Diário de um Trader de FIIs

Exemplo de uma troca perfeita

Condição inicial: 65 RRCI11 a R$85,00

Comentário: RRCI11 é um dos fundos High Grade com mais desconto, de forma que seus rendimentos sejam semelhantes aos High Yield

 

31/08: Rendimento de R$1,20/cota em RRCI11

Comentário: Rendimento excelente, mas dentro do esperado, após a Data Com caiu para a faixa dos R$84,00

 

09/09: Venda 65 RRCI11 a R$84,99

Comentário: Saída no mesmo ponto de entrada, condição ideal

 

09/09: Compra 60 VGIP11 a R$91,60

Comentário: VGIP11 é um fundo focado em IPCA, então vai sofrer bastante com as deflações recentes, mas a distribuição de setembro ainda levará em consideração a inflação de julho (0,67%). Então acreditava que o rendimento não seria horrível, mas reconheço que não foi uma entrada excelente. Entretanto era o que dava pra fazer no After Market.

Prós e Contras Regime Caixa x Lucro Contábil

1. Prós

1.1. Caixa

1.1.1. Mais conservador (só distribui o que realmente entrou no caixa);

1.1.2. Segura mais a distribuição durante quedas da inflação (menor volatilidade das distribuições);

1.1.3. Fundos com regime caixa geralmente trazem mais informações quanto as carências dadas aos CRIs.

 

1.2. Contábil

1.2.1. Repasse mais célere da correção monetária;

1.2.2. Maior previsibilidade de quando virá rendimentos bons ou ruins;

1.2.3. Não precisa dividir reservas acumuladas em CRIs com novas cotas em emissões;

1.2.4. Geralmente os gestores fazem menos reservas. Atenção, isso não é uma regra, varia muito de gestor para gestor.

Todo FII tem seus defeitos #136: VGIA11

1. Defeitos/riscos:

1.1. Menos de 15% da carteira de CRAs (Coopeavi e Granol) conta com alienação fiduciária de imóveis ou terras e no começo do fundo essa porcentagem era ainda menor. Outro problema relacionado é a liquidez das garantias, que é muito difícil de determinar, como no caso dos CRAs Granol, que é um armazém de grãos em Augusto Prestana

1.2. Concentrações elevadas em alguns CRAs, como o Cotribá 1S e seus 21,56%, além de outros com mais de 10% do PL. Esse defeito será minimizado com as novas emissões que tem saído frequentemente

1.3. Aparentemente utilizam alavancagem via compromissadas. Eu considero positivo a utilização de alavancagens, quando bem estruturadas. Entretanto, este já é um fundo arriscado, se ele faz alavancagem, aumenta ainda mais o risco

1.4. Taxa de performance (10% do que exceder o CDI) que funciona como uma segunda taxa de gestão, já que o fundo sempre vai bater essa meta tendo uma carteira de CRAs com taxa média de CDI + 6,20%. Apesar disso, a relação Despesas/Receitas se encontra em aproximadamente em 5% no acumulado até julho, um valor extremamente baixo;

1.5. Nenhum dos CRAs contam com Rating;

1.6. Não explica como tem conseguido realizar uma distribuição que supera a Taxa Média do fundo (CDI + 6,20% x CDI + 8,45% nos últimos 6 meses), sendo que mesmo com alavancagem não considero viável aumentar tanto a distribuição;

1.7. Fundo de papel negociado com bastante ágio, algo para se tomar cuidado, ainda mais que as emissões são frequentes, que podem derrubar as cotações;

1.8. Emissões com alto custo (quase 4%);

Todo FII tem seus defeitos #135: MCHF11

1. Defeitos/riscos:

1.1. Rendimentos do 1S22 não refletiram a inflação da época, mesmo com uma posição expressiva em CRIs e fundos de papel

1.2. Não cobra Taxa de Administração sobre MCHY11, mas cobra sobre os demais fundos da casa investidos pelo MCHF11, como Mauá Properties, MMDP11 e Mauá Renda Urbana

1.3. Logo após o IPO o fundo comprou quase 90% do PL em MCHY11, ou seja, utilizou o dinheiro captado em MCHF11 única e exclusivamente para ancorar um fundo da casa. Atualmente MCHY11 representa 1/3 do fundo, mas achei importante contar como foi a origem de MCHF11;

1.4. MCHY11 é um fundo High Yield um pouco esquisito, possui uma Taxa Média boa (IPCA + 12%), mas em sua carteira mistura ativos com remuneração IPCA + 7% com outros pagando IPCA + 26%

1.5. Emissões com taxas caríssimas, na 2 ª emissão o custo foi de 3,70%. A 3ª deve ser algo similar, já que também é uma oferta 400 cujo coordenador líder é a XP;

1.6. Preço da terceira emissão (R$10,00) acima do preço no secundário (R$9,87 e a pouco tempo estava em R$9,60), além de que o mercado ainda não está muito favorável para novas emissões em FOFs/Hedge Funds;

1.7. Carteira de CRIs se encontra concentrada em poucos ativos, sendo 12,3% no CRI Business Parl e 8,9% no CRI Maiojama;

1.8. Possui fundos de papel High Grade (VRTA11, HGCR11, MCCI11 e KNSC11) em carteira, que sofrem mais com a dupla taxação;

Todo FII tem seus defeitos #134: NAVT11

1. Defeitos/riscos:

1.1. Investimento em outros FOFs: HGFF11 e MCHF11, 3,7% e 3,5%, respectivamente. Ocasionando em tripla taxação (taxa NAVT11 + taxa FOF + taxa FIIs dentro do FOF).

