Todo FII tem seus defeitos #153: EDGA11

1. Defeitos/riscos:

1.1. Laje Corporativa localizada no centro do Rio de Janeiro e há muitos relatos de que essa região está sendo deixada de lado pelas empresas;

1.2. Vacância de quase 50% e deve aumentar ainda mais com a recente saída da Wilson Sons

https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=360672&flnk

1.3. Vários casos de inadimplência e/ou necessidade de despejo

https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=361186&flnk

1.4. Valor patrimonial caindo ano após ano

1.5. Único inquilino relevante (Wilson Sons) irá desocupar o imóvel

1.6. Despesas operacionais consumindo 25% das receitas;

Todo FII tem seus defeitos #151: SARE11

1. Defeitos/riscos:

1.1. Quase um mono imóvel (WT Morumbi);

1.2. Vacância persistente no imóvel WT Morumbi (17,1%);

1.3. Localização do imóvel não é ruim, mas também não está na mais área mais nobre da cidade ou em sua vizinhança

1.4. Mesma renda de março/21, ou seja, um ano e meio antes

1.5. Porcentagem relevante dos contratos vai passar por revisionais em 2023 e não acredito na recuperação do segmento até lá

1.6. Grande quantidade de dinheiro em caixa (117MM) e em fundos de papel (168MM), que não é o foco dos cotistas;

1.7. Linha “Outras despesas” bem relevante e não há um bom detalhamento quanto a isso

Todo FII tem seus defeitos #117: XPPR11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Exagerou na alavancagem. Sou uma pessoa favorável aos fundos tomarem dívidas, mas desde que de forma parcimoniosa e com contratos atípicos por trás, o que não é o caso aqui;

1.2. Em junho/2021 foi dado carência de juros e principal para a maior parte da dívida do fundo, então o rendimento atual está inflado, mais especificamente em 0,07/cota, devido ao fundo não estar tendo despesas financeiras com alguns dos passivos que possui;

1.3. Ao ter ganho carência o fundo passa a pagar juros sobre juros e como são 36 meses de carência, os juros compostos vão fazer uma festa aqui. Para piorar mais ainda a dívida está atrelada ao IPCA;

1.4. Além do passivo descrito acima, os outros 2 CRIs que o fundo deve também estão sob carência, que se encerra em jan/2023;

1.5. Fez uma emissão bem abaixo do VP;

1.6. Fim da RMG se aproximando (segundo semestre 2022) e 56% das receitas são provenientes desse “prêmio de locação”. Outro ponto aqui é que não vejo motivos para não divulgarem o mês exato em que o fundo irá parar de receber esse dinheiro

1.7. Movimentação estranha da cota antes da divulgação de Fato Relevante positivo (obtenção de carência nos CRIs), o que levou algumas pessoas a pensarem que houve vazamento de informações privilegiadas;

Todo FII tem seus defeitos #116: HGRE11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Queda nominal dos rendimentos, saindo de R$0,83/cota em abril/2009 para R$0,69/cota em agosto de 2021. Atualização 2ª versão: em junho de 2022 o rendimento se encontra em R$0,78/cota com a ajuda de receitas não recorrentes

1.2. Apesar da queda nominal dos rendimentos, há uma valorização expressiva do VP do fundo, tendo o IPO acontecido a R$100,00 e hoje o VP está acima de R$160,00;

1.3. Aproximadamente ¼ dos imóveis do fundo se encontram vagos e tal vacância tem sido persistente

1.4. Ausência de uma tabela dificulta a identificação de onde se encontra a vacância do fundo. Foi por acaso analisando o gráfico de ativos que consegui identificar onde a vacância está concentrada (Edifício Paulista Star). Tal imóvel se encontra completamente vago a mais de 2 anos (fui apenas até o RG de 2 anos atrás)

1.5. 2022 e 2023 com poucas revisionais, então não é de esperar reajustes acima da inflação nesses anos, mas pode ser algo positivo caso o mercado de lajes ainda esteja fraco nesses anos

1.6. Ausência de um gráfico básico: porcentagem por padrão construtivo dos imóveis. Sendo que muitos imóveis possuem classificação BB e alguns C;

Todo FII tem seus defeitos #110: BRCR11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Retrospecto horrível, hoje em dia paga menos do que a 12 anos atrás (R$0,47 em abril/2022 e R$0,50 em novembro/2010)

