Qual a relação entre contratos atípicos e desova de imóveis

Postagem em resposta a pergunta de um seguidor do Blog

Antes de começar é bom deixar claro que esse é um tema controverso, que muitos se irritam quando toco no assunto, por estar questionando a idoneidade dos gestores.

Nessa postagem trago uma explicação sobre como identificar desovas e um exemplo real (último tópico). No meio da postagem também tem um tópico que abordo contratos atípicos:

https://fiica-esperto.blogspot.com/2023/10/o-que-pode-dar-errado-em-fundos-de.html

Que informações procurar em um Relatório Gerencial de FII de papel

Neste capítulo exponho as informações que considero fundamentais acompanhar mensalmente nos FIIs investidos ou com pretensão de comprar. Essa leitura difere da análise que é feita no primeiro contato com o fundo, onde o investidor deve coletar informações básicas sobre o fundo, como forma de distribuição de rendimentos, enquadramento de risco, etc.

Resultado x Distribuição (+/- reservas?)

Após ler a parte introdutória do Relatório Gerencial (RG), que na maioria das vezes é inútil*, procuro pela DRE para comparar o rendimento distribuído com o resultado auferido no mês. Daqui obtenho minha primeira informação essencial: o fundo está distribuindo todo o resultado, ou está consumindo reservas, ou ainda, está formando reservas. O próximo passo é tentar extrair alguma conclusão a partir de uma das 3 opções citadas:

- Distribuindo todo o resultado: particularmente gosto de fundos que distribuem todo o lucro auferido, mas é bom observar se essa política de distribuição não irá causar uma volatilidade negativa no rendimento anunciado, geralmente causada por um ou mais meses com inflação muito baixa.

O fundo VCJR11 é um excelente exemplo do que acabei de falar, esse é um fundo com foco em CRIs indexados ao IPCA que distribui pelo Lucro Contábil e não costuma fazer reservas. De posse dessa informação eu consigo prever com antecedência quando vai vir rendimentos fracos, e então tomar a decisão de vender provisoriamente ou ficar a postos para uma compra oportunista na Data Ex rendimentos.

Como identificar boas oportunidades de Trades em FIIs

A seguir exponho alguns indicativos de que determinado fundo pode ter uma boa valorização num futuro próximo (curto e médio prazo).

A maioria dos exemplos são com fundos de papel porque considero que essa classe de FIIs tem um comportamento mais previsível. Prefiro utilizar os fundos de tijolos para trades tentando captar a reversão da curva de juros.

Fundos com histórico de ágio

Como identificar: O mercado de FIIs é cheio de fundos queridinhos pelos investidores, fundos estes que atingem patamares muito elevados quando o mercado entra em modo euforia. Por isso eu busco me posicionar em fundos com histórico de ágio no passado já pensando que em algum momento o pessimismo vai passar, influenciadores vão falar do fundo e o mercado vai voltar a colocar dinheiro no ativo.

Para identificar quais fundos vão “bombar” no mercado de alta verifique o preço que o fundo atingiu no período de bonança. Também é muito útil escolher fundos que são populares (tem muitos cotistas e muito espaço na mídia).

É fundamental checar se o fundo manteve os fundamentos que levaram a alta expressiva no passado.

Exemplo (URPR11): O Urcão manteve um ágio imenso por longos meses em 2022 devido a altos rendimentos, em 2023 o fundo perdeu o ágio e atualmente é negociado com bastante desconto frente ao VP. Essa inversão se deu por aversão a fundos High Yield (as bombas dos fundos Hectare explodiram nesse ano) e rendimentos abaixo dos observados em anos anteriores.

Apesar de URPR11 estar bastante posicionado em Multipropriedades, ainda não há fortes indícios de que esses empreendimentos vão dar default e os rendimentos caíram por causa da deflação / inflação baixa, no entanto, uma hora ou outra a inflação volta com força no Brasil e isso deve se refletir nos rendimentos.

Outro fator que me faz pensar que URPR11 irá recuperar os tempos áureos é que a queda da SELIC vai fazer os rendimentos dos FIAgros caírem significativamente, fazendo com que pessoas que querem rendimentos altos procurem outros fundos que não dependam da SELIC alta para pagar mais de 1% a.m., e o Urcão se encaixa nesse perfil. Ou seja, quando reduzir a quantidade de fundos pagando o desejado 1% a.m., URPR11 vai chamar mais atenção, pois mesmo com inflação baixa o fundo é capaz de pagar essa porcenntagem sobre o VP.

O que pode dar errado em Fundos de Tijolos (Teoria e Prática)

Alavancagem frágil / mal estruturada

Como identificar: O primeiro passo para se identificar uma alavancagem malfeita é comparar o tamanho da dívida (passivo) com o ativo, muitos gestores já colocam essa informação no relatório gerencial, mas caso não contenha, basta pegar os dados de ativo e passivo no informe mensal.

E qual é a porcentagem saudável de uma dívida? Depende... Depende do segmento, lajes, que é um segmento bem volátil eu tenho uma tolerância bem baixa a alavancagem, já shoppings, que tem demonstrado uma alta resiliência, tenho uma tolerância muito maior. O tipo de contrato interfere muito também, quanto maior a porcentagem de contratos atípicos, maior a tolerância a dívidas. Um terceiro fator é a diversificação de inquilino/imóveis, quanto maior, mais tolerância a alavancagem.

Como é feito o cálculo do Valor Patrimonial para cada tipo de fundo

Fundos de Fundos (FOFs)

Como funciona: Certamente o tipo de fundo mais simples de se entender como é feito o cálculo do Valor Patrimonial (VP), já que é basicamente o Valor de Mercado (VM) ponderado dos fundos investidos pelo FOF. Logo, se os fundos dentro do FOF valorizam, o VP do FOF aumenta e vice-versa.

Confiabilidade: Total, mas fica desatualizada rapidamente

Comentários:

- Antes de realizar a compra confira o último VP divulgado, se houver vários dias desde a divulgação do VP, geralmente até o dia 15 no informe mensal, observe o comportamento do IFIX desde então, se subiu ou se caiu;

- Alguns fundos divulgam o VP diário do fundo, procure por essa informação nos sites do fundo;

- Hedge Funds possuem cálculo idêntico para a parcela investida em FIIs, mas é de esperar que esse tipo de fundo invista em outros instrumentos, como CRIs e FDICs, que possuem precificação bem diferente;

- Algo importante de ser observado é o Duplo Desconto do FOF, que compara o Valor de Mercado do FOF com a Soma Ponderada do Valor Patrimonial dos fundos investidos. Em 2023, quando FOFs e seus fundos investidos estiveram com descontos relevantes, foi muito comum gestores trazerem nos Relatórios Gerenciais gráficos de Duplo Desconto como o apresentado abaixo.

 

Fonte: https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=519753