Todo FII tem seus defeitos #141: KCRE11

1. Defeitos/riscos:

1.1. Não considero um índice de cobertura de 1,00x no Mezanino como algo saudável, esse valor significa que não há gordura alguma e talvez as séries subordinadas não estejam recebendo integralmente as parcelas

1.2. Garantias residências são muito mais susceptíveis a judicialização em caso de alienação (tomar o imóvel dado em garantia);

1.3. Demora no repasse da inflação, já que considera os índices de 2 e 3 meses anteriores

1.4. Utilização de alavancagem via compromissadas, que tem custo em CDI, em um fundo exclusivamente IPCA, algo que pode gerar descasamentos negativos (ou positivos). No momento em que escrevo (CDI alto e deflação), o impacto deve estar sendo negativo;

1.5. Não há informações quanto a porcentagem de imóveis performados dados em garantias. Acredito que o percentual seja bem elevado, mas seria uma boa informação a ser acrescentada;

1.6. Não há coobrigação TOTAL da Creditas quanto aos créditos vendidos, ou seja, ela não se responsabiliza pelos créditos vendidos. Apesar do sistema de subordinação criar um alinhamento, o que não significa que a empresa possa empurrar créditos podres para os CRIs

Todo FII tem seus defeitos #140: PORD11

1. Defeitos/riscos:

1.1. Custodiante Oliveira Trust consta na minha Blacklist pela dor de cabeça que me deu em UBSR11 (atual RECR11). A seguir deixo essa lista e algumas dicas para não passar raiva na declaração:

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/03/blacklist-custodiantes.html

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/02/como-nao-passar-raiva-na-declaracao-do.html

1.2. Do jeito que está escrito no relatório gerencial da a entender que a Taxa de performance é sobre apenas o Yield do IMA-B, ao invés de IPCA + Yield (Contribuição do usuário Hauer do ClubeFII)

1.3. Investimentos em FIIs representam 6% do PL e caixa 9%, mesmo passado bastante tempo desde a última emissão, reduzindo o potencial de ganho do fundo;

1.4. CRI Arena MRV, o principal ativo do fundo com quase 8% do PL, não conta com alienação fiduciária e está relacionado um clube de futebol (Atlético-MG) e como deve ser de conhecimento de muitos, times de futebol no Brasil possuem um desequilíbrio financeiro gigantesco, gastando muito mais do que arrecadam e com pouca visão de longo prazo

1.5. Sem informações quanto ao LTV dos CRIs;

1.6. Ausência de meios para avaliar a saúde financeira dos CRI Pulverizados. Na verdade, não há informação alguma sobre tais CRIs, nem mesmo localização, qual a garantia (loteamentos ou imóveis), inadimplência, etc.

1.7. CRI Alphaville, 5% do PL, não conta com alienação fiduciária e se trata de uma empresa listada em bolsa com prejuízos recorrentes e patrimônio líquido negativo

https://www.fundamentus.com.br/detalhes.php?papel=avll3

1.8. Em 2021 o fundo chegou a estar com 7% do PL em um CRI Pré-fixado de 10% a.a., sendo que a inflação já beirava os 9% e os juros futuros ultrapassavam os 10%. Tal CRI ainda se encontra na carteira, mas com uma porcentagem bem menor. (Contribuição do usuário Hauer do ClubeFII)

1.9. Já realizou emissão abaixo do VP e com altas taxas de emissão (Contribuição do usuário Hauer do ClubeFII).

Todo FII tem seus defeitos #137: VCRI11

1. Defeitos/riscos:

1.1. 4% do PL investido em outros fundos imobiliários, que sequer são citados no relatório gerencial

1.2. Gestão Vinci em alguns momentos demonstrou muita pressa em realizar novas emissões;

1.3. Fundo negociado abaixo do VP e a Vinci já fez emissões abaixo do VP, como por exemplo, em VISC11 (2 vezes);

1.4. CRI Casa & Vídeo: não conta com alienação fiduciária e o devedor é uma varejista, setor que frequentemente empresas pequenas, médias e até mesmo grandes entram em falência;

1.5. IPO do fundo aconteceu em maio/2022 e o fundo carrega CRIs com taxas bem aquém para o cenário atual, como CRI Direcional (IPCA + 5,5%), CRI CHP (IPCA + 6,2%), CRI Cassol (IPCA + 5,5%), dentre outros.

Todo FII tem seus defeitos #133: JPPA11

1. Defeitos/riscos:

1.1. Administrador Finaxis, nunca ouvi falar, então não sei dizer se presta um bom serviço na época dos informes de rendimento. Para consultar minha Blacklist de custodiantes acesse o link abaixo:

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/03/blacklist-custodiantes.html

1.2. Não informa o saldo de correção monetária acruada, mas levando em consideração os últimos rendimentos, que foram muito elevados, concluo que não haja muita CM a distribuir

1.3. Tabela de CRIs não ordenada pela % do PL. Só não dificulta tanto a análise porque a quantidade de CRIs não é tão grande;

1.4. Quatro CRIs com concentrações elevadas

1.5. Sem informações quanto a proteção contra deflação;

1.6. CRI Arquiplan (12% do PL): Sem informações quanto a andamento de obras e vendas, impossibilitando a avaliação dos riscos;

1.7. CRI GPCI (9,3% do PL): Sem informações quanto a razão PMT não é possível avaliar os riscos da operação.

Todo FII tem seus defeitos #132: SNCI11

1. Defeitos/riscos:

1.1. Fundo caro, ou seja, P/VP elevado. No momento em que escrevo o ágio está de apenas 3%, no entanto, podemos encontrar fundos de papel excelentes com deságio de 5% ou mais, como MORC11, por exemplo. Resumindo: sempre haverá opções mais descontadas e com qualidade disponível;

1.2. Cotista com estratégia de comprar aos poucos irá acabar fazendo compras com bastante ágio, portanto, acredito que o mais adequado a se fazer seja fazer aportes pontuais nas quedas ou nas emissões;

1.3. Apesar do fundo seguir o Regime Caixa (administrador BTG), não é possível afirmar que haja muita Correção Monetária acruada nos CRIs, uma vez que o fundo faz muito giro de ativos, vide o item 1.d. na DRE estar presente em vários momentos com valores elevados. Além de que não divulgam o saldo de Correção Monetária acruada

1.4. CRI Ceratti Magna: acho positivo CRIs cujo devedor seja um fundo imobiliário, pois é fácil de acompanhar, possuem um endividamento limitado e em caso de estresse basta fazer emissão abaixo do VP. No entanto, precisamos deixar claro que a Suno está utilizando o SNCI11 para socorrer o MGLG11, que passou para a gestão da Suno recentemente;