Todo FII tem seus defeitos #95: HTMX11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Prejuízo acumulado de R$ 3,01/cota, ou seja, cerca de 4 a 6 meses de rendimentos de 2019 apenas para cobrir os prejuízos. Então, como o próprio gestor já falou, não devemos ter rendimentos em 2021. Atualização 2ª versão: a primeira versão foi feita em agosto/2021 e agora é março/22 e o prejuízo acumulado está em R$2,99/cota, ou seja, 6 meses depois e não conseguiu diminuir nada do prejuízo;

1.2. Setor hoteleiro empresarial deve sofrer bem mais do que o de turismo, pois as empresas perceberam que podem economizar uma quantidade enorme de dinheiro ao substituir as viagens empresariais por simples reuniões no ZOOM. É óbvio que as reuniões presenciais não vão acabar, mas acredito que irá ocorrer uma redução drástica;

1.3. Setor hoteleiro é altamente especulativo e cíclico;

1.4. Alta variabilidade dos rendimentos em épocas normais;

1.5. O fundo fez muita amortização em anos anteriores, e, pessoalmente, eu não gosto muito desse tipo de movimento, pois da trabalho para o investidor na declaração do imposto de renda;

Todo FII tem seus defeitos #94: FLMA11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Demora para lançar os relatórios gerenciais, é agosto e estou tendo que analisar o de maio. Atualização 2ª versão: parece ter melhorado um pouco, estou em março e ainda não saiu o de fevereiro, mas já melhorou bastante;

1.2. Setor hoteleiro empresarial deve sofrer bem mais do que o de turismo, pois as empresas perceberam que podem economizar uma quantidade enorme de dinheiro ao substituir as viagens empresariais por simples reuniões no ZOOM. É óbvio que as reuniões presenciais não vão acabar, mas acredito que irá ocorrer uma redução drástica;

1.3. Impactos do Home Office sobre as lajes ainda é incerto;

1.4. Acho o prêmio de risco desse fundo muito baixo (DY de apenas 0,62% a.m.);

1.5. Histórico de ocupação do hotel não me anima muito

1.6. Gestor não informa qual porcentagem cada ativo representa para o fundo, uma informação básica. Até tem a ABL de cada um deles, mas não é suficiente para saber o valor de cada um.

Todo FII tem seus defeitos #93: ONEF11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Risco de ser incorporado por outro fundo, o que ocasionaria em amortização e daria dor de cabeça na declaração de I.R. O fato da Rio Bravo ter um FII de lajes aumenta bastante as chances de incorporação;

1.2. Turner, que é o principal inquilino do fundo, é de um segmento (TV Paga) que tem diminuído de tamanho a vários anos, aumentando o risco de desocupação, parcial ou total;

1.3. Aproximadamente ¼ locado para o Banco do Brasil, que tem diminuído bastante os espaços ocupados;

1.4. Mono imóvel;

1.5. Valor patrimonial dobrou de valor desde 2016, mas os rendimentos não tiveram uma trajetória tão feliz, muito pelo contrário, o rendimento é o mesmo de 2014. Atualização 2ª versão: no começo de 2022 conseguiu repassar a inflação para o aluguel e aumentou bastante o rendimento.

Todo FII tem seus defeitos #92: FLCR11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Benchmark de IPCA + 2% no 1S21, gestora nova copiando as “jogadas” das gestoras velhas, nesse caso a meta baixa para ser sempre batida e a taxa de performance funcionar como uma segunda taxa de gestão. Atualização 2ª versão: no 2S21 o benchmark foi de IPCA + 5%;

1.2. Default em um CRI que representava cerca de 10% do PL e relatórios gerenciais não davam nenhuma pista de que isso poderia vir a acontecer, sendo que a situação difícil da construtora Calçada já era conhecida entre os Cariocas;

1.3. Pouca diversificação de CRIs, com vários representando 10% do PL cada um;

1.4. Ficou com dinheiro em caixa por vários meses em 2021

1.5. Compras de outros FIIs de CRI somado ao item anterior podem indicar dificuldade de alocação nos ativos alvo (CRIs);

Todo FII tem seus defeitos #91: HLOG11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Desocupação das lojas CEM pouco tempo após a aquisição do imóvel (ainda no período de RMG), o que me leva a pensar que a empresa já possuía intenções de desocupar o imóvel e utilizou o fundo como desova. E é bom lembrar que os valores de RMG estão sempre inclusos no preço de compra do imóvel;

