CRIs que deram problema: CRI Morumbi Plaza

Fundos envolvidos: RECR11

Breve descrição: CRI com risco corporativo para financiar a aquisição do imóvel Morumbi Plaza pela Li Investimentos Imobiliários S.A.

O que aconteceu: Conforme mencionado pelo gestor Moise em Live para o Baroni, o CRI foi idealizado para contar não apenas com a alienação fiduciária do imóvel, mas também com a cessão de recebíveis do aluguel de um inquilino que tinha intenção de ocupar o imóvel. No entanto, pouco tempo depois a pandemia teve início, fazendo com que esse possível inquilino desistisse e desde então não conseguissem mais alugar o prédio. Essa história pode ser conferida no link abaixo, já no momento exato:

https://www.youtube.com/live/21-kw-v4KB8?feature=share&t=1530

Com a situação delicada, alguns covenants deixaram de ser cumpridos e a gestora pode declarar o Vencimento Antecipado do CRI, conforme pode ser visto no Fato Relevante da época:

CRIs que deram problema: CRI Aracaju Shopping

Fundos envolvidos: RECR11, OURE11 e OUJP11

 

Breve Descrição: CRI com risco de crédito pulverizado em contratos de locação de lojas do Aracaju Shopping.

O que aconteceu: No início de fevereiro de 2023 foi veiculado pela REC via Fato Relevante de que a Aracaju Investimentos (Cedente) e a ACF Participações Ltda (Fiadora) entraram em Recuperação Judicial. A Cedente atua na indústria têxtil e passa por dificuldades, assim como várias outras do mesmo ramo de atuação, devido a concorrência com empresas chinesas.

Apesar da devedora ter entrado com pedido de RJ, as parcelas do CRI seguem adimplentes, uma vez que os aluguéis do shopping são pagos para uma conta em nome da Securitizadora, ou seja, nesse caso a garantia Cessão de Recebíveis funcionou conforme se espera. Diferente do que ocorreu inicialmente no caso da Gramado Parks, em que um juiz ordenou que os créditos fossem repassados para a empresa em recuperação.

Como usar o Blog

O primeiro passo é ler as postagens “base”, que irão dar embasamento para entender as análises dos FIIs. O link abaixo traz um compilado dessas postagens:

https://fiica-esperto.blogspot.com/2023/05/principais-postagens-do-blog.html

Em seguida recomendo a leitura das melhores postagens, tanto dos fundos de papel, quanto dos fundos de tijolos. Essas análises são especiais, pois como não tenho condições de dedicar grande quantidade de tempo para todas as análises, tive que escolher alguns fundos para fazer essas análises “modelo”.

https://fiica-esperto.blogspot.com/2023/05/analises-destaque-papel.html

https://fiica-esperto.blogspot.com/2023/05/analises-destaque-tijolo.html

Análises Destaque (Papel)

Postagens que tiveram maior número de views ou que dediquei mais tempo no desenvolvimento. Essa seção ainda está em desenvolvimento, inclusive as análises abaixo ainda não estão no nível desejado por mim.

High Grade:

(Pendente)

Middle Risk (Não contêm a atualização dos acontecimentos com a Gramado Parks):

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/06/todo-fii-tem-seus-defeitos-7-irdm11-30.html

High Yield (Válida):

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/09/todo-fii-tem-seus-defeitos-128-morc11.html

FIAgro (Desatualizada):

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/09/todo-fii-tem-seus-defeitos-136-vgia11.html

Hedge Fund (Desatualizada):

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/02/todo-fii-tem-seus-defeitos-59-vghf11-20.html

FOF:

(Pendente)

Análises Destaque (Tijolo)

 Análises Destaque (Tijolo)

Postagens que tiveram maior número de views ou que dediquei mais tempo no desenvolvimento. Essa seção ainda está em desenvolvimento, e com exceção da postagem de ALZR11, as demais análises precisam ser melhoradas.