1.2. A maior taxa de gestão em FII de tijolo que eu conheço, 1,35% a.a. já com desconto, sem desconto seria 1,75% a.a. Ao menos é sobre o valor de mercado, o que ameniza um pouco. Atualização 2ª versão: reduziram para 1,10% a.a.;

1.3. Imóvel CENESP, que se encontra numa localização extremamente afastada e sofre com vacância a muitos anos;

1.4. Possui uma dívida relevante de quase 1 bilhão de reais (aproximadamente ¼ do ativo) e o Relatório Gerencial não possui uma seção específica para os passivos do fundo;

1.5. Foi forçado a recomprar o imóvel Torre Almirante (Rio de Janeiro e com alta vacância) por um preço maior do que vendeu alguns anos antes. Condição maravilhosa para quem comprou o imóvel do fundo e péssima para o cotista;

1.6. Vacância persistente desde antes da pandemia, piorou mais ainda depois disso e mesmo após o fim da pandemia a vacância não tem demonstrado melhora, enquanto outros fundos já vêm apresentando uma evolução nesse indicador

Como eu faço Valuation de Fundos Imobiliários #3 Fundos de Tijolos

Para facilitar o entendimento vou dividir em 3 etapas:

1) análise setorial: escolher os melhores segmentos

2) análise intrasetorial: escolher as melhores opções dentro de um determinado segmento

3) valuation: determinar um ponto de entrada seguro

1. Análise Setorial

Antes de mais nada saiba que a análise de fundos de tijolos é uma análise mais qualitativa do que quantitativa. E minha principal base teórica, que é muito relacionada a prática, são as forças competitivas de Michael Porter, caso nunca tenha tido contato recomendo a leitura do livro ou ao menos artigos sobre o tema.

As 5 forças de Porter são:

1. Ameaça de novos entrantes: facilidade com que novos imóveis são construídos

2. Ameaça de produtos substitutos: risco de mudanças no mercado afetarem o segmento

3. Poder de barganha dos clientes: análise de quem precisa mais de quem, o fundo precisa mais do inquilino ou o inquilino necessita mais do imóvel

4. Poder de barganha dos fornecedores: não se encaixa muito bem em fundos imobiliários

5. Rivalidade entre concorrentes: nível de disputa pelos inquilinos

A seguir a análise das forças de Porter para cada um dos segmentos:

Todo FII tem seus defeitos #106: HBRH11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Terceira emissão foi abaixo do VP e ainda por cima foi utilizada para comprar imóvel no Rio de Janeiro;

1.2. Metade do Patrimônio Líquido localizado no Rio de Janeiro;

1.3. Emissão em janeiro de 2020, preços dos imóveis em alta e realidade era completamente outra;

1.4. Já ouvi comentários de que o FII seria uma forma da Helbor desovar imóveis;

Todo FII tem seus defeitos #104: JSRE11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Administrador/custodiante Safra: já ouvi muitos relatos de atrasos na entrega dos informes e dificuldade para acessa-los

1.2. Pagando menos rendimentos do que a uma década atrás (em 2011 chegou a pagar 0,71/cota)

1.3. Queda dos rendimentos em 2020, ou seja, ou teve vacância ou teve choradeira de inquilino, mas durou pouco;

Todo FII tem seus defeitos #94: FLMA11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Demora para lançar os relatórios gerenciais, é agosto e estou tendo que analisar o de maio. Atualização 2ª versão: parece ter melhorado um pouco, estou em março e ainda não saiu o de fevereiro, mas já melhorou bastante;

1.2. Setor hoteleiro empresarial deve sofrer bem mais do que o de turismo, pois as empresas perceberam que podem economizar uma quantidade enorme de dinheiro ao substituir as viagens empresariais por simples reuniões no ZOOM. É óbvio que as reuniões presenciais não vão acabar, mas acredito que irá ocorrer uma redução drástica;

1.3. Impactos do Home Office sobre as lajes ainda é incerto;

1.4. Acho o prêmio de risco desse fundo muito baixo (DY de apenas 0,62% a.m.);

1.5. Histórico de ocupação do hotel não me anima muito

1.6. Gestor não informa qual porcentagem cada ativo representa para o fundo, uma informação básica. Até tem a ABL de cada um deles, mas não é suficiente para saber o valor de cada um.

