Todo FII tem seus defeitos #108: FIIP11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Em 2010 distribuía R$ 0,93/cota e agora em abril/22 distribuiu R$ 1,28, um aumento muito menor do que a inflação acumulada nesses 12 anos;

1.2. IPO a R$100,00 e hoje o VP é o dobro desse valor, no entanto, os rendimentos não acompanharam o VP.

1.3. Todos os imóveis são monoinquilinos, algo que diminui o poder de negociação do fundo e uma única eventual desocupação pode elevar a vacância do fundo para a casa dos dois dígitos;

1.4. Imóvel locado a AMBEV em São José dos Pinhais (14,1% do PL) sob contrato atípico. Para os que não sabem, AMBEV é o pior locatário que você pode querer, ele vai te pagar, mas vai te colocar contra a parede ao final do contrato de uma forma inimaginável. Já houve casos similares com outros FIIs. Além de que não faço a menor ideia se a economia da cidade permite que haja outro inquilino que possa ocupar o galpão;

1.5. C&A foi um inquilino muito folgado durante a pandemia, pedindo descontos de maneira exagerada;

1.6. Mistura de segmentos: logístico, industrial e renda urbana, algo que não me agrada.

2. Qualidades:

2.1. Tiveram problemas com o lojista Leader e hoje estão com vacância zero, ou seja, a gestão consegue arrumar novos inquilinos em caso de desocupação;

2.2. Como todo relatório da RB Capital, muita informação, destaco aqui os mapas com a localização dos imóveis;

2.3. Fundo antigo, o que nos permite avaliar o seu desempenho no tempo;

2.4. Maioria dos contratos típicos, logo é de se esperar que aluguéis estão a valor de mercado e com inquilinos que realmente querem ficar naquele lugar;

2.5. Gestão passiva: gestor não fica querendo inflar o fundo com imóveis no auge da bolha;

2.6. Fundo antigo e não me recordo de ter realizado a venda de nenhum dos imóveis, então deve ter muito ganho de capital represado. Entretanto, como se trata de um fundo passivo não se pode esperar giro de ativos por parte dos gestores;

2.7. Imóvel localizado em Osasco, que representa quase ¼ do fundo, está dentro do meio urbano;

2.8. Alguns dos imóveis estão locados para empresas de varejo, como a C&A e Telhanorte, que necessitam de locais com alto fluxo de pessoas para ser viáveis;

2.9. Sem concentração excessiva em um único imóvel

3. Compraria? Não, o fato de todos de não ter conseguido subir a renda e ser 100% monoinquilino não me agradam.

4. Dicas:

4.1. Acrescentar um gráfico por inquilino;

4.2. Acrescentar um gráfico de histórico de vacância;

4.3. Acrescentar um gráfico com porcentagem por tipo de contrato.

5. Dados:

5.1. Data da análise: 08/05/2022

5.2. Cotação: R$ 156,93

5.3. VP: R$ 200,58

5.4. P/VP: 0,78x

5.4. Contexto: Inflação e SELIC com 2 dígitos. FIIs de tijolos tendo dificuldade de fazer emissões e aumentar a repassar a inflação ao aluguel.

 

Observações:
- O objetivo do post não é denegrir o fundo, mas expor alguns defeitos e abrir uma discussão saudável
- Não aprofundo para não alongar o post, caso queira uma explicação melhor basta comentar
- Não é recomendação de compra/venda, é apenas a opinião de uma sardinha pessimista