Todo FII tem seus defeitos #19: CACR11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Devedor não pagar mensalmente a correção monetária (CM) 1: dividir o saldo acumulado com novas cotas em emissões;

1.2. Devedor não pagar mensalmente a correção monetária (CM) 2: aumenta o risco, uma vez que se houver default o investidor só terá recebido os juros até o momento;

1.3. Devedor não pagar mensalmente a correção monetária (CM) 3: Impossibilita conhecer verdadeiramente a capacidade do devedor pagar sua dívida, pois pagar somente o juros é moleza, quero ver é pagar juros + correção monetária + amortização todo mês;

1.4. Administrador (CM Capital Markets) pouco conhecido, não sei dizer se envia direitinho o informe de rendimento ou se tem um bom suporte;

1.5. Taxa de performance sobre CDI, que frequentemente é manipulada para baixo;

1.6. Muitos projetos com obras em fases iniciais ou intermediárias e tivemos um grande aumento dos custos de construção e os CRIs não possuem fundos de obra (ao menos não consta nas garantias do RG);

1.7. Incorporação vertical não possui TIR (Taxa Interna de Retorno) tão elevadas como as de loteamento (até 30% a.a.) e multipropriedade (+30% a.a.). E as taxas dos CRIs são bem elevadas (12 a 14% + IPCA), o que teoricamente comprime bastante a rentabilidade do incorporador;

1.8. Baixa liquidez no mercado secundário;

1.9. Concentração no Rio Grande do Sul, estado onde o governo estadual está quebrado;

1.10. Construtoras adoram se alavancar e há muitos casos de empresas que quebraram, principalmente entre as pequenas, que é o foco desse fundo. Entretanto, acredito que a remuneração desse fundo seja adequada para o risco.

2. Qualidades:

2.1. Prêmios com taxas excelentes (superiores a 13%);

2.2. Paga bons prêmios e não é Multipropriedade, ou seja, uma forma de diversificação High Yield;

2.3. Imóveis em cidades relevantes;

2.4. LTVs (Loan to Value) baixos;

2.5. RG detalha bem as operações, mas deixa a desejar ao não colocar uma tabela resumindo as informações.

2.6. Taxa de Administração barata (1% a.a.), apesar de que a Taxa de Performance seja um pouco cara (20% do que superar 110% do CDI);

2.7. Deixa explícito o saldo de Correção Monetária acruada;

3. Compraria? Sim, excelente fundo para se diversificar e manter uma boa remuneração.

4. Dicas:

4.1. Acrescentar uma tabela resumindo as informações dos CRIs (%, vencimento, taxas, LTV, etc.);

4.2. Antes de lançar emissões tentar reduzir o saldo de CM acruada, para que tal valor não seja diluído pelas novas cotas e a emissão saia mais barata para o cotista;

4.3. Informar se os CRIs contam com fundo de obras.

5. Dados:

5.1. Data da análise: 28/11/2021

5.2. Cotação: R$ 103,15

5.3. VP: R$ 102,29

5.4. P/VP: 0,99x

5.4. Contexto: Custos de construção subindo muito, inflação de 2 dígitos e risco de recessão.

 

Observações:
- O objetivo do post não é denegrir o fundo, mas expor alguns defeitos e abrir uma discussão saudável
- Não aprofundo para não alongar o post, caso queira uma explicação melhor basta comentar
- Não é recomendação de compra/venda, é apenas a opinião de uma sardinha pessimista