Híbrido (Um pouco desatualizada):

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/04/todo-fii-tem-seus-defeitos-100-alzr11-20.html

Lajes (Precisa ser melhorada):

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/08/todo-fii-tem-seus-defeitos-116-hgre11-20.html

Logística (Precisa ser melhorada):

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/05/todo-fii-tem-seus-defeitos-109-brco11-20.html

Shopping:

(Pendente)

Renda Urbana (Postagem antiga, mas válida):

https://fiica-esperto.blogspot.com/2021/11/todo-fii-tem-seus-defeitos-14-trxf11-20.html

Industrial (Atualizada):

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/10/todo-fii-tem-seus-defeitos-142-fiib11.html

Desenvolvimento (Desatualizada, mas ainda assim completa):

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/04/todo-fii-tem-seus-defeitos-97-tord11-20.html

Principais postagens do Blog

Para facilitar a navegação de novos usuários criei esse post fazendo um compilado das postagens mais importantes do Blog. Assim que novas publicações relevantes forem sendo feitas vou atualizando essa página.

Planilhas do FIICaEsperto

Conteúdo:

- Descubra sua exposição por indexador, segmentos e a Taxa Média da sua carteira

- Outras planilhas (Tijolo, FOF, Geral)

https://fiica-esperto.blogspot.com/2023/07/ranking-de-risco-dos-fundos-de-papel.html

Que informações procurar em um fundo de papel

Conteúdo:

- Melhore a sua interpretação das informações contidas em um relatório gerencial

https://fiica-esperto.blogspot.com/2023/10/que-informacoes-procurar-em-um.html

Garantias dos CRIs Pulverizados (Teoria e Prática)

Conteúdo:

- Explicação sucinta de como fundos de papel se protegem contra calotes

- Como avaliar o risco de fundos de papel

- Exemplos reais de CRIs que deram problemas e a aplicação das garantias para proteger os recursos dos cotistas

https://fiica-esperto.blogspot.com/2023/04/garantias-dos-cris-pulverizados-2.html

https://fiica-esperto.blogspot.com/2023/04/como-identificar-fundos-de-papel-high.html

https://fiica-esperto.blogspot.com/2023/05/cris-que-deram-problema-cri-loteamento.html

https://fiica-esperto.blogspot.com/2023/05/cris-que-deram-problema-nova-sousa.html

https://fiica-esperto.blogspot.com/2023/05/cris-que-deram-problema-calcada-hotel.html

 

Minha visão sobre os fundos de tijolos

Conteúdo:

- Análise das forças e fraquezas para os principais segmentos de fundos de tijolos (Lajes, Galpões Logísticos, Shopping e Renda Urbana)

- Que fundos escolher

- Como analisar o preço

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/05/como-eu-faco-valuation-de-fundos_26.html

 

Por onde começar no mundo dos FIIs

Conteúdo:

- Vantagens e desvantagens de se começar por cada uma das classes de ativos (Papel, tijolo ou FOF)

- Como avaliar as 3 classes de ativos

https://fiica-esperto.blogspot.com/2023/02/por-qual-classe-de-ativos-comecar-no.html

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/05/como-eu-faco-valuation-de-fundos.html

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/05/como-eu-faco-valuation-de-fundos_26.html

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/05/como-eu-faco-valuation-de-fundos_25.html

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/01/como-analisar-um-fii-de-papel.html

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/01/como-analisar-um-fof.html

Como não passar raiva na declaração de I.R.

Conteúdo:

- Boas práticas para gastar menos tempo na declaração do imposto de renda

- Lista com os custodiantes que evito

- Como funcionar uma calculadora de I.R.

