a mercado

https://fiica-esperto.blogspot.com/2023/06/tabela-distribuicao-contabil-ou-regime.html

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/09/pros-e-contras-regime-caixa-x-lucro.html

https://fiica-esperto.blogspot.com/2021/12/economia-avancada-para-sardinhas-2.html

 

Postagens úteis para investidores de fundos de tijolos

Conteúdo:

- Contratos atípicos e típicos

- Como analisar fundos logísticos

- (Em construção)

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/02/como-analisar-fundos-logisticos.html

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/02/todo-contrato-tem-os-seus-defeitos.html

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/02/todo-contrato-tem-os-seus-defeitos_2.html

Por onde começar no mundo dos FIIs?

Irei iniciar justificando o porquê acredito que é melhor começar os investimentos em FIIs por fundos de papel e em seguida elencar argumentos para as duas outras possibilidades (fundos de tijolos e FOFs).

Começando por Fundos de Papel

Acredito que o investidor deva começar por fundos de papel por esta classe de ativos proporcionar um rendimento maior no curto prazo, e assim, como acontece na academia (sou do bonde da maromba), o importante no início é motivar a pessoa, para que ela não desista logo no começo. E nada melhor para isso do que entregar um rendimento bem acima do que ele estava acostumado, provavelmente na poupança.

Outros argumentos que pesam a favor do iniciante começar por fundos de papel:

- Facilidade de verificar se o fundo está caro ou barato;

- Menor volatilidade da cotação (geralmente).

O problema de se começar pela papelada é que é mais difícil de se compreender o funcionamento dos CRIs e suas garantias. Além do medo de estar emprestando dinheiro para empresas de menor porte ou até mesmo para outras pessoas físicas. Devido a esse medo inicial, o melhor é optar por fundos High Grade e ir aumentando o risco ao passo que for sendo capaz de diferenciar riscos e compreender garantias.

Todo FII tem seus defeitos #150: DVFF11

1. Defeitos/riscos:

1.1. Gestão Devant, que em vários momentos demonstrou não estar alinhada com os interesses dos cotistas (ancoragem de fundos da casa, emissões consecutivas, tentativa de emissões sem a menor condição, censura de comentários em redes sociais...);

1.2. Origem do fundo é meio polêmica, já que o FOF foi ancorado por DEVA11, algo que na época gerou revolta entre os cotistas do fundo de papel;

1.3. Ancoragem do fundo logístico da casa (DPRO11), FOFs ancorando emissões da própria gestão já é algo corriqueiro no mundo dos fundos imobiliários (estão fazendo isso até mesmo com fundos de papel). Entretanto, em DVFF11 os gestores nem esperaram o fundo encorpar um pouco para fazerem isso. Além de que agora temos a seguinte situação: DEVA11 ancorou DVFF11 e este ancorou DPRO11;

1.4. Fundo DPRO11 é cheio de rolos: monoimóvel + monoinquilino + contrato típico + alavancagem de 200% de curto prazo (6 a 18 meses);

1.5. No início do fundo compraram vários CRIs bem conhecidos pelos cotistas de DEVA11 (GPK, Circuito de Compras, WAM e loteamento goiás). Atualmente restou apenas WAM e melhoraram a diversificação da carteira;

1.6. Posição em KNCR11, fundo muito High Grade, portanto não suporta 2 taxas de administração, sobrando pouca coisa para o cotista;

1.7. Mesmo sendo um FOF recente possui cotas de BRCR11, um fundo de lajes corporativas muito problemático que está descontado desde que me conheço por investidor de fundos imobiliários. Era um dos queridos dos FOFs em 2018 e 2019, mas nunca foi pra frente;

Todo FII tem seus defeitos #135: MCHF11

1. Defeitos/riscos:

1.1. Rendimentos do 1S22 não refletiram a inflação da época, mesmo com uma posição expressiva em CRIs e fundos de papel

1.2. Não cobra Taxa de Administração sobre MCHY11, mas cobra sobre os demais fundos da casa investidos pelo MCHF11, como Mauá Properties, MMDP11 e Mauá Renda Urbana

1.3. Logo após o IPO o fundo comprou quase 90% do PL em MCHY11, ou seja, utilizou o dinheiro captado em MCHF11 única e exclusivamente para ancorar um fundo da casa. Atualmente MCHY11 representa 1/3 do fundo, mas achei importante contar como foi a origem de MCHF11;