1.2. Fundo se alavancando em 37% do PL sendo que todos os contratos são típicos e 50% da receita vem de RMG no momento;

1.3. Rápido ciclo imobiliário dos galpões logísticos, algo que o gestor deixa bem claro na carta aos cotistas no relatório gerencial e também pela celeridade na construção do galpão em Viracopos, que será concluído em apenas um ano;

1.4. Rendimento estagnado em R$0,63 – 0,65 a muito tempo mesmo com a inflação galopante. Vamos ver se conseguem subir essa distribuição com o término das obras em Viracopos;

1.5. Concentração excessiva no imóvel Viracopos, atualmente representando cerca de metade da renda do fundo. Se for considerar a segunda maior posição chegamos a uma concentração superior a 80% com esses dois imóveis;

Todo FII tem seus defeitos #90: AFHI11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Mistura de High Yield e High Grade, dentro do mesmo fundo tem CRI pré-fixado de 10% a.a. e CRI de IPCA + 14%;

1.2. Gestor em vez de somar os valores de CRIs dos mesmos devedores, deixa separado por série, complicando desnecessariamente a análise de concentração dos CRIS;

1.3. No início do fundo 30% do PL era concentrado no mesmo devedor (OBA Hortifrutti);

1.4. CRI Direcional além de uma Taxa Pré-fixada de 10% a.a. não possui garantias reais;

1.5. CRI Rede D’Or, com taxa de IPCA + 4,49%, não vai demorar muito para o TD IPCA 2035 alcançar esse valor (dito e feito, inclusive o TD já está 100bps acima desse CRI);

Todo FII tem seus defeitos #89: BLCP11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Possibilidade da Siemens ter utilizado o fundo como desova do imóvel, vendendo como se tivesse intenção de permanecer no local, sendo que já tinha planos de desocupar. E como devem saber, um imóvel locado vale mais do que um imóvel desocupado. Por isso é importante que transações BTS e SLB possuam contratos fortes para evitar tais espertezas, algo que não foi feito aqui;

1.2. Custos da dívida vão aumentar bastante nos próximos meses;

1.3. São 5 imóveis, mas apenas 2 localidades;

1.4. RMG representa 25% das receitas do fundo, sendo que na primeira versão da análise era 19%, ou seja, o gestor está tendo dificuldade de preencher os locais vagos;

1.5. Os 3 galpões em Extrema são monousuários, algo que diminui o poder de barganha do proprietário e uma eventual vacância seria mais significativa para o fundo. Entretanto, Extrema tem uma grande procura por galpões;

Todo FII tem seus defeitos #88: GCRI11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Concentração em poucos CRIs, sendo que o mais relevante representa quase 20% do PL;

1.2. Mistura de CRIs Middle Risk e High Yield, atualmente está mais para um HY, mas o fundo é pequeno e pode mudar muito com uma única emissão;

1.3. Sem informação sobre Razão saldo devedor ou Razão PMT, impossibilitando o acompanhamento da saúde dos CRIs;

1.4. CRI Seed I sem garantia real, demais CRIs relevantes apresentam alienação fiduciária;

1.5. Taxa de performance desproporcional, sendo mais de 3x o valor das taxas de administração (tópico levantado na versão 1 da anállise);

1.6. Além da Correção Monetária acruada nos CRIs, o fundo fica acumulando resultado também, por exemplo, em nov/21 poderia ter distribuído R$1,54/cota mas distribuiu R$1,12.

