Todo FII tem seus defeitos #18: RZTR11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Fundo nasceu na fase de juros baixos do Brasil, fazendo com que as taxas pactuadas sejam muito baixas para a realidade brasileira e por ser um fundo com mais de 1 Bi de patrimônio será difícil/demorado aumentar essa taxa média;

1.2. Está mais para uma operação de crédito do que uma compra de imóvel e não deixa isso claro no Relatório Gerencial, na verdade, quem vê o RG com vários gráficos e fotos do setor agro pensa que o fundo se beneficia com o bom momento do agro, o que não é verdade;

1.3. Operação de crédito prefixada, então caso a inflação dispare, o rendimento não acompanha tal movimento, diminuindo o rendimento líquido, como temos visto nos últimos meses;

1.4. Altos custos com a mudanças de titularidade dos imóveis/terrenos;

1.5. Emprestar a taxas pré-fixadas e por longos períodos no Brasil tem um risco considerável;

1.6. O Valor Patrimonial do fundo não vai crescer com o tempo, uma vez que a valorização da terra já é paga pelo agricultor;

1.7. Estratégia de Land Equity, na qual o fundo é proprietário das terras e o agricultor não possui opção de recompra, será pouco relevante, uma vez que o arrendamento (aluguel) de terras possui um Cap Rate muito baixo. Tal fato poderia aumentar a rentabilidade potencial do fundo, mas diminuiria o rendimento mensal do fundo;

1.8. Base de cotistas gosta muito do fundo, o que na minha visão está fazendo com que o FII seja precificado de forma errônea;

1.9. Preço das terras é de certa forma cotado no valor da saca de uma cultura, soja, por exemplo. E commodities agrícolas atingiram patamares muito elevados alguns meses atrás e segundo um influenciador, acho que o Daniel Nigri, o preço das terras estava em seu recorde. Tal fato minimiza uma das principais propagandas do fundo, a de que eles compram terras pela metade do seu valor.

2. Qualidades:

2.1. Diversificação da carteira e dos riscos;

2.2. Setor agro no Brasil é muito forte e é algo essencial;

2.3. Excelente estrutura de garantia da operação de crédito, uma vez que a garantia já está em nome do credor (o fundo/cotistas);

2.4. Segmento de grãos apresenta boas rentabilidades, aumentando a segurança de que os devedores têm capacidade de pagar a taxa de juros de 12% a.a.;

2.5. Bastante espaço pra crescer;

2.6. Pressão para diminuir o crédito subsidiado para o agro favorece operações como a do fundo;

2.7. Alocação extremamente ágil;

2.8. Aprendizado sobre o mundo agro;

2.9. Gestor demonstra ter muito conhecimento sobre Agro;

2.10. Contratos longos;

2.11. Pode proporcionar um excelente trade para aqueles que conseguirem prever a inversão da curva de juros.

3. Compraria? Sim, mas somente em períodos de inflação comportada.

4. Dicas:

4.1. Fazer uma DRE decente;

4.2. Deixar claro no Relatório Gerencial como funciona as operações do fundo;

4.3. Acrescentar a porcentagem que cada fazenda representa;

4.4. Ordenar tabela de fazendas por porcentagem do PL.

5. Dados:

5.1. Data da análise: 28/11/2021

5.2. Cotação: R$ 93,08

5.3. VP: R$ 98,44

5.4. P/VP: 0,94x

5.4. Contexto: Inflação completamente descontrolada (superando 1% a.m.), previsão de mais inflação para os próximos meses e taxas do TD Pré-fixado muito próximas as taxas pactuadas no fundo.

 

Observações:
- O objetivo do post não é denegrir o fundo, mas expor alguns defeitos e abrir uma discussão saudável
- Não aprofundo para não alongar o post, caso queira uma explicação melhor basta comentar
- Não é recomendação de compra/venda, é apenas a opinião de uma sardinha pessimista