1.4. MCHY11 é um fundo High Yield um pouco esquisito, possui uma Taxa Média boa (IPCA + 12%), mas em sua carteira mistura ativos com remuneração IPCA + 7% com outros pagando IPCA + 26%

1.5. Emissões com taxas caríssimas, na 2 ª emissão o custo foi de 3,70%. A 3ª deve ser algo similar, já que também é uma oferta 400 cujo coordenador líder é a XP;

1.6. Preço da terceira emissão (R$10,00) acima do preço no secundário (R$9,87 e a pouco tempo estava em R$9,60), além de que o mercado ainda não está muito favorável para novas emissões em FOFs/Hedge Funds;

1.7. Carteira de CRIs se encontra concentrada em poucos ativos, sendo 12,3% no CRI Business Parl e 8,9% no CRI Maiojama;

1.8. Possui fundos de papel High Grade (VRTA11, HGCR11, MCCI11 e KNSC11) em carteira, que sofrem mais com a dupla taxação;

Todo FII tem seus defeitos #134: NAVT11

1. Defeitos/riscos:

1.1. Investimento em outros FOFs: HGFF11 e MCHF11, 3,7% e 3,5%, respectivamente. Ocasionando em tripla taxação (taxa NAVT11 + taxa FOF + taxa FIIs dentro do FOF).

1.2. As 3 principais posições do fundo (LGCP11, LFTT11 e SPVJ11) não possuem tanto liquidez;

1.3. Dos 6 CRIs em carteira 2 tem como devedor a Gafisa, perfazendo um total de 6,6% do PL. Tal incorporadora é negociada em bolsa (GFSA3) e passou por grupamentos diversas vezes, além de apresentar prejuízos constantemente

1.4. XPCI11 e PLCR11 são fundos de papel High Grade com Taxa Média na casa dos IPCA + 6%. Sou contra FOFs comprarem fundos HG porque depois de 2 taxas sobra bem menos para o cotista;

1.5. Ter uma posição relevante em crédito é algo excelente para o carrego e enfrentamento de períodos mais difíceis, como o que experimentamos recentemente, no entanto, isso também quer dizer que o fundo possui menos potencial do que os FOFs concentrados em fundos de tijolos

Todo FII tem seus defeitos #114: SNFF11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Grande exposição do fundo a mídia faz com que o fundo seja negociado a P/VP superior aos demais FOFs, proporcionando menos janelas de entrada. Em contrapartida isso pode ser bastante benéfico em momentos de euforia do mercado;

1.2. Legal fazerem o Relatório Gerencial interativo em Power BI, mas seria bom ter uma versão em PDF também, principalmente para os cotistas menos modernos;

1.3. No início o fundo possuía uma posição não desprezível em FOFs, algo que considero negativo devido ao carrego pesado das operações, já que há uma Tripla Taxação (Taxa do SNFF11 + Taxa FOF + Taxa fundos dentro o FOF). Comprar FOFs super descontados podem até fazer sentido para as pessoas físicas, mas para outros fundos não;

1.4. Não abrir a posição dos FIIs investidos nos primeiros Relatórios Gerenciais foi uma baita bola fora;

Todo FII tem seus defeitos #113: KISU11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Risco de tomar prejuízos ao ter que fazer rebalanceamentos da carteira. Estou ciente de que a gestão não precisa realizar as trocar imediatamente, mas se quiser realmente seguir o índice, em algum momento terá que fazer vendas com prejuízo. Atualização 2ª versão: uma olhada na DRE do fundo mostra que os prejuízos têm sido frequentes

 

1.2. Vários fundos que não me agradam e o fundo não vai poder se livrar: BRCR11, KNCR11, BBPO11, RBVA11, GTWR11, MXRF11 e HGRE11;

Como eu faço Valuation de Fundos Imobiliários #2 FOFs

Antes de iniciar gostaria de esclarecer que não tenho FOFs em carteira e não gosto tanto desse segmento, cogitando comprar somente com um belo desconto e para surfar a queda dos juros.