Todo FII tem seus defeitos #87: HGIC11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Concentração elevada em poucos CRIs, com quase ¼ do fundo em apenas um CRI. Esse problema tende a diminuir com as novas emissões;

1.2. Como o fundo é muito pequeno, novas emissões podem mudar completamente a cara atual do fundo;

1.3. Taxa de performance muito pesada, além de ser 20%, a meta é muito baixa, apenas IPCA + 3%, enquanto o prêmio médio é de IPCA + 11,69%. Ou seja, sem esforço algum o gestor consegue bater a performance em 8,69%. Lembrando que o fundo tende a entregar resultados fortes principalmente por causa da assunção de risco por parte dos cotistas;

1.4. Em janeiro/22 aumentaram a posição no CRI Charme da Villa, saindo de uns 20% para 25%. Mesmo que digam que a concentração tende a se reduzir em breve, desde a primeira versão da análise (vários meses atrás) eu já chamava atenção para a concentração e o fundo foi na direção contrário, aumentando em vez de diminuir certas posições;

1.5. Rendimento bem aquém da remuneração dos CRIs devido a correção monetária estar sendo acruada;

1.6. Liquidez ruim até mesmo para investidor pessoa física;

Todo FII tem seus defeitos #86: RBHY11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Metade da carteira de CRI é de pulverizados (loteamento e multipropriedade), mas não informa a razão PMT dos CRIs, impedindo o acompanhamento do risco das operações;

1.2. Difícil avaliar o risco de muitos CRIs, já que o fundo apresenta muitos devedores corporativos pouco conhecidos e o RG não faz uma apresentação, nem que seja breve, de tais devedores. Por exemplo, Dal Pozzo e Cal Viva, quarta e quinta maior posição no momento em que escrevo, nem mesmo dando um Google consigo achar informações sobre essas duas empresas;

1.3. (Consertaram esse ponto, mas vou deixar aqui registrado que antigamente era assim) Tabela de CRIs não ordenado por % do PL, dificultando a análise dos CRIs mais relevantes;

1.4. Baixa liquidez, mas melhorando;

1.5. CRI Gafisa, tenho críticas a esse devedor, empresa meio enrolada (em recuperação), mas se trata de um fundo HY, então tudo bem;

Todo FII tem seus defeitos #85: PATL11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Rendimento estagnado a mais de um ano, sendo que a inflação acumulada ultrapassa os 10%. Para piorar, no Relatório Gerencial de dez/21 o fundo estima que com o reajuste o rendimento vá para a casa dos R$0,58 a 0,60/cota, um aumento bem menor do que a inflação. Como a grande maioria dos contratos são atípicos esperava uma alta mais significativa, mesmo que forçada pelos contratos;

1.2. Apenas 3 imóveis por enquanto, sendo que 90% está em apenas 2 deles;

1.3. Localização deixa a desejar, principalmente o localizado no Rio de Janeiro, que é quase metade do PL;

1.4. Imóvel refrigerado é muito específico, dificultando as negociações. Entretanto, quando houve vacância conseguiram alugar pouco tempo depois;

1.5. Vencimento dos contratos 2025+ é muito vago, são apenas 3 galpões, custa nada especificar o vencimento por contrato;

Todo FII tem seus defeitos #84: MGCR11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Aquisição de outros FIIs HG, inclusive KNCR11, que tem muitos CRIs com CDI + 2% a.a. ou menos, daí você tira as taxas de 1,00% da Kinea e 0,90% da Mogno, sobra praticamente nada;

1.2. Custo de emissão extremamente caro (R$ 4,21/cota ou 4,20%), emissões caras são ruins, mas em FIIs HG são piores ainda, são necessários uns 6 meses de rendimentos regulares para pagar tais custos;

1.3. Investimento em SADI11, HGCR11, RBRR11: CRIs HIGH GRADE NÃO SUPORTAM DUAS TAXAS;

1.4. No segundo parágrafo o gestor menciona 4 CRIs em início de obras, algo que não combina muito com um FII High Grade (Observação: ponto levantado na primeira versão da análise, então não sei dizer qual o mês do RG);

1.5. Gafisa está longe de ser uma empresa High Grade, muito longe mesmo, pesquise GFSA3 no Google, expanda o gráfico e me diga se gostou do que viu. Além que os prêmios estão baixos, CDI + 3,50% para empreendimentos ainda nem iniciados, enquanto você acha CRI da mesma Gafisa por CDI + 6% em RECR11;

Todo FII tem seus defeitos #83: RBRL11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Não consegui fazer uma análise do risco de concentração no fundo, por exemplo, 1/3 do fundo é de um imóvel em Extrema, mas esse imóvel é locado para quantos inquilinos? Quanto representa o contrato mais relevante? São questões que não consigo responder pelo RG;