1.2. As 3 principais posições do fundo (LGCP11, LFTT11 e SPVJ11) não possuem tanto liquidez;

1.3. Dos 6 CRIs em carteira 2 tem como devedor a Gafisa, perfazendo um total de 6,6% do PL. Tal incorporadora é negociada em bolsa (GFSA3) e passou por grupamentos diversas vezes, além de apresentar prejuízos constantemente

1.4. XPCI11 e PLCR11 são fundos de papel High Grade com Taxa Média na casa dos IPCA + 6%. Sou contra FOFs comprarem fundos HG porque depois de 2 taxas sobra bem menos para o cotista;

1.5. Ter uma posição relevante em crédito é algo excelente para o carrego e enfrentamento de períodos mais difíceis, como o que experimentamos recentemente, no entanto, isso também quer dizer que o fundo possui menos potencial do que os FOFs concentrados em fundos de tijolos

Todo FII tem seus defeitos #133: JPPA11

1. Defeitos/riscos:

1.1. Administrador Finaxis, nunca ouvi falar, então não sei dizer se presta um bom serviço na época dos informes de rendimento. Para consultar minha Blacklist de custodiantes acesse o link abaixo:

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/03/blacklist-custodiantes.html

1.2. Não informa o saldo de correção monetária acruada, mas levando em consideração os últimos rendimentos, que foram muito elevados, concluo que não haja muita CM a distribuir

1.3. Tabela de CRIs não ordenada pela % do PL. Só não dificulta tanto a análise porque a quantidade de CRIs não é tão grande;

1.4. Quatro CRIs com concentrações elevadas

1.5. Sem informações quanto a proteção contra deflação;

1.6. CRI Arquiplan (12% do PL): Sem informações quanto a andamento de obras e vendas, impossibilitando a avaliação dos riscos;

1.7. CRI GPCI (9,3% do PL): Sem informações quanto a razão PMT não é possível avaliar os riscos da operação.

Todo FII tem seus defeitos #132: SNCI11

1. Defeitos/riscos:

1.1. Fundo caro, ou seja, P/VP elevado. No momento em que escrevo o ágio está de apenas 3%, no entanto, podemos encontrar fundos de papel excelentes com deságio de 5% ou mais, como MORC11, por exemplo. Resumindo: sempre haverá opções mais descontadas e com qualidade disponível;

1.2. Cotista com estratégia de comprar aos poucos irá acabar fazendo compras com bastante ágio, portanto, acredito que o mais adequado a se fazer seja fazer aportes pontuais nas quedas ou nas emissões;

1.3. Apesar do fundo seguir o Regime Caixa (administrador BTG), não é possível afirmar que haja muita Correção Monetária acruada nos CRIs, uma vez que o fundo faz muito giro de ativos, vide o item 1.d. na DRE estar presente em vários momentos com valores elevados. Além de que não divulgam o saldo de Correção Monetária acruada

1.4. CRI Ceratti Magna: acho positivo CRIs cujo devedor seja um fundo imobiliário, pois é fácil de acompanhar, possuem um endividamento limitado e em caso de estresse basta fazer emissão abaixo do VP. No entanto, precisamos deixar claro que a Suno está utilizando o SNCI11 para socorrer o MGLG11, que passou para a gestão da Suno recentemente;

Todo FII tem seus defeitos #131: HCHG11

1. Defeitos/riscos:

1.1. Extremamente concentrado, os 5 principais CRIs representam mais de ¾ do PL, sendo que o CRI Reiter Log sozinho representa 29%

1.2. CRI Reiter possui amortização bullet (amortiza tudo no vencimento), ou seja, quase 1/3 do PL vai ficar acruando Correção Monetária até dezembro/2025, a não ser que vendam o CRI antecipadamente e destravem a inflação;

1.3. Duration elevada (4,5 anos) dificulta o giro da carteira e melhora da Taxa Média;

1.4. HCTR11 possui mais de 80% das cotas de HCHG11, o que acaba deixando a liquidez do fundo horrível

https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=281771&flnk

1.5. Estar contribuindo para o rolo da Hectare (utilizar seu fundo High Yield para ancorar o fundo High Grade da casa).

Todo FII tem seus defeitos #130: EQIR11

1. Defeitos/riscos:

1.1. Concentração elevada em poucos CRIs. No entanto, esse fundo é pequeno e consegue diluir tais posições com facilidade com uma ou duas emissões

