Todo FII tem seus defeitos #109: BRCO11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Risco de conflito de interesses gigantesco, independente de quantos artifícios para mitigar sejam utilizados. Apenas esse item já é suficiente para que eu não o coloque em carteira;

1.2. Administrador Oliveira Trust, outro item que sozinho já me faria descartar qualquer possibilidade de comprar esse fundo. Para os que não sabem, esse administrador deu muita dor de cabeça aos cotistas de UBSR11 (hoje RECR11) ao não enviar o informe de rendimentos, o fundo trocou de administrador e a Oliveira não enviou o informe referente ao tempo que custodiou as cotas;

1.3. Despesas do fundo comendo uma fatia de aproximadamente 20% da receita. Atualização 2ª versão: custo médio em 2022 está em 15%, algo mais tolerável. Entretanto, esse valor de 20% que menciono na primeira versão era por causa de taxas de comercialização e de corretagem, sendo que não me lembro de vendas de imóveis do fundo;

1.4. Quase metade do PL em contratos atípicos, para entender o porquê não gosto de contratos atípicos leia o seguinte post:

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/02/todo-contrato-tem-os-seus-defeitos.html

1.5. Gestor possui amplo conhecimento no segmento e em desenvolvimento imobiliário e não possui um único projeto de desenvolvimento no fundo. É um fundo de 1,8 Bi, tem espaço mais do que suficiente para encaixar um projeto desses sem atrapalhar os rendimentos;

1.6. Inquilinos grandes vão te pagar direitinho, mas na hora de conseguir reajustes de aluguel deve ser uma negociação complicada, já que tais inquilinos possuem dinheiro para construir seu próprio galpão moderno e todo mundo quer eles como inquilinos;

1.7. Precificação cara faz com que o Dividend Yield seja bem baixo.

2. Qualidades:

2.1. Bom detalhamento das despesas do fundo;

2.2. Quase ¾ do fundo são Last Mile e o restante são centros de distribuição, que são os que mais tem potencias de surfar o boom dos galpões logísticos

2.3. Inquilinos famosos e com ótimo perfil de crédito

2.4. Gestão ativa realizando benfeitorias nos ativos;

2.5. 90% do PL em galpões de alta qualidade;

2.6. Mais da metade do portfólio de imóveis locado para empresas de e-commerce, que demandam galpões modernos;

2.7. Muito bem precificado a não muito tempo atrás e hoje se encontra sendo negociado abaixo do VP, o que pode ser uma oportunidade de trades para os que confiam no boom logísticos;

2.8. Apenas 3% localizados no Rio de Janeiro;

2.9. Utilização de alavancagem sem a necessidade de dar imóveis em garantia devido ao ótimo perfil de crédito dos inquilinos;

2.10. Relatório Trimestral com informações dos imóveis e sua localização;

2.11. Baixa concentração por imóvel e inquilino;

2.12. Fundo recebe bastante cobertura por parte dos influenciadores, algo que pode ser bastante útil na queda dos juros, já que fundos que estão na mídia costumam atingir cotações bem elevadas.

3. Compraria? Não, não gosto do custodiante e evito fundos que envolvam conflito de interesses. Entretanto, reconheço que os imóveis do fundo são muito bons e os inquilinos melhor ainda, logo, se o custodiante e o conflito de interesse não te incomodam, esse fundo pode ser uma boa opção para quem acredita num boom logístico quando a economia aquecer e os juros baixarem.

4. Dicas:

4.1. Desenvolver galpões dentro do fundo imobiliário;

4.2. Acrescentar uma tabela compilando os dados dos imóveis.

5. Dados:

5.1. Data da análise: 08/05/2022

5.2. Cotação: R$ 99,65

5.3. VP: R$ 118,80

5.4. P/VP: 0,84x

5.4. Contexto: Inflação e SELIC com 2 dígitos. Segmento logístico segue aquecido, sendo o favorito pela maioria esmagadora dos principais influenciadores.

Observações:
- O objetivo do post não é denegrir o fundo, mas expor alguns defeitos e abrir uma discussão saudável
- Não aprofundo para não alongar o post, caso queira uma explicação melhor basta comentar
- Não é recomendação de compra/venda, é apenas a opinião de uma sardinha pessimista