Todo FII tem seus defeitos #47: RBRP11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Alocação não chega a ser lenta, mas também não é rápida;

1.2. Mistura de 2 segmentos, lajes e galpões logísticos, apesar de que eu gosto do RBRL11;

1.3. Queda dos rendimentos, saindo de R$0,58/cota em 2020 para R$0,46/cota em 2021, a situação complicada das lajes contribuiu, mas acredito que foi a última emissão o principal responsável por esse cenário;

1.4. Taxas salgadas (1,18% a.a.), mas da pra desconsiderar, já que a gestão é bem ativa;

1.5. Não menciona quais os inquilinos, apenas o setor em que atuam;

1.6. 39% da ABL locada para o setor educacional, que está passando por mudanças muito rápidas com as aulas online e devem demandar menos espaços futuramente;

1.7. Concentração excessiva no River One (40,8% do valor investido);

1.8. Pouca informação sobre o RMG do River One, algo fundamental para o investidor desse fundo, já que para a renda crescer o valor do aluguel precisa ser superior a RMG do imóvel;

1.9. Mistura de localizações péssimas (Alphaville) com localizações privilegiadas (Itaim Bibi, Faria Lima);

1.10. Entrada no River One já no final de sua construção, o que reduz os benefícios de se investir em desenvolvimento;

1.11. Contratos atípicos representam 57% do PL, muitos gostam da segurança desse tipo de contrato, mas eles também tem seus pontos negativos, como, aluguel fora da realidade de mercado, principalmente se estiver sendo reajustado pelo IGPM e imóveis muito específicos, que acredito que não seja o caso nesse fundo;

1.12. Locação do River One está meio devagar.

2. Qualidades:

2.1. Gestão ativa da carteira, realizando desinvestimentos com lucro;

2.2. Desenvolvimento do Edifício River One, o que em tese garante um Cap Rate maior para os cotistas, caso o empreendimento obtenha sucesso;

2.3. Realização de Retrofits, parece que a gestão não tem preguiça de trabalhar, tocando um desenvolvimento e um retrofit ao mesmo tempo. Muito melhor do que a maioria das gestões, que apenas compra os imóveis e se acomoda;

2.4. Pouco tempo após a conclusão do River One a gestão deu início a um novo projeto de desenvolvimento;

2.5. Vacância não saiu do controle, mesmo com a pandemia;

2.6. Gestor bem participativo em Lives.

3. Compraria? Sim, gestão extremamente ativa, algo não muito comum no mundo dos fundos imobiliários.

4. Dicas:

4.1. Informar os principais inquilinos;

4.2. Apresentar informações dos gráficos considerando os imóveis em RBRL11.

5. Dados:

5.1. Data da análise: 05/02/2022

5.2. Cotação: R$ 70,59

5.3. VP: R$ 84,08

5.4. P/VP: 0,84x

5.4. Contexto: Variante ômicron obrigando as pessoas a continuarem com certo isolamento e efeitos do home office sobre as lajes ainda é uma incógnita.

Observações:
- O objetivo do post não é denegrir o fundo, mas expor alguns defeitos e abrir uma discussão saudável
- Não aprofundo para não alongar o post, caso queira uma explicação melhor basta comentar
- Não é recomendação de compra/venda, é apenas a opinião de uma sardinha pessimista