Todo FII tem seus defeitos #149: NEWL11

1. Defeitos/riscos:

1.1. Cotas custodiadas pelo Banco Genial, que deu muita dor de cabeça na declaração de IR no ano de 2022, com muitos investidores tendo de criar conta no banco para terem acesso ao informe de rendimentos. Conheça minha Blacklist de custodiantes no link abaixo:

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/03/blacklist-custodiantes.html

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/02/como-nao-passar-raiva-na-declaracao-do.html

1.2. Teve problemas com inadimplência do principal inquilino (Brinox) durante a pandemia. Houve diferimento de aluguéis e aparentemente hoje em dia está tudo bem, mas esse episódio mostra falta de poder de negociação do fundo com o inquilino;

1.3. Fundo negociado bem abaixo do Valor Patrimonial e dificuldade dos fundos de tijolos captarem, dificultando novas emissões e a diversificação do NEWL11;

1.4. CRIs com longas carências inflam artificialmente os rendimentos

1.5. Gestor fica retendo resultado mensalmente para soltar rendimentos maiores no final do semestre

1.6. O fundo se chama Newport “Logística”, mas boa parte da ABL do fundo é composta por galpões industriais. Além de que não acho positivo ter inquilinos industriais

1.7. Alavancagem e contratos típicos não combinam;

1.8. Segunda emissão com pretensão de aumentar o tamanho do fundo em 4 vezes foi feita abaixo do Valor Patrimonial.

2. Qualidades:

2.1. Dividend Yield muito bom para um fundo de tijolo;

2.2. Excelente detalhamento dos imóveis, contratos e localização;

2.3. Possibilidade de expansão de ABL dos imóveis, projetos de desenvolvimento que comumente possuem Cap Rates maiores;

2.4. Rápida atuação da gestão na desocupação do imóvel de Sorocaba;

2.5. Imóvel em Goiânia muito bem localizado

2.6. Custo da dívida muito baixo (IPCA + 5,6%)

2.7. Crescimento da renda mesmo sem contratos atípicos.

3. Compraria? Não, custodiante que não presta bom serviço é fator de exclusão pra mim. Entretanto, devido a grande quantidade de fundos custodiados pela Genial, tenho pensado em rever essa minha posição caso a declaração de IR de 2023 transcorra tudo bem. Mesmo tirando a Genial da blacklist não compraria esse fundo, pois já tomo risco demais em fundos de papel.

4. Dicas:

4.1. Parar com os rendimentos elevados no fim de semestre e aumentar a distribuição mensal, atraindo mais investidores holders e menos especuladores de final de semestre.

5. Dados:

5.1. Data da análise: 12/10/2022

5.2. Cotação: R$ 101,20

5.3. VP: R$ 129,84

5.4. P/VP: 0,78x

5.4. Contexto: SELIC em 13,75%, 3 meses seguidos de deflação, fundos de tijolos subindo consideravelmente, mas ainda com dificuldade para fazer emissões.

5.5. Conhecimento sobre o fundo: Baixo

Observações:
- O objetivo do post não é denegrir o fundo, mas expor alguns defeitos e abrir uma discussão saudável
- Não aprofundo para não alongar o post, caso queira uma explicação melhor basta comentar
- Não é recomendação de compra/venda