CRIs que deram Problema: CRI Circuito de Compras

Fundos envolvidos: Fundos da Hectare e Devant

Breve descrição: CRI para financiar a construção do shopping da “Nova Feirinha da Madrugada”, que teve como garantias a cessão dos aluguéis e “luvas” dos lojistas do empreendimento. Esse ativo sempre esteve envolvido com polêmicas, como a posição de dono do negócio (XBXO11) e credor (CRIs) ao mesmo tempo por parte dos fundos e o envolvimento na CPI da pirataria.

O que aconteceu: O shopping foi inaugurado (com atrasos) no final de 2021, com a intenção de atrair os lojistas para as vendas de final de ano, entretanto, os vendedores não saíram dos seus antigos pontos por medo de perder vendas as vendas de Natal em um ano castigado pela pandemia, devido a curva de maturidade do novo local. E no início de 2022 os shoppings foram afetados por uma nova onda de casos de COVID, complicando ainda mais o lançamento do empreendimento.

No entanto, os problemas não se restringiram ao lançamento, nos meses subsequentes a taxa de ocupação do centro de compras não evoluiu, como pode ser constatado no relatório gerencial de XBXO11:

 

Fonte: https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=395891

CRIs que deram Problema: CRIs Gramado Parks

Fundos envolvidos (posição relevante): Fundos da Hectare, Devant e BCRI11

Breve descrição: CRIs emitidos pela Gramado Parks, uma das mais tradicionais do ramo turístico no Rio Grande do Sul, para expandir seus negócios tanto na sua praça principal, Gramado, como em outros estados do país.

O que aconteceu:

Antes de começar, o mais importante nesse caso é acompanhar se as garantias estão funcionando plenamente ou o ativismo judiciário brasileiro está mais uma vez contribuindo para a insegurança jurídica do país. E tenham em mente que esse não é um caso muito didático, pois é muito peculiar, já que envolve conflitos de interesses que só perdem para o caso do CRI Hope.

Diferente de outros casos dessa série de CRIs que deram problema, a inadimplência da Gramado Parks está sendo muito noticiada por sites e influenciadores, portanto, serei breve nas descrições e indicarei vídeos ou notícias para que entendam melhor o acontecido.

O grupo Gramado Parks sempre trouxe diversas polêmicas, principalmente quando o fundo HCTR11 adquiriu com o dinheiro de uma das emissões participação societária da GPK, através do fundo Serra Verde. Na época muitas pessoas ficaram revoltadas porque a partir de então o fundo passaria a atuar nas duas pontas (emprestando dinheiro para si mesmo), além de que se suspeitava que a operações tenha sido feito para socorrer a empresa de Multipropriedade.

Tabela Distribuição Contábil ou Regime Caixa

### Postagem atualizada de tempos em tempos ###

Fundos imobiliários de papel possuem formas diferentes de apurar o saldo a distribuir para os cotistas, e algumas dessas formas são melhores para momentos de inflação alta e outros são melhores quando a previsão é para inflação baixa. Outra questão que deve ser considerada para aprimorar a previsão dos rendimentos futuros é análise da política de reservas adotada pelos gestores, alguns tem a prática de distribuir todo o lucro, já outros preferem reter resultado para linearizar a distribuição. A seguir a combinação desses dois elementos (forma de distribuição e uso de reservas):

- Contábil + Não faz reservas: Excelente quando a inflação está alta, péssimo quando a inflação está baixa

- Contábil + Faz reservas: Geralmente consegue manter uma distribuição mais regular

- Caixa + Não faz reservas: Rendimentos erráticos

- Caixa + Faz reservas: Excelente para períodos de inflação baixa

Para os que não sabem a diferença entre as formas de distribuição de resultado:

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/09/pros-e-contras-regime-caixa-x-lucro.html

E na tabela abaixo apresento a forma de distribuição e a política de uso de reservas para os principais fundos de papel. Atenção: poucos fundos deixam claro os 2 elementos discutidos aqui, então em muitos casos tive que inferir através da análise do comportamento das distribuições e conhecimento acumulado.

CRIs que deram Problemat: CRI WAM

Fundos envolvidos: Fundos da Hectare, Devant, Iridium e BCRI11

Breve descrição: CRI Corporativo da maior operadora de Resorts Multipropriedade do Brasil. Importante salientar que aparentemente a renegociação descrita aqui compreende somente os CRIs corporativos, sendo que os CRIs Pulverizados de empreendimentos específicos ficaram de fora.

O que aconteceu: No final de março/2023 o mercado foi surpreendido por um Fato Relevante informando que uma longa lista de CRIs do portfólio de fundos da Devant e da Hectare não tinham adimplido com a parcela daquele mês, dentre eles títulos de dívida da WAM. Importante mencionar que esse aviso partiu da administradora (Vórtx), não das gestoras, evidenciando a falta de transparência da Devant e da Hectare.

Fonte: https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=435304

As próximas informações disponibilizadas ao mercado foram feitas nos relatórios gerenciais de DEVA11 e HCTR11. Através desses documentos os investidores tomaram conhecimento que os CRIs devidos pela WAM estavam em negociação para que a empresa ganhasse um fôlego. A seguir disponibilizo os trechos que tratam sobre o CRI, lembrando que na época os RGs dos fundos envolvidos começaram a atrasar, deixando os cotistas sem informações.