Todo FII tem seus defeitos #20: ARRI11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Demora na alocação, gestores atribuíram a demora ao fato do fundo ser pequeno e não sobrar pouca coisa pra ele após a bocanhada dos Hectares da vida. Parece uma desculpa plausível... Vamos ver como eles se saem em uma nova emissão com a aprovação do conflito de interesse, que lhes permitem fazer compras mais facilmente;

1.2. Administrador Oliveira Trust, que deu uma baita canseira ao cotistas do UBSR11 (atual RECR11), inclusive eu, por não ter enviado o informe de rendimento (o fundo trocou de ADM durante o ano). O rolo foi muito grande e levou tempo para a BRL Trust conseguir resolver a bagunça;

1.3. Quase 40% do fundo é composto por FIIs;

1.4. Taxa de performance de IPCA + 2%, sendo que a carteira do fundo é de IPCA + 9,50%, ou seja, bater o beanchmark é muito fácil;

1.5. Possui cotas de FIIs High Grade, que não suportam 2 taxas, atualmente o fundo possui KNIP11 (10,35%), BTCR11 (1,97%), CPTS11 (0,66%), HGCR11 (1,57%) e XPCI11 (6,21%). E na época em que escrevi a primeira versão tinha até KNCR11;

Todo FII tem seus defeitos #19: CACR11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Devedor não pagar mensalmente a correção monetária (CM) 1: dividir o saldo acumulado com novas cotas em emissões;

1.2. Devedor não pagar mensalmente a correção monetária (CM) 2: aumenta o risco, uma vez que se houver default o investidor só terá recebido os juros até o momento;

1.3. Devedor não pagar mensalmente a correção monetária (CM) 3: Impossibilita conhecer verdadeiramente a capacidade do devedor pagar sua dívida, pois pagar somente o juros é moleza, quero ver é pagar juros + correção monetária + amortização todo mês;

1.4. Administrador (CM Capital Markets) pouco conhecido, não sei dizer se envia direitinho o informe de rendimento ou se tem um bom suporte;

1.5. Taxa de performance sobre CDI, que frequentemente é manipulada para baixo;

Todo FII tem seus defeitos #18: RZTR11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Fundo nasceu na fase de juros baixos do Brasil, fazendo com que as taxas pactuadas sejam muito baixas para a realidade brasileira e por ser um fundo com mais de 1 Bi de patrimônio será difícil/demorado aumentar essa taxa média;

1.2. Está mais para uma operação de crédito do que uma compra de imóvel e não deixa isso claro no Relatório Gerencial, na verdade, quem vê o RG com vários gráficos e fotos do setor agro pensa que o fundo se beneficia com o bom momento do agro, o que não é verdade;

1.3. Operação de crédito prefixada, então caso a inflação dispare, o rendimento não acompanha tal movimento, diminuindo o rendimento líquido, como temos visto nos últimos meses;

1.4. Altos custos com a mudanças de titularidade dos imóveis/terrenos;

1.5. Emprestar a taxas pré-fixadas e por longos períodos no Brasil tem um risco considerável;

Todo FII tem seus defeitos #17: RZAT11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Relatório Gerencial muito fraco;

1.2. Relatório Gerencial trimestral não é o suficiente para um fundo movimentado como esse;

1.3. Baixa liquidez;

1.4. Difícil determinar qual é a renda recorrendo do fundo;

1.5. Está mais para uma operação de crédito do que uma compra de imóvel;

Todo FII tem seus defeitos #16: GALG11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Alto valor do custo da ABL (Área Bruta Locável), na ordem de aproximadamente 11 mil/m². Em Live foi discutido que isso seja devido a terrenos livres grandes, terrenos próximos ao meio urbano e galpões refrigerados, sendo que todos os equipamentos são de propriedade do fundo. No entanto, eu acrescentaria mais um fator: o custo do Contrato Atípico, pois as empresas só aceitam as condições de tais contratos com uma contrapartida, a venda do imóvel por valores acima do mercado;

1.2. Fiança desnecessária com o contrato atípico da BRF, reduzindo o cap rate potencial;

1.3. Exposição ao segmento de cigarros, que está em declínio visível;

1.4. Como 100% dos contratos são atípicos, não podemos afirmar se o valor do aluguel está em linha com o praticado no mercado;

1.5. Imóveis muito específicos, no entanto, como exposto no item 2.4., os imóveis são muito importantes para os inquilinos;