Todo FII tem seus defeitos #93: ONEF11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Risco de ser incorporado por outro fundo, o que ocasionaria em amortização e daria dor de cabeça na declaração de I.R. O fato da Rio Bravo ter um FII de lajes aumenta bastante as chances de incorporação;

1.2. Turner, que é o principal inquilino do fundo, é de um segmento (TV Paga) que tem diminuído de tamanho a vários anos, aumentando o risco de desocupação, parcial ou total;

1.3. Aproximadamente ¼ locado para o Banco do Brasil, que tem diminuído bastante os espaços ocupados;

1.4. Mono imóvel;

1.5. Valor patrimonial dobrou de valor desde 2016, mas os rendimentos não tiveram uma trajetória tão feliz, muito pelo contrário, o rendimento é o mesmo de 2014. Atualização 2ª versão: no começo de 2022 conseguiu repassar a inflação para o aluguel e aumentou bastante o rendimento.

Todo FII tem seus defeitos #78: HGPO11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Dividend Yield extremamente baixo para quem entrar no fundo agora;

1.2. Alta procura por lajes Gourmet já chamou a atenção de outros

1.3. Não há menção aos inquilinos dos imóveis;

1.4. Risco do fundo ser liquidado e acontecer amortização do capital, algo que pode dar uma dor de cabeça para investidores iniciantes na hora da declaração. E a depender do capital aplicado talvez não valha a pena passar por esse evento;

1.5. Segundo Arthur Vieira, os investidores que estão querendo vender os imóveis e encerrar o fundo podem estar já pensando na necessidade futura de investimentos para manter o imóvel atualizado, para mais detalhes no link: https://www.youtube.com/watch?v=nyDorJqZQy8

Todo FII tem seus defeitos #62: TEPP11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Não escondem que o fundo possui alavancagem, mas também não colocam as taxas dos CRIs devidos pelo fundo;

1.2. Contratos típicos e alavancagem não combinam muito, principalmente com o momento que as lajes têm vivido. No entanto, a alavancagem não é tão representativa;

1.3. Quase metade dos imóveis (28% tecnologia e 19% financeiro) estão alugados para inquilinos de setores com certa facilidade de migração para home-office;

1.4. Não há qualquer menção aos inquilinos, então temos a menor ideia do perfil de crédito dos mesmos;

1.5. Quanto a localização, não sou capaz de opinar. Lembrando que não podemos nos deixar seduzir por nomes como “Itaim Bibi”, “Berrini” e “Pinheiros”, principalmente esse último, que já ouvi dizer que é extenso pra caramba;

1.6. Nenhum gráfico ou tabela indicando a porcentagem que cada imóvel representa no fundo (baita bola fora);

Todo FII tem seus defeitos #57: VINO11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Se alavancou em 350MM para aumentar os rendimentos em apenas R$0,01/cota, isso acontece porque o Cap Rate do imóvel da Globo é de 7,6% e o custo da dívida é de 6%, mas ainda temos as taxas do fundo;

1.2. Com a compra do imóvel Globo o fundo ganhou um inquilino majoritário com grande poder sobre o fundo;

1.3. Antes de acontecer a emissão houve uma reavaliação do VP em -5%, que somadas aos 10% do IPCA da uma queda real de 15% no VP, algo que beneficiou bastante a Globo, que conseguiu comprar uma quantidade maior do fundo com menos dinheiro;

1.4. Concentração excessiva (39%) em um imóvel/inquilino;

1.5. Baixa adesão na emissão para captar recursos para compra do imóvel Globo, o que demonstra falta de interesse dos cotistas pela operação;

Todo FII tem seus defeitos #53: HOFC11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Taxa de administração sem o desconto é bem salgada (1,25% a.a.);

1.2. Fazer alavancagem sem a cobertura de Contratos Atípicos é bem imprudente, porém, a alavancagem não é exagerada

1.3. Ed. Birmann 20, que representa quase 1/3 do fundo, está com sérios problemas de vacância (64%) e a região onde o imóvel se encontra (Santo Amaro) também está com uma ocupação muito baixa. E dando uma olhada nos mapas é possível notar que ele está bem afastado dos demais prédios e percebe-se que não é uma área muito privilegiada, inclusive com várias residências na proximidade. Além de um rio passando bem em frente e rios cortando sampa não tem fama de serem dos mais cheirosos;

1.4. Uma parcela relevante do FII é locada para empresas de tecnologia, ou seja, maiores riscos de vacância devido a home office;

1.5. 7% do PL (antes era 13%) “sem correção”. Nunca vi algo assim, vou propor algo do tipo pro meu locador pra ver se ele aceita;