1.2. Pouca transparência sobre os passivos do fundo, só fui descobrir por ter despesas financeiras no DRE;

1.3. Não menciona os inquilinos;

1.4. Taxa de administração um pouco alta (1,18% a.a.), mas como a gestão é bem ativa considero ela justa;

1.5. Receita de locação apresenta uma variação bem grande, provavelmente por causa do giro de ativos;

1.6. Rendimento não é reloginho. Não considero como um defeito, mas uma característica do fundo, entretanto, acredito que para a maioria seja um defeito.

Todo FII tem seus defeitos #82: BCRI11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Mistura de High Grade, Middle Risk e High Yield, 2 dos riscos até que vai, mas os 3 em um único FII complica. No mesmo fundo temos CRIs com remuneração de CDI + 2,00%, IPCA + 7% e IGPM + 12%;

1.2. Sem informação sobre as garantias dos CRIs;

1.3. Negociado acima do Valor Patrimonial. Eu sei que não é um defeito do fundo, mas é um risco que quem está comprando tem de estar ciente;

1.4. Sem informação sobre o LTV dos CRIs;

1.5. Não informa se há Correção Monetária acruada ou resultados não distribuídos.

Todo FII tem seus defeitos #81: CPTS11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Compra relevante (248MM) do CRI da General Shopping, empresa listada em bolsa que dá prejuízo recorrentemente e criou um FII (GSFI11) excessivamente alavancado, tanto é que nunca distribuiu rendimentos, mesmo antes da pandemia;

1.2. 1/3 do PL é de FIIs, por enquanto tem feito um bom trabalho nos trades, mas pessoalmente não gosto nem um pouco de FOFs (Atualização 2ª versão: estava certo, não foi uma boa ideia ter se posicionado tanto em FIIs, o fundo estaria ganhando muito mais dinheiro em CRIs);

1.3. Não deixa claro o que é ganho de capital com CRIs e o que é correção monetária, eu chuto que a correção esteja dentro do campo ganho de capital. Atualização 2ª versão: Corrigiram esse ponto;

1.4. Esse giro tão grande de CRIs é novidade pra mim e não sei dizer se é algo sustentável (que a gestão consiga realizar por anos e anos). Atualização 2ª versão: O fundo tem conseguido manter um bom ganho de capital com CRIs, mas ainda fico com um pé atrás com essa dependência de giro de carteira;

1.5. Mesmo tendo uma carteira de CRIs pesada em IPCA e bastante giro de capital não conseguiu fazer distribuições de rendimentos relevantes mesmo com a inflação ultrapassando os 1% a.m.;

Todo FII tem seus defeitos #80: RZAK11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Ancoragem da emissão do fundo MGLG11, um fundo logístico que comprou imóveis descartados pelo BTLG11 da época em que ainda se chamava TRXL11, que fez uma gestão péssima. Além disso, quase metade da ABL está localizada no Rio de Janeiro. Ou seja, era bem previsível que seria um fundo rejeitado pelo mercado e assim foi feito, poucos meses após o IPO o fundo é negociado pela metade do valor de IPO;

1.2. Para terem uma ideia do desastre que foi a compra mencionada no item acima, em agosto/2021 o fundo tinha investido 20MM em MGLG11, já em janeiro o valor marcado na tabela de ativos era de 10MM;

1.3. Necessita melhorar a diversificação do portfólio, pois este é um fundo High Yield e conta com várias posições acima ou próximas de 10%. E como ficou claro com o episódio do CRI Vogue no fundo FLCR11, concentração em FIIs de papel High Yield é um desastre;

1.4. Compra de outros FIIs da casa, como RZTR11 e ARCT11, provavelmente para melhorar a cotação de tais fundos e facilitar emissões;

Todo FII tem seus defeitos #79: BTAL11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Desenvolvimento do imóvel Iturama com Cap Rate (9,10% a.a.) similar aos demais contratos. Quem vai assumir o pepino da enorme inflação dos materiais de construção? Se for o fundo (cotistas), o cap rate deve cair uns 20% ou mais;

