Todo FII tem seus defeitos #160: RZAG11

1. Defeitos/riscos:

1.1. Empresta para produtores rurais, inclusive pessoa física, para minimizar esse risco os CRAs contam com a alienação fiduciária de terras;

1.2. Valor das terras é algo muito variável, ou seja, a cobertura das garantias pode ir muito além da dívida, como também pode ir muito abaixo;

1.3. Cotas custodiadas pelo Banco Genial, que na declaração de 2022 fez várias lambanças, dentre elas ter praticamente obrigado investidores a abrir conta no banco para ter acesso aos informes de rendimento, além de ter cometido erros no cálculo dos créditos em trânsito. Para conhecer minha blacklist de custodiantes acesse o link abaixo:

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/03/blacklist-custodiantes.html

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/02/como-nao-passar-raiva-na-declaracao-do.html

1.4. Concentração elevada de devedores, com a KPS agropecuária representando 43,4% do PL e a Atafona 22% e o restante do PL é pulverizado, mas na verdade são 3 produtores pessoa física

Todo FII tem seus defeitos #159: GCRA11

1. Defeitos/riscos:

1.1. Custodiante Singulare, não sei dizer se presta um bom serviço nos informes de rendimentos. Abaixo deixo a minha blacklist de custodiantes:

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/03/blacklist-custodiantes.html

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/02/como-nao-passar-raiva-na-declaracao-do.html

1.2. Taxa de performance de 20% sobre IPCA + Yield IMAB5 pode ser bem cara;

1.3. Mistura de indexadores, 61% em CDI e 39% em IPCA, prefiro eu mesmo calibrar a porcentagem de indexadores da minha carteira;

1.4. Custos de emissão acima de 3% para uma emissão 476;

1.5. Alguns CRAs com taxas muito baixas adquiridas no começo de 2021

Todo FII tem seus defeitos #158: DCRA11

1. Defeitos/riscos:

1.1. Gestão Devant é muito criticada pelas emissões consecutivas e forçadas em DEVA11, e parecem fazer o mesmo no FIAgro da casa, vide a última tentativa de captação, em que o preço da emissão era superior ao de mercado;

1.2. Carteira concentrada, as 5 principais operações representam mais de 2/3 do P/L

1.3. Necessita diversificar a carteira e possui dificuldade de captar recursos

1.4. Apenas 24,9% dos CRAs contam com alienação fiduciária de terras ou imóveis;

1.5. Taxa de performance sobre 100% do CDI.

Todo FII tem seus defeitos #157: RURA11

1. Defeitos/riscos:

1.1. Omissão dos devedores, dificultando a análise de risco do crédito, algo que seria imperdoável com outra gestão, mas como é o Itaú, o mercado da um voto confiança;

1.2. Taxa de performance de 20% sobre CDI + 1%, ou seja, uma segunda taxa de administração;

1.3. Vários CRAs com pagamento de juros trimestrais e semestrais

1.4. Ausência de uma DRE no Relatório Gerencial;

1.5. Objetivo de retorno abaixo do Spread médio atual do fundo (CDI + 4,30%) x CDI + 3 a 3,5%

2. Qualidades:

2.1. 91% das operações contam com garantias reais, uma porcentagem muito elevada se compararmos com os demais FIAgros

2.2. 26 devedores divididos em vários setores

2.3. Emissão com direito de preferência, mas sem sobras e montante adicional;

Todo FII tem seus defeitos #156: KNCA11

1. Defeitos/riscos:

1.1. Rentabilidade cai bastante devido ao ágio das cotas. Saindo de uma boa Taxa Média de CDI + 5,79% para CDI + 2,02% considerando o ágio e subtraindo a taxa de administração

1.2. Concentração elevada em poucos devedores, como a Rio Amambai Agroenergia, que representa aproximadamente 1/3 do PL. Esse ponto será mitigado com as emissões vindouras

