Todo contrato tem os seus defeitos: Contratos atípicos

1. Qualidades:

1.1. Estabilidade dos rendimentos;

1.2. Contratos de longa duração;

1.3. Geralmente realizado com empresas com perfil de crédito excelente;

1.4. Pode ser combinada com alavancagem e melhorar a renda;

1.5. Permite passar por momentos de crise com maior segurança.

 

2. Defeitos:

2.1. Contratos atípicos e Sale and Leaseback estiveram envolvidos em supostos casos de desova de imóveis;

2.2. Surpresinha ao final do contrato: durante a vigência do contrato os alugueis são reajustados anualmente pela inflação, e caso o aluguel na região também não tenha acompanhado, o fim da atipicidade ocasiona quedas abruptas no aluguel, muitas vezes chegando a queda de 50%;

2.3. Não conhecer o potencial locatício do imóvel, já que a atipicidade impede que o imóvel tenha vacância e possamos saber se há procura pelo imóvel, ou seja, não permite saber como o imóvel se sai em caso de vacância;

2.4. Muitos dos imóveis adquiridos via contrato atípicos se encontram em regiões muito específicas, o que dificulta a avaliação se a transação foi boa para o fundo;

2.5. Insegurança jurídica brasileira aceitando contestações as cláusulas dos contratos;

2.6. Mesmo que haja um boom imobiliário na região em que o imóvel se encontra, os aluguéis serão reajustados somente pela inflação;

2.7. Geralmente possuem cap rates inferiores, pois o inquilino não é bobo de aceitar um contrato que claramente beneficia o proprietário sem cobrar algo em troca, e esse algo é um valor mais elevado pelo imóvel recém vendido. Algo utilizado pelos fundos nesses casos é também inflar o aluguel pago, o que uma hora vai estourar e cair no item 2.2.;

2.8. Geralmente locados para um único inquilino, o que aumenta o poder de barganha do locatário;

2.9. Geralmente quando o locatário pressiona as gestoras cedem sem oferecer resistência. O caso mais óbvio e absurdo aconteceu em RBVA11, onde o fundo ainda teve que arcar com parte dos custos advocatícios dos processos movidos pelo Santander.