Todo FII tem seus defeitos #142: FIIB11

1. Defeitos/riscos:

1.1. Administrador Banco Daycoval: não tenho relatos se presta um bom serviço nos informes de rendimento. Conheça minha blacklist de custodiantes e dicas para não passar raiva na declaração de I.R. nos artigos abaixo:

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/03/blacklist-custodiantes.html

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/02/como-nao-passar-raiva-na-declaracao-do.html

1.2. Duas empresas permanecendo no complexo industrial sem contrato demonstra que o poder de negociação se encontra nas mãos dos inquilinos. Além de que essa situação estimula outros inquilinos a querer tal benesse, algo que reduz a segurança da renda dos cotistas

1.3. Desindustrialização do Brasil parece ser um processo irreversível;

1.4. “Mono-imóvel”, ou melhor dizendo, mono-local;

1.5. Histórico de inquilinos problemáticos. E é muito provável que os problemas continuem a aparecer, pois aparentemente os inquilinos são de pequeno porte, logo são mais frágeis financeiramente e não tem um nome a honrar (simplesmente quebra e abre outra empresa com o CPF de um parente)

1.6. Fundo fazendo obras relevantes para os novos inquilinos, mais uma demonstração de pouco poder de negociação do fundo. Concordo que é melhor fazer as adequações para o inquilino do que vacância, mas esse é um sinal inequívoco de que o fundo precisa “bajular” os inquilinos, já que esses custos geralmente são arcados pelo locatário

1.7. Concentração na indústria metal mecânica

1.8. Grande rotatividade de inquilinos, facilmente detectável pela variação da taxa de vacância.

2. Qualidades:

2.1. Empresa Wetzel saiu de recuperação judicial;

2.2. Já ouvi elogios a localização do imóvel em mais de uma circunstância;

2.3. Taxa de Administração bem leve, apenas 5% das receitas;

2.4. Baixa vacância

2.5. HGLG11 possui uma participação relevante de FIIB11, considero algo positivo, desde que não queiram incorporar o fundo;

2.6. Cidade com vocação industrial;

2.7. Fundo passivo, então nada de diluição da renda e patrimônio com novas emissões;

2.8. Até o início de 2020 os rendimentos do fundo apresentavam uma evolução pífia, entretanto, a partir do segundo semestre do mesmo ano conseguiu repassar bem a inflação que veio nos anos seguintes

2.9. Estrutura de condomínio industrial é muito benéfica para os inquilinos;

2.10. Li relatos de melhorias no acesso ao local.

3. Compraria? Não, o simples fato de não conhecer o custodiante já elimina esse fundo nos meus critérios. Além disso não gosto de fundos industriais.

4. Dicas:

4.1. Trazer mais informações sobre a localização;

4.2. Informar a taxa de administração do fundo;

4.3. Informar os inquilinos do fundo, algo que não é tão sigiloso, vide que uma consulta rápida no Google Maps me indicou muitos deles.

5. Dados:

5.1. Data da análise: 28/09/2022

5.2. Cotação: R$ 488,99

5.3. VP: R$ 456,54

5.4. P/VP: 1,07x

5.4. Contexto: SELIC estável em 13,75%, deflação em julho e agosto e talvez em setembro. Fundos de tijolos subiram bastante com o fim do ciclo de alta dos juros.

5.5. Conhecimento sobre o fundo: Baixo.

Observações:
- O objetivo do post não é denegrir o fundo, mas expor alguns defeitos e abrir uma discussão saudável
- Não aprofundo para não alongar o post, caso queira uma explicação melhor basta comentar
- Não é recomendação de compra/venda