FIIcaEsperto: outubro 2022

quarta-feira, 26 de outubro de 2022

"Long and Short" com FIIs: MORC11/NCRA11 e NCHB11 – Ganhando nas 3 pontas

Contexto: SELIC em 13,75% a.a. e 3 meses de deflação impactando fundos de papel atrelados ao IPCA.

Introdução: MORC11 e NCRA11 possuem Data Com no 13º e 12º dia útil, respectivamente, já NCHB11 paga rendimentos para quem tem cotas no dia 5º dia útil. A operação foi iniciada no dia 24/10/2022, ou seja, quase um mês para a Data Com dos 2 primeiros e 2 semanas para o terceiro.

O trade está ancorado na diferença de Data Com dos ativos; na grande reserva de lucros de NCHB11, que gera otimismo quanto ao rendimento; e na análise da cotação intradiária do fundo citado.

Todo FII tem seus defeitos #160: RZAG11

1. Defeitos/riscos:

1.1. Empresta para produtores rurais, inclusive pessoa física, para minimizar esse risco os CRAs contam com a alienação fiduciária de terras;

1.2. Valor das terras é algo muito variável, ou seja, a cobertura das garantias pode ir muito além da dívida, como também pode ir muito abaixo;

1.3. Cotas custodiadas pelo Banco Genial, que na declaração de 2022 fez várias lambanças, dentre elas ter praticamente obrigado investidores a abrir conta no banco para ter acesso aos informes de rendimento, além de ter cometido erros no cálculo dos créditos em trânsito. Para conhecer minha blacklist de custodiantes acesse o link abaixo:

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/03/blacklist-custodiantes.html

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/02/como-nao-passar-raiva-na-declaracao-do.html

1.4. Concentração elevada de devedores, com a KPS agropecuária representando 43,4% do PL e a Atafona 22% e o restante do PL é pulverizado, mas na verdade são 3 produtores pessoa física

Todo FII tem seus defeitos #159: GCRA11

1. Defeitos/riscos:

1.1. Custodiante Singulare, não sei dizer se presta um bom serviço nos informes de rendimentos. Abaixo deixo a minha blacklist de custodiantes:

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/03/blacklist-custodiantes.html

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/02/como-nao-passar-raiva-na-declaracao-do.html

1.2. Taxa de performance de 20% sobre IPCA + Yield IMAB5 pode ser bem cara;

1.3. Mistura de indexadores, 61% em CDI e 39% em IPCA, prefiro eu mesmo calibrar a porcentagem de indexadores da minha carteira;

1.4. Custos de emissão acima de 3% para uma emissão 476;

1.5. Alguns CRAs com taxas muito baixas adquiridas no começo de 2021

Todo FII tem seus defeitos #158: DCRA11

1. Defeitos/riscos:

1.1. Gestão Devant é muito criticada pelas emissões consecutivas e forçadas em DEVA11, e parecem fazer o mesmo no FIAgro da casa, vide a última tentativa de captação, em que o preço da emissão era superior ao de mercado;

1.2. Carteira concentrada, as 5 principais operações representam mais de 2/3 do P/L

1.3. Necessita diversificar a carteira e possui dificuldade de captar recursos

1.4. Apenas 24,9% dos CRAs contam com alienação fiduciária de terras ou imóveis;

1.5. Taxa de performance sobre 100% do CDI.

Todo FII tem seus defeitos #157: RURA11

1. Defeitos/riscos:

1.1. Omissão dos devedores, dificultando a análise de risco do crédito, algo que seria imperdoável com outra gestão, mas como é o Itaú, o mercado da um voto confiança;

1.2. Taxa de performance de 20% sobre CDI + 1%, ou seja, uma segunda taxa de administração;

1.3. Vários CRAs com pagamento de juros trimestrais e semestrais

1.4. Ausência de uma DRE no Relatório Gerencial;

1.5. Objetivo de retorno abaixo do Spread médio atual do fundo (CDI + 4,30%) x CDI + 3 a 3,5%

2. Qualidades:

2.1. 91% das operações contam com garantias reais, uma porcentagem muito elevada se compararmos com os demais FIAgros