1º) verificar o VP atualizado do dia procurando o site do fundo, caso o FOF não tenha site, observe se faz muito tempo desde a última atualização do VP. Essa informação é fundamental, já que será a principal para a tomada de decisão;

2º) verificar a idade do FOF: fundos mais velhos geralmente carregam mais posições que deram errado. Então quanto mais novo, melhor;

3º) verificar o tamanho do fundo: quanto maior o fundo, maior a dificuldade para realizar o giro de ativos. Considero o tamanho ideal entre 100 e 200MM;

4º) verificar a porcentagem do lucro proveniente de Ganho de Capital. Entre dois FOFs com P/VP na casa dos 0,80x eu escolho aquele com maior porcentagem de renda proveniente de rendimentos;

5º) verificar porcentagem de CRIs na carteira. FOFs com esses ativos geralmente são precificados mais próximos a VP;

Todo FII tem seus defeitos #105: RBFF11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Duas emissões (2ª e 3ª) abaixo do valor patrimonial, ao menos declararam no Relatório Gerencial que não pretendem lançar novas emissões enquanto a cota no secundário não se aproximar do VP;

1.2. Gestão Rio Bravo é meio queimada entre os investidores de FIIs, então em um eventual boom dos FIIs, eu não espero que esse FOF seja negociado com um P/VP muito elevado;

1.3. Investimento em RBVA11 (6% do PL), fundo de agência com vacância e reajustes negativos em 2022;

1.4. BRCR11 (4,5%) como sempre presente nos FOFs, não vou repetir o que acho desse fundo;

Todo FII tem seus defeitos #101: OUFF11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Administrador/escrituração do Ourinvest, pode até ser que tenha um bom suporte com o informe de rendimento, mas como eu não conheço, isso pesa negativamente pra mim;

1.2. Investimento em BRCR11 (3,7% do PL), FII de lajes com vários imóveis bem fracos;

1.3. Muito provável que esteja tomando um fumo enorme em JSRE11 (4,7% do PL);

1.4. Vários FIIs (SALI11, SPVJ11, BLMG11, JPPA11 e AIEC11) de pouco conhecimento do público, o que dificulta avaliar a qualidade da carteira;

1.5. Segundo relatos em fóruns, gestor comeu mosca no Guedes Day mesmo tendo dinheiro em caixa;

1.6. Ignorou completamente o segmento de shopping;

Todo FII tem seus defeitos #76: BPFF11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. FOF muito antigo, quase 10 anos de existência, logo é de se esperar que tenha mais posições em prejuízo;

1.2. Rendimento decrescente ao longo do tempo e apenas no boom do final de 2019 conseguiu ter algum lucro relevante;

1.3. Investimento em vários FIIs de CRI High Grade (KNCR11, BTCR11 e RBRR11), que após 2 taxas não sobra pouco para o cotista do FOF, esse ponto é minimizado pela taxa de gestão baixa;

1.4. Investimento no clássico BRCR11;

1.5. Faltando um pouco de ousadia na escolha dos FIIs;

Todo FII tem seus defeitos #70: RFOF11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Segunda maior posição do fundo (8,5%) é em BRCR11. Para quem não sabe, esse fundo de lajes já sofria com vacância antes da pandemia e não parece dar sinais de melhora tão cedo;

1.2. Maior posição (9,3%) em KNCR11, FII de papel repleto de empréstimos de pai pra filho. A remuneração dos CRIs já não é muito boa, daí passa por 2 taxas de administração, sobra nada para o cotista;

1.3. 3,4% em RBED11, acredito que o segmento educacional será no futuro o que hoje são as agências bancárias;

1.4. Fundo teve seu IPO em fevereiro de 2020, pouco tempo antes das cotas derreterem;

1.5. Demora em lançar os relatórios gerenciais, tive que usar o de Maio, sendo que escrevo essa análise no final de Julho. Edit 2ª versão: terceira semana de fevereiro e usando dados de dezembro;

Todo FII tem seus defeitos #65: RBRF11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Taxa de performance que não seja sobre o IFIX não faz sentido;

1.2. Ganho de capital não realizado negativo, ou seja, no geral RBRF11 está no prejuízo nos FIIs em que possui cotas. Deixo aqui os meus parabéns a gestão pela transparência quanto a esse ponto

1.3. Investimento em BRCR11 (3,65% do PL), FII de lajes corporativa com dificuldade de preencher a vacância antes mesmo da pandemia, imagine agora;

1.4. Deve estar tomando um prejuízo imenso em HGRE11 (3,79% do PL). O mesmo vale para JSRE11 (3% do PL);

1.5. Boa parte dos FIIs de Papel são bem High Grade e duas taxas de administração devem impactar bem os rendimentos;

Todo FII tem seus defeitos #60: CPFF11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Alguns dos gráficos do Relatório Gerencial são um pouco desnecessários, como o de “Atribuição de performance” e alocação por imóvel;