1.2. CRI Opy, que representa praticamente 10% do PL, não conta com garantias reais. Além de ser uma operação envolvendo um hospital, público ainda por cima, e como pode-se ver em NSLU11 e HCRI11, em casos de judicialização o hospital sempre vai ganhar

1.3. CRI Casa & Video, que representa 4,5% do PL, não possui garantias reais e o devedor é uma empresa varejista, segmento com histórico de empresas falidas

1.4. Quase 20% do PL com correção monetária anual;

Todo FII tem seus defeitos #129: IRIM11

1. Defeitos/riscos:

1.1. Carteira de FIIs composta majoritariamente por fundos do grupo Hectare/Devant com Preço Médio bem alto. Esse defeito é minimizado pelo fato de IRIM11 ter bastante espaço para crescer e diluir essas posições

1.2. Apesar de ter apuração via Regime Caixa não é adequado considerar que o fundo possua boas “reservas” de Correção Monetária, pois a gestão realiza frequentemente o giro dos CRIs para destravar a CM acruada. Esse problema poderia ser resolvido caso a gestão informasse a Correção Monetária acruada nos CRIs;

1.3. CRI Tabas, o mais representativo do fundo com 4,75% do PL, não conta com alienação fiduciária e se trata de um CRI para financiar empreendimentos em construção de uma Startup

1.4. CRI Starbucks, segunda maior posição com 4,71% do PL, também não conta com alienação fiduciária. Lembrando que o CRI não conta com o aval da controladora, apenas do controlador no Brasil. E a julgar pela taxa do CRI (CDI + 5%), obter crédito não parece ser tão fácil assim para tal controlador

1.5. Além dos 2 CRIs mencionados acima é possível identificar outros sem garantia real, como o CRI ADN, CRI Alphaville e outros;

1.6. Complicado de montar posição aos poucos, pois é um fundo caro (P/VP elevado).

Todo FII tem seus defeitos #128: MORC11

1. Defeitos/riscos:

1.1. Concentrações elevadas em alguns CRIs e por se tratar de um fundo High Yield, considero que o ideal é algo como 5% por ativo. O fundo ainda é pequeno, então não será muito difícil melhorar a diversificação com uma ou duas emissões, mas até lá o fundo deverá estar mais concentrado do que eu e os gestores gostariam

1.2. Alguns CRIs com LTV muito elevada, a saber, CRI Ceratti & Magna (LTV 73%), CRI Minas Brisa (LTV 85%) e alguns outros. Para saber o que é LTV recomendo meu artigo sobre garantias em CRI:

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/06/garantias-dos-cris-pulverizados.html

1.3. Como a maioria dos CRIs do fundo são corporativos, não é tão fácil acompanhar a saúde financeira dos CRIs (nos pulverizados podemos acompanhar a Razão PMT). E gestores de fundos imobiliários tem o costume de comunicar a situação de estresse dos CRIs somente quando a situação já está caótica, vide o caso CRI Calçada em FLCR11, CRI “Ipatinga” em ARRI11 e outro em GCRI11. Importante ressaltar que até aqui a More tem feito uma gestão muito transparente e creio que em uma eventual situação de estresse comuniquem o quanto antes aos cotistas;

1.4. Zero informações quanto ao percentual de obras ou vendas dos ativos lastro dos CRIs;

Todo FII tem seus defeitos #127: IBCR11

1. Defeitos/riscos:

1.1. Gestor Integral Brei fez um trabalho tão fraco no FOF da casa (IBFF11) que o mesmo foi liquidado;

1.2. Concentração de mais de 22% em um único CRI (CRVO). Gestão tem trabalhado para diminuir essa porcentagem (me lembro de algum tempo atrás ser 26%), ainda assim é uma baita irresponsabilidade concentrar tanto em um único CRI

1.3. Além do CRI CRVO e seus 22%, vários outros CRIs são muito representativos (aproximadamente 10% do PL)

1.4. Necessidade de fazer emissão para diluir os CRIs, mas nunca vi o fundo sendo negociado com ágio;

Todo FII tem seus defeitos #126: VCRR11

1. Defeitos/riscos:

1.1. Guidance de renda após conclusão das obras muito conservador (retorno-alvo de 10% a.a.), já que o cotista estará exposto a um projeto especulativo, ou seja, zero garantias de que o projeto terá a performance comercial esperada, mesmo estando associada a uma especialista no ramo. Além de que pensava que o alto giro com o ShortStay proporcionasse rentabilidades maiores;

1.2. Não ficou claro pra mim se o fundo estará exposto a risco de obra (aumento dos custos) ou se estes riscos são assumidos pela Cyrela;

1.3. Concentração de 42% no Iconyc

1.4. Ausência de uma DRE;

1.5. Meta da Taxa de Performance bem baixa (6% a.a.), se é que eu entendi corretamente como funciona o cálculo da taxa;