1.2. Vida útil da maquinaria é muito inferior a de imóveis;

1.3. Ao final do contrato os inquilinos vão ter armazéns e maquinários bem mais depreciados de quando os venderam, e é muito provável que vão tirar proveito disso na hora da negociação;

1.4. Zero barreira de entrada: o agricultor que quiser construir um armazém não vai ter dificuldade em encontrar um novo local onde possa construir um;

1.5. Sem informação quanto a idade dos armazéns;

Todo FII tem seus defeitos #78: HGPO11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Dividend Yield extremamente baixo para quem entrar no fundo agora;

1.2. Alta procura por lajes Gourmet já chamou a atenção de outros

1.3. Não há menção aos inquilinos dos imóveis;

1.4. Risco do fundo ser liquidado e acontecer amortização do capital, algo que pode dar uma dor de cabeça para investidores iniciantes na hora da declaração. E a depender do capital aplicado talvez não valha a pena passar por esse evento;

1.5. Segundo Arthur Vieira, os investidores que estão querendo vender os imóveis e encerrar o fundo podem estar já pensando na necessidade futura de investimentos para manter o imóvel atualizado, para mais detalhes no link: https://www.youtube.com/watch?v=nyDorJqZQy8

Todo FII tem seus defeitos #77: TRBL11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Gestão Rio Bravo tem fama de fazer emissões abaixo do VP, que é a situação atual do fundo;

1.2. Demorou para fazer a alocação dos recursos captados em 2020;

1.3. Fazendo retrofit relevante no imóvel One Park, mas não vi nenhuma menção a dilação de prazo de encerramento de contrato como contrapartida do investimento (talvez essa informação esteja no Fato Relevante);

1.4. 30% do fundo localizado no Rio de Janeiro, onde deve ser mais difícil repassar a inflação;

1.5. Duas das regiões onde o fundo atua estão com vacância crescente (Anchieta e Guarulhos)

Todo FII tem seus defeitos #76: BPFF11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. FOF muito antigo, quase 10 anos de existência, logo é de se esperar que tenha mais posições em prejuízo;

1.2. Rendimento decrescente ao longo do tempo e apenas no boom do final de 2019 conseguiu ter algum lucro relevante;

1.3. Investimento em vários FIIs de CRI High Grade (KNCR11, BTCR11 e RBRR11), que após 2 taxas não sobra pouco para o cotista do FOF, esse ponto é minimizado pela taxa de gestão baixa;

1.4. Investimento no clássico BRCR11;

1.5. Faltando um pouco de ousadia na escolha dos FIIs;

Todo FII tem seus defeitos #75: RRCI11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Custo da emissão primária de quase 4,76%, abusiva até para um IPO;

1.2. CRIs Canopus, que representam cerca de 16% do PL, não possuem garantias reais e o devedor é o Estado de São Paulo, o que minimiza os riscos, mas não me agrada uma posição grande como essa sem garantias de verdade;

1.3. Muitos CRIs com LTV alto, inclusive alguns superando e muito os 100%. Para os que não sabem, um LTV acima de 100% significa que o valor das garantias não cobre o valor da dívida;

1.4. 1/3 do fundo não possui garantia real e apenas 1/3 possui LTV que considero saudável

1.5. CRIs de construtoras que não conheço e construtora é algo que pra quebrar não é muito difícil;

Todo FII tem seus defeitos #74: MXRF11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Problema com a CVM

1.1.1. CVM alega que o fundo possui prejuízos acumulados e seguiu distribuindo rendimentos normalmente;

1.1.2. As estimativas são de que caso o fundo seja punido fique aproximadamente 3 meses sem distribuir rendimentos;

1.1.3. O rolo pode vir a envolver a Receita Federal, já que a CVM alega que alguns dos rendimentos deveriam ter sido considerados amortização, o que aumentaria a base de tributação das cotas vendidas;

1.1.4. A discussão com a CVM vinha desde meados de 2021, ou seja, esconderam as discussões por mais de 6 meses;

1.1.5. Cotistas ficaram sabendo do caso através do Tetzner, não pelo fundo.

1.2. Alto custo de emissão, mesmo sendo o FII com a maior base de cotistas (meio milhão de investidores);

1.3. Possui alguns CRIs de empréstimo de pai pra filho (CDI + 1,30%, CDI + 1,50%);

1.4. Mistura High Grade (CRIs construtoras AAA), Middle Risk e High Yield (permutas);

1.5. Alocação lenta;

Todo FII tem seus defeitos #73: RBHG11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Emissão abaixo do VP fez com que o VP fosse da casa dos R$ 100,00  para R$ 94,50;

1.2. Cotistas tiveram que arcar com parte dos custos da emissão;

1.3. Maior posição do fundo, CRI LATAM, não possui garantias reais, apenas fiança do Bradesco; uma remuneração que deixa bastante a desejar (IPCA + 5%); e os custos da fiança, que imagino ser bancada pelo fundo;

1.4. CRI Shopping Norte (2ª maior posição do fundo) com remuneração de CDI + 1,25%;

1.5. Tabela de CRIs fora de ordem de porcentagem do PL (Edit.: Consertaram esse ponto);

1.6. Se diz High Grade, mas está mais para um fundo Middle Risk;

Todo FII tem seus defeitos #72: RELG11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Negociado abaixo do VP e o fundo possui dívidas de curto prazo, então as chances de haver emissão abaixo do VP não são desprezíveis;

1.2. Tentativa de uma emissão a um preço bem abaixo do Valor Patrimonial. E como seria uma emissão relevante faria com que cotistas que não participassem da emissão fossem muito diluídos. O caso pegou tão mal que o Baroni fez uma Live de urgência só para comentar sobre essa emissão, que acabou sendo cancelada no dia seguinte;

1.3. 35% dos contratos vencem em 2022;

1.4. Taxas de ADM altas, totalizando quase 1,20% a.a., apesar de que o alto Cap Rate de aquisição minimiza essa taxa;

1.5. Maioria dos inquilinos eu nunca tinha ouvido falar, mais a frente comento alguns casos;

Todo FII tem seus defeitos #71: JFLL11 2.0

Breve descrição do que é o fundo: “Hotéis” de luxo para locações que podem ser de dias, meses ou anos

1. Defeitos/riscos:

1.1. Desconto insustentável da taxa de gestão, em algum ponto vão voltar a cobrar e machucar a cotação. Atualmente a relação Despesas/Receitas está em 4%, simplesmente insustentável;

1.2. Recebimento prioritário no repasse das operações é um benefício temporário e uma hora vai acabar (01/23), não sei qual a representatividade desse mecanismo no resultado do fundo, mas é mais uma fonte de volatilidade negativa para o fundo no futuro;

1.3. Vacância de 30% é um número preocupante, ainda mais que o número se manteve entre a primeira e a segunda análise;

1.4. Sou do time que acredita que a pandemia vai ter grande impacto sobre reuniões corporativas (uma reunião pela Zoom é quase de graça e não se perde tempo em deslocamento), o que deve pressionar hotéis com foco nesses clientes. Então existe a possibilidade de ocorrer uma migração Hotel para MultiFamily, que é o modelo de negócio desse FII;

1.5. Liquidez tão baixa que pode ser ruim até mesmo para pessoas físicas;

Todo FII tem seus defeitos #70: RFOF11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Segunda maior posição do fundo (8,5%) é em BRCR11. Para quem não sabe, esse fundo de lajes já sofria com vacância antes da pandemia e não parece dar sinais de melhora tão cedo;

1.2. Maior posição (9,3%) em KNCR11, FII de papel repleto de empréstimos de pai pra filho. A remuneração dos CRIs já não é muito boa, daí passa por 2 taxas de administração, sobra nada para o cotista;

1.3. 3,4% em RBED11, acredito que o segmento educacional será no futuro o que hoje são as agências bancárias;

1.4. Fundo teve seu IPO em fevereiro de 2020, pouco tempo antes das cotas derreterem;

1.5. Demora em lançar os relatórios gerenciais, tive que usar o de Maio, sendo que escrevo essa análise no final de Julho. Edit 2ª versão: terceira semana de fevereiro e usando dados de dezembro;

Todo FII tem seus defeitos #69: KNHY11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Não possui direito de preferência nas emissões;

