Todo FII tem seus defeitos #91: HLOG11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Desocupação das lojas CEM pouco tempo após a aquisição do imóvel (ainda no período de RMG), o que me leva a pensar que a empresa já possuía intenções de desocupar o imóvel e utilizou o fundo como desova. E é bom lembrar que os valores de RMG estão sempre inclusos no preço de compra do imóvel;

1.2. Fundo se alavancando em 37% do PL sendo que todos os contratos são típicos e 50% da receita vem de RMG no momento;

1.3. Rápido ciclo imobiliário dos galpões logísticos, algo que o gestor deixa bem claro na carta aos cotistas no relatório gerencial e também pela celeridade na construção do galpão em Viracopos, que será concluído em apenas um ano;

1.4. Rendimento estagnado em R$0,63 – 0,65 a muito tempo mesmo com a inflação galopante. Vamos ver se conseguem subir essa distribuição com o término das obras em Viracopos;

1.5. Concentração excessiva no imóvel Viracopos, atualmente representando cerca de metade da renda do fundo. Se for considerar a segunda maior posição chegamos a uma concentração superior a 80% com esses dois imóveis;

1.6. Condomínio logístico em Salto/SP com grande vacância, quase metade do imóvel se encontra vago, o que me leva a duvidar se a localização seja realmente boa. Atualização 2ª versão: se encontra com vacância física de 16%, mas alguns módulos estão alugados de forma provisória;

1.7. Risco do fundo não conseguir locar os espaços vagos por valores superiores a RMG, o que implicaria numa redução dos rendimentos, mas acredito que isso não vá acontecer, já que a remuneração do RMG é de 7,9% a.a.;

1.8. Movimentação esquisita do VP, subindo bruscamente e depois descendo.

2. Qualidades:

2.1. Excelente análise do mercado de galpões logísticos no início do relatório gerencial;

2.2. Taxa de administração inferior a praticada no mercado;

2.3. Contratos típicos, maior liberdade para aumentar o aluguel acima da inflação, caso consiga;

2.4. Desenvolvimento de galpão, o que, em tese, proporciona Cap Rates maiores;

2.5. Relatório Gerencial conta com um mapa para cada galpão, indicando a região em que os mesmos se encontram;

2.6. Condomínio logístico, que são mais fáceis de serem alugados, já que não foram desenvolvidos para atender as necessidades de uma empresa em específico;

2.7. Imóveis localizados em SP e MG;

2.8. Possibilidade dos espaços locados em Viracopos serem bem maiores do que a RMG e os rendimentos subirem bem.

3. Compraria? Não, acredito que haja opções melhores no segmento logístico. Além de que esse episódio das lojas CEM foi muito esquisito.

4. Dicas:

4.1. Acrescentar uma tabela compilando os dados dos imóveis;

4.2. Dar um jeito de aumentar a distribuição de rendimentos, os cotistas de HLOG11 estão expostos a alavancagem e desenvolvimento especulativo, pelo risco é de se esperar que tenham uma rentabilidade bem maior.

5. Dados:

5.1. Data da análise: 01/03/2022

5.2. Cotação: R$ 91,90

5.3. VP: R$ 112,77

5.4. P/VP: 0,81x

5.4. Contexto: Expectativa de que a inflação elevada seja repassada nos aluguéis, fundos logísticos queridinhos do mercado e SELIC com 2 dígitos.

Observações:
- O objetivo do post não é denegrir o fundo, mas expor alguns defeitos e abrir uma discussão saudável
- Não aprofundo para não alongar o post, caso queira uma explicação melhor basta comentar
- Não é recomendação de compra/venda, é apenas a opinião de uma sardinha pessimista