2.2. 26 devedores divididos em vários setores

2.3. Emissão com direito de preferência, mas sem sobras e montante adicional;

Todo FII tem seus defeitos #156: KNCA11

1. Defeitos/riscos:

1.1. Rentabilidade cai bastante devido ao ágio das cotas. Saindo de uma boa Taxa Média de CDI + 5,79% para CDI + 2,02% considerando o ágio e subtraindo a taxa de administração

1.2. Concentração elevada em poucos devedores, como a Rio Amambai Agroenergia, que representa aproximadamente 1/3 do PL. Esse ponto será mitigado com as emissões vindouras

1.3. Diminuição do ICMS sobre gasolina reduz a demanda por etanol, principal segmento financiado pelo fundo

1.4. A seguir o trecho de um relatório gerencial do fundo DCRA11: "(iii) não investe em ativos de usinas sucroalcooleiras (cana-de-açúcar) que é um setor bastante cíclico, historicamente mais suscetível à fraudes e que possui margens comprimidas"

https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=366218&flnk

2. Qualidades:

2.1. Direito de preferência nas emissões, mas sem sobras e montante adicional;

2.2. Sem taxa de performance;

2.3. Confiança do grupo Kinea, algo muito importante em um mercado novo e riscos desconhecidos;

Trade Data Ex: MORC11

Contexto: Investidores de fundos de papel ficaram mal-acostumados com os rendimentos exorbitantes do primeiro semestre de 2022 e agora precisam conviver com rendimentos magros devido a 3 meses seguidos de deflação.

Introdução: No dia anterior MORC11 divulgou um rendimento de R$1,10/cota, um valor que é bom se analisarmos as circunstâncias, mas também não foi algo surpreendente. Portanto, julguei muito provável um repique de baixa proporcionado por investidores vendendo para comprar outro fundo com Data Com mais próxima ou qualquer outro motivo.

A intenção do trade é vender o ativo, de preferência logo no começo do pregão, e recomprar mais barato depois. Se possível repetindo o trade mais de uma vez.

Operacional:

21/10/2022 10:07: Venda 80 MORC11 a R$94,64

Comentário: Venda efetuada no leilão de abertura ao preço ajustado pelos rendimentos.

21/10/2022 10:12: Compra 80 MORC11 a R$94,03

Comentário: Poderia ter esperado cair um pouco mais, mas vendi apostando em um repique de alta, que não veio a acontecer, na intenção de reiniciar o trade.

Resultado: 80*(94,64 – 94,03) = R$48,80

Para os que vão falar que é pouco: meu foco não é realizar grandes trades, mas fazer pequenos trades com frequência diária.

"Long and Short" com FIIs: MORC11 e RBRX11

Contexto: Deflação nos meses de julho e agosto já começando a impactar fundos altamente concentrados em IPCA e SELIC em 13,75% favorecendo fundos com CRIs atrelados ao CDI.

Introdução: MORC11 se encontra com a cotação estagnada em +/- R$94,50 a vários dias, enquanto RBRX11 tem dado bons pontos de entrada em R$94,00 e saída aos R$95,00 na movimentação intradiária. Então tentei aplicar a minha estratégia de “Long and Short” com FIIs, na qual vendo uma posição de pouca volatilidade e compro um fundo que acredito que irá subir rapidamente, de preferência no mesmo pregão.

Operacional:

07/10/2022: Venda 100 MORC11 a R$94,50

Comentário: Algum tempo após a estruturação da operação o fundo MORC11 subiu acima de R$95,00 e cedeu ao longo do dia, permanecendo acima do meu ponto de venda a maior parte do tempo.

07/10/2022: Compra 100 RBRX11 a R$94,15

Comentário: RBRX11 ficou com a cotação amassada por um robô vendendo, que utilizei para entrar, de 1 em 1 cota. Dessa forma não foi possível concluir a operação no mesmo dia. Lembro que a operação pode ser concluída com sucesso mesmo que a ponta comprada não suba, basta que a ponta vendida caia.

10/10/2022 12:21: Venda 100 RBRX11 a R$94,80

Comentário: Não era esse o meu ponto de saída esperado, mas decidi fazer a venda e logo em seguida colocar uma ordem de compra em R$94,15. Pouco tempo depois o fundo subiu até R$95,20, que era meu ponto de saída. Tudo bem, faz parte.