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/02/como-nao-passar-raiva-na-declaracao-do.html

https://fiica-esperto.blogspot.com/2023/03/blacklist-custodiantes-quais-evitar-e.html

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/05/como-funciona-uma-calculadora-de-ir.html

 

Breve resumo das Estratégias de Trades em emissões

Conteúdo:

- Pré-arbitragem

- Arbitragem

- Pós arbitragem

- Redução de PM

- Flipagem

- Pós integralização

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/01/breve-resumo-das-estrategias-de-trades.html

 

Trades em FIIs

Conteúdo:

- Estratégia de Double ou Triple Yield

- Como operar a volatilidade intradiária (Daytrade)

- Troca para fundos com maior potencial de alta

- Dificuldades encontradas por quem quer fazer trades com FIIs

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/06/3-rendimentos-com-o-mesmo-dinheiro.html

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/08/exemplo-pratico-de-como-operar.html

https://fiica-esperto.blogspot.com/2023/01/trade-em-fii-e-so-alegria.html

 

Postagens úteis para investidores de fundos de papel

Conteúdo:

- Lucro contábil x Regime Caixa

- Marcação a mercado

https://fiica-esperto.blogspot.com/2023/06/tabela-distribuicao-contabil-ou-regime.html

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/09/pros-e-contras-regime-caixa-x-lucro.html

https://fiica-esperto.blogspot.com/2021/12/economia-avancada-para-sardinhas-2.html

 

Postagens úteis para investidores de fundos de tijolos

Conteúdo:

- Contratos atípicos e típicos

- Como analisar fundos logísticos

- (Em construção)

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/02/como-analisar-fundos-logisticos.html

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/02/todo-contrato-tem-os-seus-defeitos.html

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/02/todo-contrato-tem-os-seus-defeitos_2.html

CRIs que deram problema: CRI Ávida

Fundos envolvidos: RECR11

Breve descrição: CRI corporativo de uma loteadora do Mato Grosso

O que aconteceu: O CRI teve o Vencimento Antecipado devido a múltiplos fatores:

Fonte: https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=412087

Dentre os vários motivos elencados acima não consta o não pagamento de parcelas do CRI, independente disso, diante de tantos descumprimentos legais o gestor deve ter optado por encerrar o CRI antecipadamente (obrigar o devedor a pagar a dívida antes do vencimento) antes que a situação piore. No entanto, o devedor não quitou o vencimento antecipado e agora o caso se encontra na justiça.

CRIs que deram problema: CRI Loteamento Goiás

Fundos envolvidos: Fundos da Hectare e Devant

Breve descrição: Como o próprio nome diz, se trata de um loteamento no estado de Goiás, mas desde muito antes já me trazia estranheza não conter o nome do incorporador. E posteriormente vim a descobrir o provável motivo da omissão do nome da loteadora: circula nas mídias sociais que uma das sócias do grupo RTSC, que é a Holding proprietária das gestoras Devant e Hectare, possui participação nesse loteamento, o que implica em conflitos de interesses e explica muito do que aconteceu nas negociações quando o CRI passou por estresse.

O que aconteceu: Originalmente esse CRI possuía indexação ao IGPM, o que ajuda a explicar os desenquadramentos das razões de garantia, vide que o IGPM chegou a rondar a casa dos 20 a 30% a.a. por bastante tempo, o que fez aumentar muito o saldo devedor do CRI. Ademais, durante essa época foi muito comum os incorporadores não repassarem toda a inflação para os devedores pessoa física, sob pena de aumentar muito os distratos, o que iria comprometer ainda mais a situação da empresa.

Durante muitos meses o CRI ficou com Razão PMT desenquadrada, o que já indicava que a operação não estava muito bem.

Fonte: https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=405488

CRIs que deram problema: RioPet

Fundos envolvidos: BTCI11

Breve descrição: CRI Corporativo da empresa RioPet, que é o principal fornecedor nacional de embalagens Pet do Brasil, sendo responsável por 95% da demanda brasileira.

O que aconteceu: No final de 2022 a empresa deixou de honrar as suas obrigações, então foi convocada uma assembleia a fim de se executar a dívida (tomar o imóvel dado como garantia). Pouco depois a empresa entrou com um pedido de recuperação judicial.

Fonte: https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=392233

CRIs que deram problema: CRI Ipatinga

Fundos envolvidos: ARRI11

Breve descrição: CRI de um loteamento na cidade de Ipatinga.

