Todo FII tem seus defeitos #139: GAME11

1. Defeitos/riscos:

1.1. Relatório Gerencial não consta uma informação primordial para os cotistas: a Taxa Média dos CRIs. Tal informação deve ser omitida porque está muito baixa, vide os vários CRIs com taxas magras e o gestor ressaltando que está girando ativos para aumentar a taxa média do fundo;

1.2. Custódia pelo Banco Daycoval, empresa que não conheço como é o serviço prestado na entrega dos informes de rendimentos;

1.3. Possui CRIs excessivamente High Grade, como o CRI Vitacon, que conta com quase 10% do PL e não possui uma remuneração muito boa (CDI + 2,33%), que após taxas de administração sobra um prêmio muito pequeno para o cotista

1.4. Vários CRIs com prêmio inferior a 6%, taxa que não considero muito atraente;

1.5. Possui algumas posições concentradas, mas como se trata de um fundo High Grade isso gera menos problemas;

1.6. Não considero o trabalho do gestor no outro FII da casa (GALG11) como positivo, pois se trata de um fundo de tijolos com contratos atípicos em que a renda está estagnada a quase 2 anos.

Todo FII tem seus defeitos #131: HCHG11

1. Defeitos/riscos:

1.1. Extremamente concentrado, os 5 principais CRIs representam mais de ¾ do PL, sendo que o CRI Reiter Log sozinho representa 29%

1.2. CRI Reiter possui amortização bullet (amortiza tudo no vencimento), ou seja, quase 1/3 do PL vai ficar acruando Correção Monetária até dezembro/2025, a não ser que vendam o CRI antecipadamente e destravem a inflação;

1.3. Duration elevada (4,5 anos) dificulta o giro da carteira e melhora da Taxa Média;

1.4. HCTR11 possui mais de 80% das cotas de HCHG11, o que acaba deixando a liquidez do fundo horrível

https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=281771&flnk

1.5. Estar contribuindo para o rolo da Hectare (utilizar seu fundo High Yield para ancorar o fundo High Grade da casa).

Todo FII tem seus defeitos #130: EQIR11

1. Defeitos/riscos:

1.1. Concentração elevada em poucos CRIs. No entanto, esse fundo é pequeno e consegue diluir tais posições com facilidade com uma ou duas emissões

1.2. CRI Opy, que representa praticamente 10% do PL, não conta com garantias reais. Além de ser uma operação envolvendo um hospital, público ainda por cima, e como pode-se ver em NSLU11 e HCRI11, em casos de judicialização o hospital sempre vai ganhar

1.3. CRI Casa & Video, que representa 4,5% do PL, não possui garantias reais e o devedor é uma empresa varejista, segmento com histórico de empresas falidas

1.4. Quase 20% do PL com correção monetária anual;

Todo FII tem seus defeitos #125: KNIP11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Alguns CRIs são High Grade demais, como os CRIs Lajes Faria Lima, que possuem remuneração de apenas IPCA + 5,10%, talvez tenham sido adquiridos quando as taxas estavam no chão, mas ainda serão CRIs que o fundo irá carregar com prêmio de risco muito baixo;

1.2. Fundo utiliza a distribuição por regime competência, algo que pode ser muito bom nos momentos de inflação elevada, mas também significa que o fundo não fica com CRIs com correção monetária acruada, algo que pode ser negativo em períodos de deflação ou inflação muito baixa;

1.3. Emissão sem direito de preferência;

1.4. Utiliza operações compromissadas reversas, mas não possuem CRIs atrelados ao CDI e como o custo de tais alavancagens é o CDI mais uma porcentagem, haverá momentos em que o custo pode ser superior a remuneração do CRI;

1.5. Não apresenta quedas relevantes quando o mercado está derretendo, ou seja, abre menos janelas de oportunidades no secundário (estou ciente de que isso também pode ser visto como uma qualidade). Atualização 2ª versão: em julho e agosto de 2022 está sendo negociado abaixo do VP devido a deflação;

1.6. CRIs não possuem proteção contra deflação;

1.7. Marcação a Mercado dos CRIs pela Intrag/Kinea apresenta bastante volatilidade;

1.8. Combinação de emissões frequentes + emissão somente para clientes Itaú prejudica enormemente os cotistas que operam por outras corretoras;

1.9. Combinação de emissões frequentes com a volatilidade do VP (houve muita captação a um VP castigado pela marcação a mercado) prejudica cotistas que não participam das emissões, seja com dinheiro novo ou arbitrando.