Todo FII tem seus defeitos #15: HGRU11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Não consta os vencimentos dos contratos dos imóveis educacionais;

1.2. Segmento educacional tende a diminuir a demanda por espaços tão grandes, ainda mais nos cursos da IBMEC, que podem facilmente ser migrados para vídeo aulas. É óbvio que não vão passar para 100% a distância, mas a área demandada tende a diminuir;

1.3. Já ouvi histórias/boatos de que o Grupo Pernambucanas não estava muito saudável financeiramente;

1.4. Mais de 90% dos contratos são atípicos e não tiraram proveito disso para fazer alavancagem, o que na minha opinião é um desperdício de lastro;

1.5. Imóveis educacionais são muito específicos, sendo sua conversão para outro segmento muito custosa;

Todo FII tem seus defeitos #14: TRXF11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Concentrado em um inquilino Pão de açúcar/Assaí;

1.2. Risco da dívida pressionar os rendimentos caso a o IPCA suba mais ainda;

1.3. FII sendo negociado abaixo do VP e a gestora deve querer fazer mais emissão em breve, então existe o risco de vir alguma emissão abaixo do VP em breve;

1.4. Gestora com histórico de fazer cagadas em outros fundos (TRXL11, XTED11...), apesar de que nesse acredito que estão fazendo um bom trabalho;

1.5. Rendimento tende a cair ao passo que o fundo vá quitando suas dívidas (demora alguns anos até que isso seja sentido). Entretanto, o fundo pode fazer novas aquisições com alavancagem para retomar ao patamar anterior;

Todo FII tem seus defeitos #13: URPR11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Negociado a P/VP muito elevado;

1.2. Devedores dos CRIs sofreram com o IGPM elevado e agora estão sofrendo com o IPCA elevado por causa da mudança de indexador, o que pode comprometer a saúde dos CRIs. Inclusive o fundo começa a ter CRIs com razões de garantia desenquadradas;

1.3. Operações localizadas em cidades bem pequenas, o que aumenta os prêmios dos CRIs, mas aumenta os riscos das operações;

1.4. Concentração na securitizadora Travessia;

1.5. O fundo faz a distribuição de rendimentos por Lucro Contábil, então caso haja algum problema a situação pode se complicar bastante;

Todo FII tem seus defeitos #12: QAGR11

1. Defeitos/riscos

1.1. Silos não se valorizam com o tempo, muito pelo contrário, se desgastam;

1.2. Difícil avaliação das aquisições, uma vez que não há pares de comparação, não há tanta informação assim disponível e a maioria dos influenciadores também sabe pouco sobre agro;

1.3. Contratos atípicos e específicos é quase certeza de renda desabando ao final do contrato;

1.4. 1/3 da carteira tem vencimento de contrato em 2025...  É bom que o fundo tenha conseguido fazer novas emissões até lá;

1.5. Gestores antigos fizeram compras Sale and Leaseback com apenas 5 anos de duração, tempo insuficiente para que o fundo recupere o investimento realizado;

Todo FII tem seus defeitos #11: MFAI11 2.0

1. Defeitos/riscos

1.1. Gestora com filme queimado (Mérito);

1.2. Aumento dos custos de construção vai prejudicar as ações;

1.3. 1/3 do PL em ações, que atualmente não estão gerando nem renda e nem ganho de capital;

1.4. Administradora Planner, que também é responsável pelos rolos no outro FII da gestora (MFI11);

1.5. VP volátil devido a posição em ações (fique de olho antes de comprar);

1.6. Taxa de performance sobre o que exceder o CDI;

Todo FII tem seus defeitos #10: VISC11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Taxas ADM devoram entre 20 e 30% das receitas, acho que é a taxa de gestão mais cara do segmento;

1.2. Reajuste do VP exagerado no final de 2019, saiu de R$103,80 para R$121,40, alguns gestores fazem isso para aumentar sua taxa de gestão, mas no VISC11 a taxa é sobre valor de mercado. Mesmo assim acredito que o reajuste foi para o FII não ficar com um P/VP tão alto e dar uma maior sustentação ao valor de mercado;

1.3. Como consequência do item anterior, no patamar de VP atual fica difícil para a gestão fazer uma nova emissão. Então acredito que em breve vem um reajuste (pra baixo) do VP bem relevante, para a gestão poder fazer emissão no VP ou em linha com o VP, quando a pandemia passar. Atualização: estava enganado, a gestão simplesmente fez emissões abaixo do VP na cara dura;