O que aconteceu: Nesse caso foi descoberto em meados de 2022 que o incorporador estava desviando as parcelas pagas pelos devedores pessoa física (quem comprou os lotes), o que é crime e motivo mais do que suficiente para decretar o vencimento antecipado do CRI (obrigar o devedor a recomprar a dívida). A seguir trecho do relatório gerencial da época sobre o acontecido:

Fonte: https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=339596

 

No final de 2022 os gestores fizeram o provisionamento do CRI (“PDD”), ou seja, de forma conservadora consideraram a dívida como causa perdida, no entanto, devem recuperar parte ou a integralidade do valor investido.

CRIs que deram problema: Nova Sousa

Fundos envolvidos: URPR11

Breve descrição: Título de dívida para financiar as obras de um loteamento na cidade de Souza-PB.

O que aconteceu: Esse foi um dos CRIs que passou pelo período de IGPM elevado em 2021 e que posteriormente modificou o indexador para IPCA, sendo reajustado fortemente por esse indicador também posteriormente. Como o empreendedor não conseguia repassar todo o IGPM, acabava tendo que absorvê-los.

Fonte: https://www.bases.org.br/noticias/2021/06/08/igpm-dispara-e-gera-preocupacoes.html

Além do IGPM de dois dígitos o empreendimento sofreu com um péssimo desempenho de vendas, que era de 51% em fev/21 e em março/23 se encontra em apenas 61%. E para completar durante o período de construção houve problemas e a construtora teve que ser substituída.

Fonte: https://www.urcacp.com.br/_files/ugd/a7871c_57e364f147304db0b0e50afe904b9b3e.pdf

 

A gestão Urca argumentando estar insatisfeita com a estratégia comercial da loteadora mostrou-se interessada em tomar o controle do empreendimento. Está sendo negociada então a dação de pagamento de 630 lotes performados e outros 3911 lotes não performados, sendo que o VGV (Valor Geral de Vendas) dos performados já é capaz de cobrir o saldo devedor do CRI.

CRIs que deram problema: Serpasa

Fundos envolvidos: VCJR11, VCRI11, VICA11, VCRA11 e BTAL11

Breve descrição: CRI de uma empresa agrícola cujos recursos foram utilizados para financiar um projeto Greenfield, ou seja, do zero.

O que aconteceu: Devido a atrasos com liberação de licenças a usina de cana-de-açúcar que deveria começar a operar no primeiro semestre de 2022, teve autorização de funcionar somente no início de 2023.

Com o atraso no início da operação o Fundo de Juros não foi capaz de absorver todo o período não operacional do projeto, e para que o CRI não ficasse inadimplente os devedores venderam outros ativos não estratégicos para honrar as parcelas do CRI.

CRIs que deram problema: Calçada (Hotel Vogue)

Fundos envolvidos: FLCR11 e MCCI11

Breve descrição: Se trata de um CRI cujo lastro é um hotel localizado no Rio de Janeiro

O que aconteceu: A devedora pediu recuperação judicial no começo de 2022. E para complicar a empresa colocou a securitizadora/fundo como credora quirográfica, ou seja, sem garantias reais, o que não é verdade. Posteriormente a devedora reconheceu a alienação fiduciária do imóvel ao CRI.

Desde então o devedor vem pagando as parcelas de juros sem fazer uso do fundo de reserva, o que demonstra preocupação por parte do devedor de que o imóvel seja alienado, já que o LTV da operação é muito baixo (valor do hotel supera em muito a dívida).

CRIs que deram problema: Languiru

Fundos envolvidos: VGIA11

Breve descrição: CRA antecipando recebíveis agrícolas da cooperativa Languiru, que atua no Rio Grande do Sul. A empresa foi fortemente impactada pelo aumento de custos com insumos agrícolas e queda dos preços de venda de suínos e aves.

O que aconteceu: O mercado veio a saber da situação crítica da cooperativa por meio de uma carta direcionada a bancos credores pedindo um alongamento do prazo de pagamento. Só depois que a notícia se espalhou que os gestores comentaram a situação da empresa em Fato Relevante. No entanto, as dificuldades financeiras já eram de conhecimento de pessoas mais próximas do negócio. A seguir reproduzo integralmente a carta aos bancos credores: