Todo FII tem seus defeitos #152: MAXR11

1. Defeitos/riscos:

1.1. Padrão construtivo bem abaixo do que é comumente encontrado em fundos imobiliários

1.2. 1/3 do fundo em comodato há mais de 3 anos, nesse tipo de contrato o fundo está cedendo os imóveis para se livrar de custos com condomínio, IPTU, etc.

1.3. Relatos de cotistas de longa data mostram que o BTG pouco se importa com o fundo

1.4. Problemas de inadimplência no passado;

1.5. Devido a alta concentração em um inquilino e a passividade da gestão é de se esperar decisões futuras desfavoráveis aos cotistas.

2. Qualidades:

2.1. Fundo pertencente ao segmento de renda urbana, um dos dois que considero como mais adequado para investidores de longo prazo

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/05/como-eu-faco-valuation-de-fundos_26.html

2.2. Boa parte dos imóveis estão localizados em capitais ou regiões metropolitanas

Todo FII tem seus defeitos #143: HSRE11

1. Defeitos/riscos:

1.1. Concentração de quase 100% em um único inquilino (C&A), de forma que o fundo fica nas mãos da varejista de roupas, algo que deve dificultar muito as negociações

1.2. O inquilino C&A foi muito chato durante a pandemia, não só nesse fundo, pedindo carência e descontos

1.3. Reserva de lucros exageradas, sendo superior a um mês de rendimento. Isso pode ser até bom para quem está entrando agora no fundo, mas péssimo para quem é cotista desde o começo, pois está recebendo menos do que deveria e poderia estar reinvestindo tais recursos em ativos mais lucrativos

1.4. Fundo com patrimônio de mais de 800MM, ou seja, diluir o atual inquilino será muito difícil;

1.5. Com menos de 150 cotistas a liquidez deve ser um complicador até mesmo para pessoas físicas;

1.6. Relatos preocupantes sobre o fundo

Todo FII tem seus defeitos #124: EVBI11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Concentração no Rio de Janeiro (80%), mas como o fundo é pequeno, essa concentração pode ser facilmente diluída. Atualização 2ª versão: atualmente 53% da receita do fundo é proveniente do Rio de Janeiro;

1.2. Rolo envolvendo o principal ativo do fundo, aparentemente um engano

1.3. Vacância enorme do Rio de Janeiro pode dificultar o repasse da inflação;

1.4. Liquidez baixa, até mesmo para pessoas físicas;

1.5. Ausência de um gráfico por localização, informação básica em um fundo de tijolo;

1.6. Alavancagem de 37% do PL e CRIs em carência até outubro/2022 e novembro/2023;

1.7. O fundo necessita de emissões para diversificar e futuramente para amortizar os CRIs, mas nunca vi o fundo ser negociado acima do VP.

Todo FII tem seus defeitos #123: BBPO11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Gestores passaram quase uma década recebendo a taxa de gestão tendo que fazer praticamente nada e quando chega o momento de trabalhar (renegociação dos contratos), chamam uma consultoria para fazer o trabalho deles com o dinheiro do cotista;

1.2. Contratos vencem no final de 2022, mas a gestão antecipou as negociações para um dos piores momentos possíveis para se negociar (no meio da pandemia);

1.3. Risco de conflito de interesses, já que a BV Asset é controlada pelo Banco do Brasil;

1.4. Edifício Sede, que representa 19% das receitas, se encontra em Brasília e tenho minhas dúvidas de que haja algum outro inquilino que possua porte suficiente para ocupar tal prédio no caso de uma desocupação do Banco do Brasil. Ou seja, uma eventual desocupação condenaria o prédio a uma vacância extremamente prolongada, assim como acontece com o BBFI11B, que também possuía imóveis em Brasília locados para o Banco do Brasil;

1.5. Administração do Votorantim, não sei dizer se prestam um bom serviço como custodiante;

1.6. Agências são imóveis específicos, o que encarece uma eventual migração para o varejo;

1.7. Acredito na permanência do inquilino nas agências, muito devido ao caráter social que o banco possui, mas não posso dizer o mesmo das lajes corporativas/comerciais, que possuem fatia relevante no fundo. Possivelmente é isso que deve acontecer nos 6 imóveis que não foram renovados, o banco deve manter a agência e desocupar os escritórios

Todo FII tem seus defeitos #111: VIUR11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Gestão Vinci, que tem demonstrado ser muito criativa na hora de aumentar o PL do fundo e não se importar em fazer emissões abaixo do VP;

1.2. Me recordo de comentários acerca de compras caras;

1.3. 92% do PL em contratos atípicos, para saber o porquê não gosto desse tipo de contrato veja o post abaixo, mas de forma simplificada: compras caras, vacância escondida, aluguel descolado do mercado, etc

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/02/todo-contrato-tem-os-seus-defeitos.html 

1.4. Se diz um fundo de Renda Urbana, mas parece mais um fundo educacional, com 78% do portfólio atual nesse segmento

Como eu faço Valuation de Fundos Imobiliários #3 Fundos de Tijolos

Para facilitar o entendimento vou dividir em 3 etapas:

1) análise setorial: escolher os melhores segmentos

2) análise intrasetorial: escolher as melhores opções dentro de um determinado segmento

3) valuation: determinar um ponto de entrada seguro

1. Análise Setorial

Antes de mais nada saiba que a análise de fundos de tijolos é uma análise mais qualitativa do que quantitativa. E minha principal base teórica, que é muito relacionada a prática, são as forças competitivas de Michael Porter, caso nunca tenha tido contato recomendo a leitura do livro ou ao menos artigos sobre o tema.

As 5 forças de Porter são:

1. Ameaça de novos entrantes: facilidade com que novos imóveis são construídos

2. Ameaça de produtos substitutos: risco de mudanças no mercado afetarem o segmento

3. Poder de barganha dos clientes: análise de quem precisa mais de quem, o fundo precisa mais do inquilino ou o inquilino necessita mais do imóvel

4. Poder de barganha dos fornecedores: não se encaixa muito bem em fundos imobiliários

5. Rivalidade entre concorrentes: nível de disputa pelos inquilinos

A seguir a análise das forças de Porter para cada um dos segmentos:

Todo FII tem seus defeitos #15: HGRU11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Não consta os vencimentos dos contratos dos imóveis educacionais;

1.2. Segmento educacional tende a diminuir a demanda por espaços tão grandes, ainda mais nos cursos da IBMEC, que podem facilmente ser migrados para vídeo aulas. É óbvio que não vão passar para 100% a distância, mas a área demandada tende a diminuir;

1.3. Já ouvi histórias/boatos de que o Grupo Pernambucanas não estava muito saudável financeiramente;

1.4. Mais de 90% dos contratos são atípicos e não tiraram proveito disso para fazer alavancagem, o que na minha opinião é um desperdício de lastro;

1.5. Imóveis educacionais são muito específicos, sendo sua conversão para outro segmento muito custosa;

Todo FII tem seus defeitos #14: TRXF11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Concentrado em um inquilino Pão de açúcar/Assaí;

1.2. Risco da dívida pressionar os rendimentos caso a o IPCA suba mais ainda;

1.3. FII sendo negociado abaixo do VP e a gestora deve querer fazer mais emissão em breve, então existe o risco de vir alguma emissão abaixo do VP em breve;

1.4. Gestora com histórico de fazer cagadas em outros fundos (TRXL11, XTED11...), apesar de que nesse acredito que estão fazendo um bom trabalho;

1.5. Rendimento tende a cair ao passo que o fundo vá quitando suas dívidas (demora alguns anos até que isso seja sentido). Entretanto, o fundo pode fazer novas aquisições com alavancagem para retomar ao patamar anterior;