1.4. Ameaça do e-commerce, apesar de que acredito que o impacto será limitado, o comércio online vai ser predominante em alguns setores, como por exemplo, eletrônicos, mas isso já vinha de algum tempo já. Agora certos comércios continuaram demandando espaço, por exemplo, roupas e calçados, muitos gostam de experimentar antes de comprar e outros se divertem no processo. Além de que o serviço possa vir a ocupar tais espaços, mas de qualquer forma, a competição por tais espaços será menor;

1.5. Competição menor pelos espaços vai levar a uma queda do aluguel;

Todo FII tem seus defeitos #9: VRTA11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Alocação extremamente lenta, demorou quase um ano para alocar uma emissão;

1.2. Fundo já passou por alguns Defaults;

1.3. Compra de CRI muito High Grade nos últimos meses, com prêmios que já são superados pelo TD IPCA. O fundo tem em carteira CRIs com taxas de IPCA + 4,5% e 109% do CDI, os famosos empréstimos de pai pra filho;

1.4. Investimento indireto em CRIs (via outros FIIs), o que aumenta os custos (dupla taxa de gestão) e o risco é o mesmo de comprar os CRIs diretamente. E para piorar alguns desses fundos são High Grade, potencializando o efeito da dupla taxação. Alguns desses fundos já sofrem uma desvalorização de quase 20%

Cotista pagando 2 taxas de administração
Fonte: Relatório Gerencial VRTA11

1.5. Gestor prometeu que faria um fundo onde pudesse deixar os CRIs prontos para serem adquiridos, algo que não aconteceu e deve ajudar a aumentar o tempo de alocação de novas emissões;

Todo FII tem seus defeitos #8: GGRC11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Por muito tempo os gestores não deram a mínima para sua base de cotista, inclusive em uma Live o gestor disse que quem estava insatisfeito deveria vender suas cotas;

1.2. Aproximadamente metade do PL é composto por galpões industriais, que são muito específicos e em caso de desocupação arrumar outro inquilino é bem mais difícil;

1.3. Aquisição de imóveis com contrato atípico em curso, aumentando em muito o risco das operações. Para quem não sabe, os contratos atípicos são feitos para que o comprador tenha mais segurança de que irá recuperar o investimento feito. Quando o fundo adquire um imóvel em que o contrato atípico está na segunda metade da sua vigência, este corre o risco de não recuperar o investimento feito até o final do contrato. Como exemplo disso temos o imóvel locado para a AMBEV em Pelotas, cujo contrato se encerra em março de 2025;

1.4. Outro risco envolvendo contratos atípicos é de que existe a possibilidade do aluguel do imóvel comprado estar acima da média do mercado. Vejo esse problema no imóvel locado para a AMBEV em Guarulhos, cujo Aluguel/m² está em R$47,81. Não analisei o imóvel ou região, mas achei o valor alto para um galpão logístico, que geralmente fica na casa dos 20 a 30 reais/m²;

1.5. Imóvel alugado para AMBEV, o que é sinônimo de ser jogado contra a parede com força ao final do contrato. Já que o fundo precisa muito mais do inquilino do que o inquilino precisa do galpão;

Todo FII tem seus defeitos #7: IRDM11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Fundo de papel com ágio extremamente alto (risco de mercado), já caiu bastante, mas ainda tem espaço para mais quedas;

1.2. Fundo bilionário, logo reduzir PM fica difícil, devido a fator de preferência baixo em emissões;

1.3. Parte relevante das receitas vem de ganho de capital (renda não recorrente), o que pressiona os gestores a terem que “matar um leão” todos os meses;

1.4. Fundos HY perderam o ágio, dificultando os ganhos via arbitragem;

1.5. Possibilidade de se operar vendido pode acelerar uma correção da cota no secundário (risco de mercado);

Todo FII tem seus defeitos #6: TGAR11 2.0

1. Defeitos:

1.1. Taxas ADM (1,5% a.a.) e performance (30% do que exceder o CDI) abusivas, chegaram a consumir mais de 30% da receita em 2020;

1.2. Emissões não privilegiam o cotista atual: abaixo do VP, emissão 400, custos altos...;

1.3. TIR baixa (entre 18% e 20%), se comparada com outros projetos de desenvolvimento residencial;

1.4. Pouca transparência no cálculo do VP, ocorrendo aumentos expressivos inesperados que geram muito dinheiro para o gestor na forma de Taxa de Performance