10/10/2022 12:58: Compra 100 RBRX11 a R$94,13

Comentário: Como MORC11 estava por volta de R$95,XX decidi tirar proveito de um robô vendendo e remontei minha posição em RBRX11.

10/10/2022 13:49: Venda 100 RBRX11 a R$94,80

Comentário: Essa é a estratégia de operar a volatilidade intradiária de um FII

Todo FII tem seus defeitos #155: VCRA11

1. Defeitos/riscos:

1.1. Baixa diversificação de devedores, com os 2 mais relevantes representando quase 60% do PL. Esse defeito/risco será minimizado com a segunda emissão, que pretende triplicar o tamanho do fundo

1.2. Ruídos negativos quanto a Usina Coruripe (10% do PL), mas dando uma pesquisa na mídia não encontrei nada a respeito. Entretanto, num passado não muito longínquo a empresa parecia estar bem endividada. Esse é um dos CRAs que não contam com garantias reais

https://istoe.com.br/usina-coruripe-renegocia-r-19-bilhao-em-dividas/

1.3. Diminuição do ICMS sobre a gasolina pressiona pra baixo os preços do etanol, fazendo com que algumas usinas migrassem a produção para açúcar e não sei dizer se as usinas financiadas pelo fundo possuem tal flexibilidade.

https://www.moneytimes.com.br/usinas-jogaram-a-toalha-com-o-etanol-e-nao-correrao-mais-atras-da-competicao-com-a-gasolina/

1.4. Aparentemente apenas o CRA da Raça Agro (15% do PL) está no segmento de Revenda, que em relatórios gerenciais de outros FIAgros é considerado como o mais seguro, devido pulverização de devedores;

1.5. CRA BB Fuels Palmas financia um ramo desconhecido para o mercado: uma usina termoelétrica a base de biocombustível (óleo de Palma). Algo que minimiza os riscos é que usinas assim são importantes para Roraima, já que o estado não está interligado ao sistema elétrico do restante do país

2. Qualidades:

2.1. Gestor tem feito um excelente trabalho em VCJR11, FII de crédito da casa;

2.2. Parceria com a DATAGRO, empresa de consultoria agrícola com décadas de experiência;

Todo FII tem seus defeitos #154: FVPQ11

1. Defeitos/riscos:

1.1. Shopping próximo ao Via Parque;

1.2. Imóvel localizado no Rio de Janeiro;

1.3. Informe anual indica que há um cotista com mais de 27% das cotas, que é a Aliansce Sonae. A Rio Bravo diz que a empresa não atuou na incorporação do imóvel. Mesmo assim não me agrada essa posição relevante

1.4. Inadimplência de 2019 não era assim tão baixa

1.5. Despesa operacional muito relevante. Segundo a gestão o motivo é despesas com vacância, entretanto, a vacância não subiu tanto nos últimos anos (o máximo foi 7,4%)

2. Qualidades:

2.1. Espaço de shows Qualistage é um grande atrativo para o shopping, tanto nas vendas de ingressos quanto na atração de clientes para o local;

2.2. Vacância em 2019 era próximo de 2%

2.3. Shopping administrado pela Aliansce Sonae, uma das maiores do mercado;

Todo FII tem seus defeitos #153: EDGA11

1. Defeitos/riscos:

1.1. Laje Corporativa localizada no centro do Rio de Janeiro e há muitos relatos de que essa região está sendo deixada de lado pelas empresas;

1.2. Vacância de quase 50% e deve aumentar ainda mais com a recente saída da Wilson Sons

https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=360672&flnk

1.3. Vários casos de inadimplência e/ou necessidade de despejo

https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=361186&flnk

1.4. Valor patrimonial caindo ano após ano

1.5. Único inquilino relevante (Wilson Sons) irá desocupar o imóvel

1.6. Despesas operacionais consumindo 25% das receitas;

Todo FII tem seus defeitos #152: MAXR11

1. Defeitos/riscos:

1.1. Padrão construtivo bem abaixo do que é comumente encontrado em fundos imobiliários

1.2. 1/3 do fundo em comodato há mais de 3 anos, nesse tipo de contrato o fundo está cedendo os imóveis para se livrar de custos com condomínio, IPTU, etc.