Todo FII tem seus defeitos #118: SADI11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. A quase totalidade do fundo é composta por CRIs empréstimo de pai para filho, sendo que muitos possuem remuneração de CDI + 1%, daí você subtrai a taxa de gestão e chega em apenas CDI

1.2. Duration elevada (5,38 anos), o que dificulta ainda mais o giro da carteira para CRIs mais rentáveis. Atualização 2ª versão: atualmente a duration do fundo é de 4,4 anos e como havia dito, a duration elevada que existia estava e está atrapalhando o fundo a se livrar dos CRIs de taxa muito baixa;

1.3. Taxa de administração (1,00% a.a.) cara para um Ultra High Grade. Atualização 2ª versão: a partir de julho/22 até dezembro/22 vão dar um desconto sobre a taxa de gestão de 0,20%a.a., algo muito bem-vindo, mas que demorou bastante para acontecer;;

1.4. CRI Iguatemi (2,6% do PL) com remuneração de apenas CDI + 0,3%, descontando a taxa de gestão chegamos a CDI - 0,7%, ou seja, rende menos do que uma LCI 100% do CDI. Atualização 2ª versão: esse CRI não se encontra mais no portfólio do fundo, mas é bom para que vejam as decisões escabrosas que foram tomadas aqui;

Todo FII tem seus defeitos #115: KNCR11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Taxa de administração cara (1,08% a.a.) para um fundo High Grade;

1.2. Emissões exclusivas para clientes Itaú;

1.3. Não deram desconto na taxa de administração nos meses em que a SELIC estava a 2%, tendo meses em que a gestora ficava com ¼ das receitas do fundo;

1.4. Lotado de CRIs empréstimo de pai pra filho, como o CRI MRV Engenharia, que representa 7,4% da carteira e possui remuneração de CDI + 0,95%, ou seja, deduzindo as taxas do fundo, o que chega no bolso do investidor é inferior a 100% do CDI. Há casos ainda mais graves, como o CRI da Cyrela (CDI + 0,32%). Tópico da 1ª versão dessa análise (final de 2021);

1.5. Antes da SELIC a 2% o fundo possuía operações com remunerações menores ainda, como CDI + 0% e 104% do CDI, o link a seguir é do RG de janeiro de 2020, de onde tirei tais dados:

https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=74685&flnk

1.6. Felizmente os CRIs dos pontos acima não se encontram mais na carteira, mas ainda há alguns com remuneração que não fazem sentido para o cotista, como o CRI São Carlos (4% do PL) cuja taxa é CDI + 1,09% a.a., ou seja, o que chega líquido para o cotista é CDI + 0,01% a.a.

Todo FII tem seus defeitos #84: MGCR11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Aquisição de outros FIIs HG, inclusive KNCR11, que tem muitos CRIs com CDI + 2% a.a. ou menos, daí você tira as taxas de 1,00% da Kinea e 0,90% da Mogno, sobra praticamente nada;

1.2. Custo de emissão extremamente caro (R$ 4,21/cota ou 4,20%), emissões caras são ruins, mas em FIIs HG são piores ainda, são necessários uns 6 meses de rendimentos regulares para pagar tais custos;

1.3. Investimento em SADI11, HGCR11, RBRR11: CRIs HIGH GRADE NÃO SUPORTAM DUAS TAXAS;

1.4. No segundo parágrafo o gestor menciona 4 CRIs em início de obras, algo que não combina muito com um FII High Grade (Observação: ponto levantado na primeira versão da análise, então não sei dizer qual o mês do RG);

1.5. Gafisa está longe de ser uma empresa High Grade, muito longe mesmo, pesquise GFSA3 no Google, expanda o gráfico e me diga se gostou do que viu. Além que os prêmios estão baixos, CDI + 3,50% para empreendimentos ainda nem iniciados, enquanto você acha CRI da mesma Gafisa por CDI + 6% em RECR11;

Todo FII tem seus defeitos #81: CPTS11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Compra relevante (248MM) do CRI da General Shopping, empresa listada em bolsa que dá prejuízo recorrentemente e criou um FII (GSFI11) excessivamente alavancado, tanto é que nunca distribuiu rendimentos, mesmo antes da pandemia;

1.2. 1/3 do PL é de FIIs, por enquanto tem feito um bom trabalho nos trades, mas pessoalmente não gosto nem um pouco de FOFs (Atualização 2ª versão: estava certo, não foi uma boa ideia ter se posicionado tanto em FIIs, o fundo estaria ganhando muito mais dinheiro em CRIs);

1.3. Não deixa claro o que é ganho de capital com CRIs e o que é correção monetária, eu chuto que a correção esteja dentro do campo ganho de capital. Atualização 2ª versão: Corrigiram esse ponto;

1.4. Esse giro tão grande de CRIs é novidade pra mim e não sei dizer se é algo sustentável (que a gestão consiga realizar por anos e anos). Atualização 2ª versão: O fundo tem conseguido manter um bom ganho de capital com CRIs, mas ainda fico com um pé atrás com essa dependência de giro de carteira;

1.5. Mesmo tendo uma carteira de CRIs pesada em IPCA e bastante giro de capital não conseguiu fazer distribuições de rendimentos relevantes mesmo com a inflação ultrapassando os 1% a.m.;

Todo FII tem seus defeitos #75: RRCI11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Custo da emissão primária de quase 4,76%, abusiva até para um IPO;

1.2. CRIs Canopus, que representam cerca de 16% do PL, não possuem garantias reais e o devedor é o Estado de São Paulo, o que minimiza os riscos, mas não me agrada uma posição grande como essa sem garantias de verdade;

1.3. Muitos CRIs com LTV alto, inclusive alguns superando e muito os 100%. Para os que não sabem, um LTV acima de 100% significa que o valor das garantias não cobre o valor da dívida;

1.4. 1/3 do fundo não possui garantia real e apenas 1/3 possui LTV que considero saudável

1.5. CRIs de construtoras que não conheço e construtora é algo que pra quebrar não é muito difícil;