Movimentação esquisita do VP
Fonte: Funds Explorer

1.5. Não é um defeito, mas uma caraterística do segmento, mas é bom relembrar: desenvolvimento você tem 0 garantias. Se o empreendimento da errado, você toma prejuízo ou fica com uma TIR bem abaixo da esperada;

Todo FII tem seus defeitos #5: HGLG11 2.0

1. Defeitos:

1.1. Rendimento recorrente estacionado nominalmente há uma década (em agosto de 2011 distribuiu R$0,82/cota e no começo de 2021 estava distribuindo R$0,78/cota), ou seja, quem comprou lá atrás perdeu poder de compra ao longo dos anos. O Brasil passou por uma grave crise nesse meio tempo, mas quem mora de aluguel sabe muito bem que houve uma alta, ao menos nominalmente;

1.2. VP subindo e rendimento estacionado;

1.3. Regulamento obriga que o fundo faça emissões 400;

1.4. Dificuldade de fazer compras de galpões com Cap Rates atrativos;

1.5. Muito se fala em boom dos galpões logísticos, mas o aluguel médio de galpões logísticos segue estável a muito tempo, como um próprio gráfico do Relatório Gerencial demonstra

Aluguel Médio estagnado mesmo em um mercado otimista
Fonte: Relatório Gerencial HGLG11

Todo FII tem seus defeitos #4: RECR11 2.0

1. Defeitos:

1.1. Considero RECR11 como um fundo de papel Middle Risk, mas a gestão tem adquirido alguns CRIs High Grade (~IPCA + 6%) e compensado tais ativos com CRIs High Yield (>IPCA +10%);

1.2. Gestora possui fama de fazer emissões abaixo do VP, inclusive já fez uma neste fundo;

1.3. Investimento, ainda que inexpressivo, em um FII (SNCI11), o fundo de papel da Suno Asset, sendo que o acesso a CRIs parece não ser um problema para o gestor;

1.4. CRIs da Gafisa, incorporadora listada em bolsa (GFSA3) que tem prejuízo ano após ano e a cotação já derreteu quase 99% desde o seu topo;

1.5. 4% do PL em CRIs Pré-Fixados a 8% a.a., uma taxa ridícula para padrões brasileiros. São pouco representativos e devem ter sido adquiridos quando a SELIC estava em 2%, mas a gestora deveria saber que não é do interesse dos cotistas que o fundo adquira ativos com remuneração tão baixa;

1.6. Emissões consecutivas a vários anos, apesar desse defeito ser compensado pela rápida alocação.

Todo FII tem seus defeitos #3: RECT11 2.0

1. Defeitos:

1.1. Não foi transparente por muitos meses quanto aos passivos (dívidas) do fundo;

1.2. Contrato típico e alavancagem não combinam;

1.3. Em Live o gestor Moise deu a entender que o fundo iria distribuir R$0,60/cota até o final do ano, uma estimativa muito ousada que não se concretizou;

1.4. Diante da queda dos rendimentos o gestor pediu e conseguiu carência da Correção Monetária de sua dívida, o que deu um alívio aos rendimentos, mas está fazendo com que o Saldo Devedor do CRI aumente;

1.5. Realização de emissão pouco tempo antes do fim do contrato com a Vivo, prejudicando investidores com menos experiência que não conseguiriam perceber que esse era o pior momento para fazer aportes no fundo;

Todo FII tem seus defeitos #2: BARI11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Carteira pode estar bem “machucada” devido aos CRIs serem corrigidos pelo IGPM. O que é um grande risco para quem estiver pensando em entrar no fundo agora, já que terá perdido a farra do IGPM alto e pode colher o efeito adverso da farra;

1.2. Alocação lenta mesmo com as operações estruturadas dentro de casa, o que deveria dar uma maior previsibilidade do montante a ser captado, já que não há risco de algum outro fundo “roubar” o CRI. A Bari é uma grande originadora, já vi vários fundos com CRIs dessa securitizadora, então creio que a gestora não esteja dando a prioridade devida para seu próprio fundo;

1.3. Aquisição de CRIs corporativos, provavelmente devido ao atraso na alocação, desconfigurando completamente o fundo, que originalmente era um fundo de CRI pulverizado residencial;

Desconfiguração do fundo
Fonte: Relatório Gerencial BARI11

1.4. Aquisição de CRIs High Grade, sendo que se trata de um fundo com taxas de High Yield (1,30% a.a.)

Todo FII tem seus defeitos #1: HABT11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Alocação extremamente lenta da segunda emissão, demorando mais de um ano para ser concluída (receberam os recursos em fev/2020 e terminaram de alocar em out/2021). Culparam os pré-pagamentos, mas o problema se arrasta a muito mais tempo;