1.3. Diminuição do ICMS sobre gasolina reduz a demanda por etanol, principal segmento financiado pelo fundo

1.4. A seguir o trecho de um relatório gerencial do fundo DCRA11: "(iii) não investe em ativos de usinas sucroalcooleiras (cana-de-açúcar) que é um setor bastante cíclico, historicamente mais suscetível à fraudes e que possui margens comprimidas"

https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=366218&flnk

2. Qualidades:

2.1. Direito de preferência nas emissões, mas sem sobras e montante adicional;

2.2. Sem taxa de performance;

2.3. Confiança do grupo Kinea, algo muito importante em um mercado novo e riscos desconhecidos;

Todo FII tem seus defeitos #155: VCRA11

1. Defeitos/riscos:

1.1. Baixa diversificação de devedores, com os 2 mais relevantes representando quase 60% do PL. Esse defeito/risco será minimizado com a segunda emissão, que pretende triplicar o tamanho do fundo

1.2. Ruídos negativos quanto a Usina Coruripe (10% do PL), mas dando uma pesquisa na mídia não encontrei nada a respeito. Entretanto, num passado não muito longínquo a empresa parecia estar bem endividada. Esse é um dos CRAs que não contam com garantias reais

https://istoe.com.br/usina-coruripe-renegocia-r-19-bilhao-em-dividas/

1.3. Diminuição do ICMS sobre a gasolina pressiona pra baixo os preços do etanol, fazendo com que algumas usinas migrassem a produção para açúcar e não sei dizer se as usinas financiadas pelo fundo possuem tal flexibilidade.

https://www.moneytimes.com.br/usinas-jogaram-a-toalha-com-o-etanol-e-nao-correrao-mais-atras-da-competicao-com-a-gasolina/

1.4. Aparentemente apenas o CRA da Raça Agro (15% do PL) está no segmento de Revenda, que em relatórios gerenciais de outros FIAgros é considerado como o mais seguro, devido pulverização de devedores;

1.5. CRA BB Fuels Palmas financia um ramo desconhecido para o mercado: uma usina termoelétrica a base de biocombustível (óleo de Palma). Algo que minimiza os riscos é que usinas assim são importantes para Roraima, já que o estado não está interligado ao sistema elétrico do restante do país

2. Qualidades:

2.1. Gestor tem feito um excelente trabalho em VCJR11, FII de crédito da casa;

2.2. Parceria com a DATAGRO, empresa de consultoria agrícola com décadas de experiência;

Todo FII tem seus defeitos #154: FVPQ11

1. Defeitos/riscos:

1.1. Shopping próximo ao Via Parque;

1.2. Imóvel localizado no Rio de Janeiro;

1.3. Informe anual indica que há um cotista com mais de 27% das cotas, que é a Aliansce Sonae. A Rio Bravo diz que a empresa não atuou na incorporação do imóvel. Mesmo assim não me agrada essa posição relevante

1.4. Inadimplência de 2019 não era assim tão baixa

1.5. Despesa operacional muito relevante. Segundo a gestão o motivo é despesas com vacância, entretanto, a vacância não subiu tanto nos últimos anos (o máximo foi 7,4%)

2. Qualidades:

2.1. Espaço de shows Qualistage é um grande atrativo para o shopping, tanto nas vendas de ingressos quanto na atração de clientes para o local;

2.2. Vacância em 2019 era próximo de 2%

2.3. Shopping administrado pela Aliansce Sonae, uma das maiores do mercado;

Todo FII tem seus defeitos #153: EDGA11

1. Defeitos/riscos:

1.1. Laje Corporativa localizada no centro do Rio de Janeiro e há muitos relatos de que essa região está sendo deixada de lado pelas empresas;

1.2. Vacância de quase 50% e deve aumentar ainda mais com a recente saída da Wilson Sons

https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=360672&flnk

1.3. Vários casos de inadimplência e/ou necessidade de despejo

https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=361186&flnk

1.4. Valor patrimonial caindo ano após ano

1.5. Único inquilino relevante (Wilson Sons) irá desocupar o imóvel

1.6. Despesas operacionais consumindo 25% das receitas;

Todo FII tem seus defeitos #152: MAXR11

1. Defeitos/riscos:

1.1. Padrão construtivo bem abaixo do que é comumente encontrado em fundos imobiliários

1.2. 1/3 do fundo em comodato há mais de 3 anos, nesse tipo de contrato o fundo está cedendo os imóveis para se livrar de custos com condomínio, IPTU, etc.

1.3. Relatos de cotistas de longa data mostram que o BTG pouco se importa com o fundo

1.4. Problemas de inadimplência no passado;

1.5. Devido a alta concentração em um inquilino e a passividade da gestão é de se esperar decisões futuras desfavoráveis aos cotistas.