Todo FII tem seus defeitos #47: RBRP11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Alocação não chega a ser lenta, mas também não é rápida;

1.2. Mistura de 2 segmentos, lajes e galpões logísticos, apesar de que eu gosto do RBRL11;

1.3. Queda dos rendimentos, saindo de R$0,58/cota em 2020 para R$0,46/cota em 2021, a situação complicada das lajes contribuiu, mas acredito que foi a última emissão o principal responsável por esse cenário;

1.4. Taxas salgadas (1,18% a.a.), mas da pra desconsiderar, já que a gestão é bem ativa;

1.5. Não menciona quais os inquilinos, apenas o setor em que atuam;

Todo FII tem seus defeitos #40: PATC11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Dividend Yield muito baixo, o que é consequência de compras com Cap Rates baixíssimos, lembrando que o fundo cresceu bastante no final de 2019, que foi o ápice da bolha dos Cap Rates nanicos em FIIs de lajes corporativas;

1.2. Lentidão na alocação a ponto de devolverem o dinheiro para os cotistas;

1.3. Quase ¼ do fundo se encontra vago no momento em que escrevo essa análise;

1.4. Gestora comprou FIIs de lajes para diminuir o dinheiro em caixa, o problema é que esses fundos já não possuem um bom Yield/Cap rate, daí vc coloca 2 taxas (gestão do FII e do Pátria), não sobra quase nada. Usar o BRCR11 como exemplo, chutando um Cap Rate generoso de 7% a.a.: 7% - 1,165% (taxa PATC11) – 1,10% (taxa BRCR11) = 4,7% a.a.;

1.5. Gestora vendeu FIIs com prejuízo para comprar imóveis: Prejuízo em trades com FIIs + Cap rate baixo + 2 taxas = carrego horrível para o cotista;

Todo FII tem seus defeitos #32: PVBI11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Concentração excessiva em um inquilino, Prevent Senior, atua num bom segmento (saúde), mas é perigoso ter uma concentração de 50% em um inquilino;

1.2. Fundo de quase 1 bilhão de VP, então vai ser difícil diluir o empreendimento acima;

1.3. Precisa fazer emissões para diversificar, mas está sendo negociado abaixo do VP;

1.4. Já vi pessoas dizendo que a localização do imóvel mencionado acima não seja tão prime como muitos pensam;

1.5. Realização de emissão em um momento completamente desfavorável, que conseguiu captar apenas 30 milhões;

1.6. Alavancagem e contratos típicos não costumam combinar muito, mas como o fundo tem se mostrado resiliente na vacância, talvez esse não seja um empecilho;

Todo FII tem seus defeitos #31: KNRI11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Emissões somente para clientes Itaú;

1.2. Rendimentos ficaram estagnados por 10 anos, distribuiu R$ 0,70/cota em fev/2011 e até jul/2021 distribuía R$ 0,69/cota;

1.3. Valor patrimonial crescente sem que a capacidade de distribuição aumentasse, em outras palavras, os imóveis valem mais, mas a renda gerada por esses imóveis não é maior;

1.4. Taxa de gestão cara, 1,25% a.a., enquanto tem gestão cobrando 0,75% a.a.;

1.5. Despesas em maio representaram 27% das receitas, fui verificar abril para ver se tinha algo errado e o número foi pior ainda: 34%!!! Fui verificar 1 ano atrás e 23%;

1.6. Aparentemente os custos de emissão são pagos pelo fundo, ou seja, não basta não ter direito de preferência, os cotistas ainda têm que pagar os custos para os clientes private;

Todo FII tem seus defeitos #3: RECT11 2.0

1. Defeitos:

1.1. Não foi transparente por muitos meses quanto aos passivos (dívidas) do fundo;

1.2. Contrato típico e alavancagem não combinam;

1.3. Em Live o gestor Moise deu a entender que o fundo iria distribuir R$0,60/cota até o final do ano, uma estimativa muito ousada que não se concretizou;

1.4. Diante da queda dos rendimentos o gestor pediu e conseguiu carência da Correção Monetária de sua dívida, o que deu um alívio aos rendimentos, mas está fazendo com que o Saldo Devedor do CRI aumente;

1.5. Realização de emissão pouco tempo antes do fim do contrato com a Vivo, prejudicando investidores com menos experiência que não conseguiriam perceber que esse era o pior momento para fazer aportes no fundo;