1.2. Alocação lenta fez com que os cotistas deixassem de ganhar muito dinheiro no final de 2020 e no início de 2021, lembrando que o fundo possuía muito IGPM na carteira;

1.3. Taxa de Administração elevada (1,30% a.a.) somada a uma Taxa de Performance também cara (20% do que exceder 100% do CDI), o que ocasionou vários meses com a gestão ficando com 20% ou mais da receita gerada;

1.4. Compra de FIIs para tentar aliviar a grande quantidade de dinheiro em caixa;

1.5. Gestores sumiram de Lives por um longo espaço de tempo, reaparecendo somente quando a alocação evoluiu e se aproximava a emissão que estavam pretendendo fazer;

Por que entrei na bolsa?

Sou uma amante de manufaturas, sempre me senti bem vendo coisas sendo produzidas, foi então que meu sonho depois da faculdade foi ter a minha própria indústria, mas como não nasci rico, teria que acumular capital suficiente para isso, foi então que entrei para a renda fixa e em seguida para a bolsa de valores para acelerar esse processo.

Felizmente já tirei essa ideia boba de empreender no Brasil, mas nem foi tanto por causa do manicômio tributário brasileiro ou da CLT. O principal motivo foi porque sou uma pessoa muito correta e percebi que se quisesse brigar de igual para igual com outros empresários pequenos teria que aceitar jogar "as regras do jogo", a saber, sonegação de imposto; criação de múltiplos CNPJs e deixando muito deles sujos como bunda de bebê; lavagem de dinheiro (é mais comum do que vocês imaginam)...

Por que tenho uma visão tão pessimista?

Como muitos de vocês devem saber, a vida de recém graduado não é nada fácil, agora imagine entrar no mercado de trabalho no começo de 2015 com a economia em queda livre. E o pior de tudo é que eu acreditava que a economia ia muito bem, pois na época eu me informava somente pela mídia convencional, que não fazia nenhum alerta sobre a crise que se aproximava.

Foi então que decidi procurar na internet o que havia acontecido com a economia do Brasil, nas minhas buscas encontrei o site do Mises Brasil e o finado Blog Bolha Imobiliária Brasil. Eu fiquei abismado como havia pessoas alertando desde o começo da década que o crescimento do Brasil era um voo de galinha e que uma recessão era eminente. Depois de “devorar” essas 2 fontes de conhecimento imparcial me senti completamente enganado pela mídia convencional e políticos, mas o mais importante é que aprendi que devemos ser incrédulos, devemos duvidar de tudo e de todos, sempre tentando procurar o contraditório e os reais interesses por trás de quem está falando.

Um pouco sobre mim

Como sou uma pessoa muito reservada e muita gente não gosta de mim por causa dos meus posts críticos, vou me limitar a dizer que sou jovem como o “Menino Ney” e durante a faculdade gostava de matemática financeira e fiz análises de Fluxo de Caixa Descontado.

Como disse, sou jovem, tenho cerca de 2 décadas de aportes pela frente ainda, o que me permite ser bem arrojado nos meus investimentos, já que caso algo de ruim aconteça, os aportes futuros vão diluir eventuais cagadas. Tenham isso em mente ao lerem meus posts, minha realidade pode ser diferente da sua.

Importante dizer que no momento em que escrevo esse post não tenho nenhuma certificação que me permita realizar a recomendação de ativos, portanto, nada do que for postado aqui deve ser entendido como uma recomendação de compra ou venda.

Um pouco sobre o blog

O FIIcaEsperto é um blog sobre o mercado financeiro com viés mais pessimista, faço isso não para afastar novos investidores da bolsa, mas porque vejo um otimismo muito exagerado no mercado financeiro, que passa muito mais tempo discutindo os pontos positivos do que os negativos.

Por aqui você vai encontrar séries como:

- Todo FII tem seus Defeitos: Análise de fundos específicos trazendo seus defeitos, riscos e qualidades;

- Economia Avançada para Sardinhas: Tópicos de economia complexos simplificados o máximo possível;

- Verdades Difíceis de Engolir: Verdades que não querem que você saiba.

O segmento principal do Blog será Fundos Imobiliários, mas não se limitará a eles, tendo posts sobre ações, FI Infra, etc...