2. Qualidades:

2.1. Fundo pertencente ao segmento de renda urbana, um dos dois que considero como mais adequado para investidores de longo prazo

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/05/como-eu-faco-valuation-de-fundos_26.html

2.2. Boa parte dos imóveis estão localizados em capitais ou regiões metropolitanas

Todo FII tem seus defeitos #151: SARE11

1. Defeitos/riscos:

1.1. Quase um mono imóvel (WT Morumbi);

1.2. Vacância persistente no imóvel WT Morumbi (17,1%);

1.3. Localização do imóvel não é ruim, mas também não está na mais área mais nobre da cidade ou em sua vizinhança

1.4. Mesma renda de março/21, ou seja, um ano e meio antes

1.5. Porcentagem relevante dos contratos vai passar por revisionais em 2023 e não acredito na recuperação do segmento até lá

1.6. Grande quantidade de dinheiro em caixa (117MM) e em fundos de papel (168MM), que não é o foco dos cotistas;

1.7. Linha “Outras despesas” bem relevante e não há um bom detalhamento quanto a isso

Todo FII tem seus defeitos #150: DVFF11

1. Defeitos/riscos:

1.1. Gestão Devant, que em vários momentos demonstrou não estar alinhada com os interesses dos cotistas (ancoragem de fundos da casa, emissões consecutivas, tentativa de emissões sem a menor condição, censura de comentários em redes sociais...);

1.2. Origem do fundo é meio polêmica, já que o FOF foi ancorado por DEVA11, algo que na época gerou revolta entre os cotistas do fundo de papel;

1.3. Ancoragem do fundo logístico da casa (DPRO11), FOFs ancorando emissões da própria gestão já é algo corriqueiro no mundo dos fundos imobiliários (estão fazendo isso até mesmo com fundos de papel). Entretanto, em DVFF11 os gestores nem esperaram o fundo encorpar um pouco para fazerem isso. Além de que agora temos a seguinte situação: DEVA11 ancorou DVFF11 e este ancorou DPRO11;

1.4. Fundo DPRO11 é cheio de rolos: monoimóvel + monoinquilino + contrato típico + alavancagem de 200% de curto prazo (6 a 18 meses);

1.5. No início do fundo compraram vários CRIs bem conhecidos pelos cotistas de DEVA11 (GPK, Circuito de Compras, WAM e loteamento goiás). Atualmente restou apenas WAM e melhoraram a diversificação da carteira;

1.6. Posição em KNCR11, fundo muito High Grade, portanto não suporta 2 taxas de administração, sobrando pouca coisa para o cotista;

1.7. Mesmo sendo um FOF recente possui cotas de BRCR11, um fundo de lajes corporativas muito problemático que está descontado desde que me conheço por investidor de fundos imobiliários. Era um dos queridos dos FOFs em 2018 e 2019, mas nunca foi pra frente;

Todo FII tem seus defeitos #149: NEWL11

1. Defeitos/riscos:

1.1. Cotas custodiadas pelo Banco Genial, que deu muita dor de cabeça na declaração de IR no ano de 2022, com muitos investidores tendo de criar conta no banco para terem acesso ao informe de rendimentos. Conheça minha Blacklist de custodiantes no link abaixo:

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/03/blacklist-custodiantes.html

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/02/como-nao-passar-raiva-na-declaracao-do.html

1.2. Teve problemas com inadimplência do principal inquilino (Brinox) durante a pandemia. Houve diferimento de aluguéis e aparentemente hoje em dia está tudo bem, mas esse episódio mostra falta de poder de negociação do fundo com o inquilino;

1.3. Fundo negociado bem abaixo do Valor Patrimonial e dificuldade dos fundos de tijolos captarem, dificultando novas emissões e a diversificação do NEWL11;

1.4. CRIs com longas carências inflam artificialmente os rendimentos

1.5. Gestor fica retendo resultado mensalmente para soltar rendimentos maiores no final do semestre

1.6. O fundo se chama Newport “Logística”, mas boa parte da ABL do fundo é composta por galpões industriais. Além de que não acho positivo ter inquilinos industriais

1.7. Alavancagem e contratos típicos não combinam;

1.8. Segunda emissão com pretensão de aumentar o tamanho do fundo em 4 vezes foi feita abaixo do Valor Patrimonial.