Para facilitar o entendimento vou dividir em 3 etapas:
1) análise setorial: escolher os melhores segmentos
2) análise intrasetorial: escolher as melhores
opções dentro de um determinado segmento
3) valuation: determinar um ponto de entrada seguro
1. Análise Setorial
Antes de mais nada saiba que a análise de fundos de
tijolos é uma análise mais qualitativa do que quantitativa. E minha principal
base teórica, que é muito relacionada a prática, são as forças competitivas de
Michael Porter, caso nunca tenha tido contato recomendo a leitura do livro ou
ao menos artigos sobre o tema.
As 5 forças de Porter são:
1. Ameaça de novos entrantes: facilidade com que
novos imóveis são construídos
2. Ameaça de produtos substitutos: risco de
mudanças no mercado afetarem o segmento
3. Poder de barganha dos clientes: análise de quem
precisa mais de quem, o fundo precisa mais do inquilino ou o inquilino
necessita mais do imóvel
4. Poder de barganha dos fornecedores: não se
encaixa muito bem em fundos imobiliários
5. Rivalidade entre concorrentes: nível de disputa
pelos inquilinos
A seguir a análise das forças de Porter para cada
um dos segmentos: