1. Defeitos/riscos:
1.1. Gestão
Vinci, que tem demonstrado ser muito criativa na hora de aumentar o PL do fundo
e não se importar em fazer emissões abaixo do VP;
1.2. Me
recordo de comentários acerca de compras caras;
1.3. 92%
do PL em contratos atípicos, para saber o porquê não gosto desse tipo de
contrato veja o post abaixo, mas de forma simplificada: compras caras, vacância
escondida, aluguel descolado do mercado, etc
https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/02/todo-contrato-tem-os-seus-defeitos.html
1.4. Se
diz um fundo de Renda Urbana, mas parece mais um fundo educacional, com 78% do
portfólio atual nesse segmento
1.5. Muita
gente já começa a ver com desconfiança para o segmento educacional, o que pode
fazer com que o fundo seja negociado abaixo do VP na maior parte do tempo. O
que aumenta as chances de emissões abaixo do VP;
1.6.
Existe a possibilidade de estar acontecendo uma desova de imóveis educacionais
assim como aconteceu com as agências bancárias, mas claro que isso só saberemos
daqui a uma década;
1.7.
Imóveis educacionais de ensino superior, que estão mais sujeitos a migração para
o EaD;
1.8.
Imóvel FACAMP localizado numa estrada municipal. Torçam para a cidade crescer
para o lado da faculdade;
1.9.
Imóveis educacionais costumam ser muito específicos, demandando muito
investimento para alterar a vocação do imóvel;
1.10. Não
vi no RG nenhuma menção aos cursos ofertados pelas faculdades adquiridas;
1.11.
Gestor enaltece o crescimento dos rendimentos do fundo, mas isso não é grandes
coisas, já que mais de 90% do fundo é composto por contratos atípicos. O
cotista nesse momento precisa parar e pensar se os gestores estariam
conseguindo repassar toda a inflação caso os contratos fossem típicos. Diante
dos resultados fracos das empresas educacionais e a diminuição da necessidade
de área por parte dessas empresas eu acredito que não seria possível passar
toda a inflação para o aluguel
2.
Qualidades:
2.1. Grande
desconto em relação ao Valor Patrimonial e Dividend Yield em quase 1% a.m. para
um FII de tijolo no momento em que escrevo;
2.2. Contratos
longos;
2.3. Gestora
recebe muita atenção por parte dos influenciadores;
2.4.
Informação sobre aluguel médio;
2.5. Inquilinos
com bom perfil de crédito;
2.6. Imóveis
alugados pra DASA e Le Biscuit vejo como positivos, pois são negócios que
exigem locais com alto fluxo de pessoas;
2.7.
Fundo recente, então vai demorar bastante tempo até o fundo sentir os efeitos
adversos dos contratos atípicos;
2.8. Combinação
de alavancagem com contratos atípicos;
2.9. Custo da dívida relativamente baixo (IPCA + 5,6%)
3.
Compraria? Gosto do segmento de Renda Urbana, mas enquanto imóveis educacionais
corresponderem a uma parcela significativa do fundo, eu não compro esse fundo.
Para saber o porquê não gosto de imóveis educacionais confira a análise dos
fundos FAED11 e RBED11.
4. Dicas:
4.1. Segmento educacional é mal visto por mim e vários outros investidores. Ter uma alta concentração em tal segmento irá fazer com que o fundo seja negociado abaixo do VP e dificulte novas emissões, que seriam muito úteis para diluir tal posição. Logo a gestora se encontra em uma sinuca de bico, precisa de emissões para diluir os imóveis educacionais, mas não consegue emitir e um dos motivos é a parcela educacional da carteira. Portanto, acredito que o melhor a se fazer é vender alguns dos imóveis educacionais.
5. Dados:
5.1. Data
da análise: 19/06/2022
5.2.
Cotação: R$ 7,49
5.3. VP:
R$ 9,51
5.4.
P/VP: 0,79x
5.4. Contexto: Inflação e SELIC com 2 dígitos. Muita expectativa da inflação ser repassada para o aluguel e o VP dos FIIs de tijolos. HGRU11, fundo de Renda Urbana da CSHG, realizando vendas com lucros expressivos.
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