Todo FII tem seus defeitos #129: IRIM11

1. Defeitos/riscos:

1.1. Carteira de FIIs composta majoritariamente por fundos do grupo Hectare/Devant com Preço Médio bem alto. Esse defeito é minimizado pelo fato de IRIM11 ter bastante espaço para crescer e diluir essas posições

1.2. Apesar de ter apuração via Regime Caixa não é adequado considerar que o fundo possua boas “reservas” de Correção Monetária, pois a gestão realiza frequentemente o giro dos CRIs para destravar a CM acruada. Esse problema poderia ser resolvido caso a gestão informasse a Correção Monetária acruada nos CRIs;

1.3. CRI Tabas, o mais representativo do fundo com 4,75% do PL, não conta com alienação fiduciária e se trata de um CRI para financiar empreendimentos em construção de uma Startup

1.4. CRI Starbucks, segunda maior posição com 4,71% do PL, também não conta com alienação fiduciária. Lembrando que o CRI não conta com o aval da controladora, apenas do controlador no Brasil. E a julgar pela taxa do CRI (CDI + 5%), obter crédito não parece ser tão fácil assim para tal controlador

1.5. Além dos 2 CRIs mencionados acima é possível identificar outros sem garantia real, como o CRI ADN, CRI Alphaville e outros;

1.6. Complicado de montar posição aos poucos, pois é um fundo caro (P/VP elevado).

2. Qualidades:

2.1. Parece ter desistido da ideia de ficar comprando FIIs e a porcentagem tem caído

2.2. Mercado gosta de pagar caro pelos fundos geridos pela Iridium, então esse fundo pode ser uma boa oportunidade para especuladores;

2.3. Boa diversificação entres os CRIs, com nenhuma posição ocupando mais do que 5% do PL

2.4. Multipropriedade representam apenas 5% do PL e mesmo assim são da empresa WAM, que parece ser menos enrolada do que a GPK (Gramado Parks);

2.5. Taxa de Administração barata (0,98% a.a.) e não possui taxa de performance;

2.6. Taxas Médias excelentes, tanto para os CRIs atrelados ao IPCA, quanto ao CDI

2.7. Não fica retendo lucros

2.8. Despesas extremamente baratas, em julho/22 representaram cerca de 5% das receitas e este não foi um mês isolado. Sendo que o mais comum é algo entre 10 e 15% nos fundos imobiliários;

2.9. Vários CRIs cujo devedor é um fundo imobiliário, algo que considero positivo, pois são mais fáceis de se acompanhar e possuem endividamento limitado;

2.10. Gestor Selegatto possui grande respeito por parte dos cotistas e nas Lives que ele participou me deixou uma impressão de ser bastante pró-cotista.

3. Compraria? Depende do preço. Assim como IRDM11, esse fundo deve proporcionar bons lucros via arbitragem até que alcance um tamanho razoável, então talvez compense pagar um pouco de ágio por aqui.

4. Dicas:

4.1. Deixar claro que o fundo não cobra taxa de performance;

4.2. Informar a Correção Monetária acruada nos CRIs;

4.3. Acrescentar a LTV dos CRIs.

5. Dados:

5.1. Data da análise: 04/09/2022

5.2. Cotação: R$ 105,00

5.3. VP: R$ 98,41

5.4. P/VP: 1,06x

5.4. Contexto: SELIC em 13,75% a.a. e expectativa do fim do ciclo de alta em breve. Deflação em julho e possibilidade de deflação em agosto também. FIIs de tijolo se recuperando fortemente e queda nas rendas de fundos de papel.

Observações:
- O objetivo do post não é denegrir o fundo, mas expor alguns defeitos e abrir uma discussão saudável
- Não aprofundo para não alongar o post, caso queira uma explicação melhor basta comentar
- Não é recomendação de compra/venda