1.2. Negociado com bem menos desconto do que seus pares, entretanto, têm conseguido entregar mais rendimento aos seus cotistas;

1.3. Parcela de CRIs representa apenas ¼ do fundo;

1.4. Queda da representatividade dos fundos de renda urbana;

1.5. Cheio de fundos que não são muito conhecidos (VVPR11, VXXV11, LASC11, PNPR11, CJCT11...), seria bom se tivesse um melhor detalhamento sobre tais ativos;

Todo FII tem seus defeitos #59: VGHF11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Concentração exagerada no CRI Mabu, que no momento em que escrevo representa 17,7% do PL. Algo que não é muito saudável, já que se trata de um CRI High Yield de Multipropriedade;

1.2. O CRI acima passou por uma reestruturação recentemente e a Devant não quis participar do novo CRI;

1.3. Deveriam dedicar um pouco de espaço para a explicação dos FIDCs, já que são um instrumento que os investidores têm menos conhecimento e pelo retorno que tem tido deve ser algo bem arriscado;

1.4. Estratégia de Valor está meio que largada as traças, e assim deve permanecer, já que alocar nessa estratégia impactaria os rendimentos no curto prazo;

1.5. Não informa o LTV dos CRIs;

Todo FII tem seus defeitos #58: GCFF11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Fundo vai amortizar parte do capital, operação que na minha opinião só vai dar dor de cabeça para o investidor na declaração do imposto de renda;

1.2. 6,16% do PL em RBED11, que além de ser do setor educacional, tem caído bastante nos últimos meses, logo chuto que o fundo está com um resultado bem negativo nesse FII;

1.3. Ausência de fundos de Renda Urbana, segmento que possui as melhores localizações

1.4. Na parcela de FIIs de tijolos há uma concentração muito grande em FIIs logísticos. Inclusive essa classe sofreu uma queda muito grande em 2021, algo que pode ter aumentado os prejuízos não realizados do fundo;

1.5. Ausência de FIIs de shopping, que é um segmento que gosto bastante, por ter uma grande diversificação de inquilinos;

1.6. Por ser um fundo muito pequeno, taxas fixas acabam pesando mais no fundo;

Todo FII tem seus defeitos #54: RVBI11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Negociado com menos desconto do que outros FOFs, mas apresenta um DY maior do que a média do segmento;

1.2. 5% do PL em BBPO11, fundo de agências;

1.3. 8% do PL em AIEC11, fundo de lajes com 2 imóveis e 2 inquilinos, sendo que um deles estava querendo quebrar contrato atípico. Acredito que haja opções melhores no mercado que estão bem descontadas;

1.4. ¼ do fundo é de fundos da casa, e geralmente os FOFs não ficam girando tanto essas posições;

1.5. Concentrado em poucos FIIs;

1.6. Conseguiu ter um prejuízo de 100 mil reais em dez/21, mês muito positivo para o IFIX.

Todo FII tem seus defeitos #49: XPSF11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Posição minúscula em shoppings (4%);

1.2. Posição em FIIs de papel High Grade (5% em RBRR11 e 4% em KNCR11), tais FIIs já não tem uma boa remuneração com uma taxa, imagina com duas;

1.3. Investimento em TGAR11, FII em que a gestão engole mais de 30% das receitas, daí o XPSF11 tem em média 20% das receitas direcionadas para pagamento de taxas, ou seja, tem que fazer uns bons trades para compensar o carrego dessa posição

1.4. Gestor parece ser bem ativo nos trades, mas deu uma bela escorregada no final de 2021, quando não conseguiu nada em ganho de capital mesmo com o IFIX subindo forte;

1.5. XP não passa muito tempo sem fazer emissão e o fundo já tem quase 500MM de PL, caso cresça ainda mais pode prejudicar sua capacidade de realizar trades;

Todo FII tem seus defeitos #46: KFOF11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Apenas 24% da carteira em FIIs de papel (estava em 16% na primeira versão), como a maioria dos FOFs, uma concentração gigantesca em FIIs de Tijolos;

1.2. Posição relevante em BRCR11 (7,90%), FII de lajes que já sofria com vacância antes mesmo da pandemia;

1.3. Obteve um prejuízo com trades de R$0,21/cota em nov/21 e não conseguiu obter ganho de capital em dez/21, sendo que esses dois meses foram de alta expressiva do IFIX;

1.4. O item acima é um indicativo de que o fundo apresenta várias posições com PM alto;

1.5. Carteira divulgada com atraso de um mês;