1.2. Precificação do VP muito volátil;

1.3. Marcação do VP a mercado + emissões constantes, algo que fez com que o fundo fizesse emissões a “VPs” cada vez menores;

1.4. Apesar de ser o fundo High Yield da casa, tem apresentado rendimentos inferiores ao fundo High Grade da Kinea. E o Relatório Gerencial não traz explicações para isso;

1.5. Fundo High Yield, mas as taxas não são assim tão High Yield, sendo mais próximo de um Middle Risk;

Todo FII tem seus defeitos #68: KNSC11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Precificação do VP muito volátil;

1.2. Marcação do VP a mercado + emissões constantes, algo que fez com que o fundo fizesse emissões a “VPs” cada vez menores;

1.3. Risco da CVM implicar com fundos que distribuem pelo Regime de Competência, que é o caso de KNSC11;

1.4. Apresentação de 2 Yields (Marcado a Mercado e Curva) confundem os investidores;

1.5. Custos de emissão elevado;

1.6. Alguns dos CRIs adquiridos pelo fundo já estão abaixo do TD IPCA;

Todo FII tem seus defeitos #67: BPML11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Dívida curta é relevante e vence em 2022;

1.2. Fundo negociado abaixo do VP e somado ao item 1.1., conclui-se que existe a possibilidade de emissão abaixo do VP em breve;

1.3. Estranho comportamento do VP em maio de 2020, saindo de R$ 100,00 para mais de R$ 130,00;

1.4. Até onde sei FIIs não podem rolar dívidas, o que complica ainda mais a situação do fundo;

1.5. Alta da SELIC aumenta os custos das dívidas;

1.6. Se não estou enganado, o fundo foi formado a partir de Shoppings vendidos pela Brasil Malls (BRML3), e nas notícias da época me lembro que mencionavam que estavam vendendo os shoppings não tão bons do portfólio;

Todo FII tem seus defeitos #66: BLMG11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Gestora tem intenção de reduzir alavancagem, o que inevitavelmente irá diminuir os rendimentos;

1.2. Carência de amortização e juros em alguns dos passivos podem estar maquiando os rendimentos atuais e é difícil calcular como vai ficar o rendimento ao fim dessa carência;

1.3. Menciona carências, mas não fala até quando elas vão. Além de falar das carências como se fosse algo bom, realmente, é muito bom no curto prazo, mas no médio e longo prazo não é nada bom (juros sobre juros + correção monetária + juros sobre correção monetária)

1.4. 45% do fundo localizado no Rio de Janeiro, o contrato é forte e o cliente é a Via Varejo, mas imóveis no RJ geralmente são problemáticos;

1.5. Passivo (dívidas) maior do que ativos (imóveis), algo que assusta um pouco;

1.6. Contratos atípicos impedem que os aluguéis subam acima da inflação.

Todo FII tem seus defeitos #65: RBRF11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Taxa de performance que não seja sobre o IFIX não faz sentido;

1.2. Ganho de capital não realizado negativo, ou seja, no geral RBRF11 está no prejuízo nos FIIs em que possui cotas. Deixo aqui os meus parabéns a gestão pela transparência quanto a esse ponto

1.3. Investimento em BRCR11 (3,65% do PL), FII de lajes corporativa com dificuldade de preencher a vacância antes mesmo da pandemia, imagine agora;

1.4. Deve estar tomando um prejuízo imenso em HGRE11 (3,79% do PL). O mesmo vale para JSRE11 (3% do PL);

1.5. Boa parte dos FIIs de Papel são bem High Grade e duas taxas de administração devem impactar bem os rendimentos;

Todo FII tem seus defeitos #64: FEXC11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Queda relevante do VP para um FII de papel desde dez/2020. Sendo uma emissão abaixo do VP uma das causas dessa queda;

1.2. Alocação lenta combinada com emissões frequentes (comentário da 1ª versão, escrita no 2T2021);

1.3. Rendimentos deixaram a desejar no 2º semestre de 2022, com nenhum dos rendimentos ultrapassando a marca de 1% a.m., algo que deveria ser fácil com o IPCA acima desse valor;

1.4. Fundo muito antigo (mais de uma década de existência), algo que aumenta a possibilidade de haver “esqueletos no armário” (prejuízos acumulados), assim como havia em MXRF11;

1.5. Em 2018 (não tenho certeza do ano), esse fundo deu baixa em um CRI da PDG, e se não estou enganado, não havia garantias reais. Certamente tal prejuízo foi diluído por emissões, mas não deixa de ser uma bola fora do fundo;

Todo FII tem seus defeitos #63: PLOG11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. “Mono localização”, são três galpões, mas no mesmo local, ao menos por enquanto;

1.2. Baixa liquidez, então os spreads no book devem ser bem altos;

1.3. Cap rate dos imóveis bem mais alto do que a maioria dos galpões no mercado, então caso haja emissão é grande a possibilidade de aquisição de imóveis com cap rates muito inferiores;

1.4. Cap rate bom demais para ser verdade e fico a imaginar se há algo que não estamos vendo, pois para os vendedores conseguirem um preço melhor pelos galpões bastaria dar uma ligação para algum outro FII logístico. Além de que eles até fizeram Renda Garantida para os contratos;

1.5. 2/3 do fundo é atípico, logo existe a possibilidade de vacância reprimida;

Todo FII tem seus defeitos #62: TEPP11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Não escondem que o fundo possui alavancagem, mas também não colocam as taxas dos CRIs devidos pelo fundo;

1.2. Contratos típicos e alavancagem não combinam muito, principalmente com o momento que as lajes têm vivido. No entanto, a alavancagem não é tão representativa;

1.3. Quase metade dos imóveis (28% tecnologia e 19% financeiro) estão alugados para inquilinos de setores com certa facilidade de migração para home-office;

1.4. Não há qualquer menção aos inquilinos, então temos a menor ideia do perfil de crédito dos mesmos;

1.5. Quanto a localização, não sou capaz de opinar. Lembrando que não podemos nos deixar seduzir por nomes como “Itaim Bibi”, “Berrini” e “Pinheiros”, principalmente esse último, que já ouvi dizer que é extenso pra caramba;

1.6. Nenhum gráfico ou tabela indicando a porcentagem que cada imóvel representa no fundo (baita bola fora);

Alguns conselhos para quem deseja ter ativos High Yield na carteira

- Você vai precisar diversificar, bem mais do que se estivesse investindo em High Grade ou Tijolos;

- Não ficar rejeitando fundos completamente, apenas diminua a porcentagem alocada em tal fundo. Por exemplo, muita gente não gosta de DEVA11 e HCTR11 por causa do excesso de emissões e alguns rolos, mas se você deixa de investir neles vai estar concentrando nos demais fundos HY do mercado;

- Quanto mais concentrada a carteira do FII, menor deve ser a sua posição no fundo. Por exemplo, FLCR11 passou por um CRI em recuperação judicial que representava 10% do PL. De que isso ia acontecer era difícil prever, mas estava disponível no Relatório Gerencial de que o fundo possuía vários CRIs ocupando cerca de 10% do PL, então era mais seguro se posicionar aos poucos em tal FII ou aguardar que ele diversificasse a carteira;

- Vai ter que entender muito bem sobre garantias (tenho um post sobre isso no blog);

Blacklist Custodiantes

A seguir deixo a lista de custodiantes que evito para não passar raiva na Declaração de Imposto de Renda. Importante dizer que com exceção da Oliveira Trust, os demais são baseados em relatos.

- Safra (JSRE11): atraso no envio de rendimentos e relatos de atendimento ruim;

- Banco Daycoval (VGHF11 e acho que alguns outros): Demora no envio de informes, relatos de atendimento ruim e correção de valores incorretos no informe quase 2 semanas depois do início de envio;

- Genial (MALL11, RZTR11 e outros): praticamente "obrigou" muitos investidores a abrir conta no banco para ter acesso ao informe, pois era o meio mais rápido. Forneceram um site para acessar, mas não funcionou para muita gente. Além disso ouvi reclamações por divergência de valores (considerando o rendimento de Jan/22 em 2021) e impossibilidade de entrar em contato com o atendimento.

Mais uma coisa, o segundo informe enviado estava mais errado do que o primeiro, constando tanto o recebimento do rendimento Data Com "31/12" quanto Créditos em Trânsito do mesmo rendimento;