Todo FII tem seus defeitos #154: FVPQ11

1. Defeitos/riscos:

1.1. Shopping próximo ao Via Parque;

1.2. Imóvel localizado no Rio de Janeiro;

1.3. Informe anual indica que há um cotista com mais de 27% das cotas, que é a Aliansce Sonae. A Rio Bravo diz que a empresa não atuou na incorporação do imóvel. Mesmo assim não me agrada essa posição relevante

1.4. Inadimplência de 2019 não era assim tão baixa

1.5. Despesa operacional muito relevante. Segundo a gestão o motivo é despesas com vacância, entretanto, a vacância não subiu tanto nos últimos anos (o máximo foi 7,4%)

2. Qualidades:

2.1. Espaço de shows Qualistage é um grande atrativo para o shopping, tanto nas vendas de ingressos quanto na atração de clientes para o local;

2.2. Vacância em 2019 era próximo de 2%

2.3. Shopping administrado pela Aliansce Sonae, uma das maiores do mercado;

Todo FII tem seus defeitos #147: SHPH11

1. Defeitos/riscos:

1.1. Dividend Yield muito baixo

1.2. Rio Bravo segue tentando fazer emissões;

1.3. Vacância mais alta do que a maioria dos outros fundos de shopping

1.4. Baixa liquidez;

1.5. Tombamentos realizados pela prefeitura podem dificultar expansões.

2. Qualidades:

2.1. Shopping consolidado e de excelente padrão construtivo;

2.2. Público alvo com alto poder aquisitivo;

2.3. Rendimentos retornaram mais rapidamente do que os demais fundos de shopping

2.4. Taxa de administração de apenas 0,20% a.a.;

Todo FII tem seus defeitos #119: ABCP11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Rolo com a CVM/Receita Federal podem causar uma multa gigantesca para o fundo, não vou me lembrar de cabeça, mas gira em torno das centenas de milhões de reais;

1.2. Gestão Rio Bravo tentou “peitar” a CVM e empurrou o problema com a barriga. Nem se quer tomou atitudes para estancar o fato gerador do rolo no começo do caso;

1.3. Cyrela tem demonstrado o menor interesse de ajudar nas negociações;

1.4. Meu chute quanto ao desfecho da novela com a CVM: o fundo deve ser punido. Entretanto, tudo pode acontecer;

Como eu faço Valuation de Fundos Imobiliários #3 Fundos de Tijolos

Para facilitar o entendimento vou dividir em 3 etapas:

1) análise setorial: escolher os melhores segmentos

2) análise intrasetorial: escolher as melhores opções dentro de um determinado segmento

3) valuation: determinar um ponto de entrada seguro

1. Análise Setorial

Antes de mais nada saiba que a análise de fundos de tijolos é uma análise mais qualitativa do que quantitativa. E minha principal base teórica, que é muito relacionada a prática, são as forças competitivas de Michael Porter, caso nunca tenha tido contato recomendo a leitura do livro ou ao menos artigos sobre o tema.

As 5 forças de Porter são:

1. Ameaça de novos entrantes: facilidade com que novos imóveis são construídos

2. Ameaça de produtos substitutos: risco de mudanças no mercado afetarem o segmento

3. Poder de barganha dos clientes: análise de quem precisa mais de quem, o fundo precisa mais do inquilino ou o inquilino necessita mais do imóvel

4. Poder de barganha dos fornecedores: não se encaixa muito bem em fundos imobiliários

5. Rivalidade entre concorrentes: nível de disputa pelos inquilinos

A seguir a análise das forças de Porter para cada um dos segmentos:

Todo FII tem seus defeitos #107: FIGS11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Shopping Parque Maia patinho feio do fundo. Afirmo isso porque já vi membros do fórum comentando, mas não sei dizer com base em que afirmam isso, apesar de que a vacância ser quase o dobro do outro shopping é um sinal disso;

1.2. Vacância histórica não é das melhores, sendo que em 2019 girava em torno de 9 a 11%

1.3. Sem diversificação geográfica, ambos os shoppings estão localizados em Guarulhos;

Todo FII tem seus defeitos #67: BPML11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Dívida curta é relevante e vence em 2022;

1.2. Fundo negociado abaixo do VP e somado ao item 1.1., conclui-se que existe a possibilidade de emissão abaixo do VP em breve;

1.3. Estranho comportamento do VP em maio de 2020, saindo de R$ 100,00 para mais de R$ 130,00;

1.4. Até onde sei FIIs não podem rolar dívidas, o que complica ainda mais a situação do fundo;

1.5. Alta da SELIC aumenta os custos das dívidas;

1.6. Se não estou enganado, o fundo foi formado a partir de Shoppings vendidos pela Brasil Malls (BRML3), e nas notícias da época me lembro que mencionavam que estavam vendendo os shoppings não tão bons do portfólio;

Todo FII tem seus defeitos #52: HSML11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Dezembro de 2021 e janeiro de 2022 não apresentaram rendimentos excepcionais, como geralmente acontece em fundos do segmento. E esse é um problema que já acontecia desde 2019

Fonte: Funds Explorer

1.2. Utilização de alavancagem para comprar uma unidade educacional da Kroton em cima do shopping, algo que não é o foco do fundo;

1.3. Baixa diversificação (apenas 5 shoppings);

1.4. Vendas e aluguéis ainda não tinham recuperado os valores de 2019 até o final do ano passado

Fonte: Relatório Gerencial HSML11

1.5. Quase 2/3 da ABL são de lojas âncora, que tem um cap rate menor, mais dificuldade em fazer reajustes e em caso de desocupação geram uma vacância relevante;

Todo FII tem seus defeitos #45: XPML11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Demora na divulgação de dados, estou no começo de fev/22 e tendo que analisar dados de nov/21;

1.2. Fundo já pediu carência de seus CRIs 2 vezes, sendo que o fundo está com carência das suas dívidas desde março/2020 (serão 27 meses em carência no total), ou seja, juros sobre juros e correção da dívida pelo IPCA a mais de 2 anos;

1.3. Maioria do portfólio é desconhecida pra mim, não sei dizer se são ativos de alta qualidade como os do HGBS11;

1.4. Ameaça do E-commerce pode diminuir a procura por espaços e reduzir o aluguel médio. Apesar de que eu acredito que a demanda por espaços em Shoppings no Brasil deve se manter, mas o risco existe e não deve ser desprezado;

1.5. Dividend Yield inferior a seus pares (VISC11, MALL11...);

1.6. Uma parcela relevante da cota é a “marca” XP.

Todo FII tem seus defeitos #43: HGBS11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. 22% da carteira é de FIIs, ou seja, o cotista paga duas taxas;

1.2. Recuperação dos rendimentos em 2021 foi mais devagar do que de outros FIIs de shopping, como MALL11, HSML11 e VISC11;

1.3. Ameaça do e-commerce, apesar de que acredito que o impacto será limitado, o comércio online vai ser predominante em alguns setores, como por exemplo, eletrônicos, mas isso já vinha de algum tempo já. Agora certos comércios continuarão demandando espaço, por exemplo, roupas e calçados, muitos gostam de experimentar antes de comprar e outros se divertem no processo. Além de que o serviço possa vir a ocupar tais espaços, mas de qualquer forma, a competição por tais espaços será menor;

1.4. Competição menor pelos espaços vai levar a uma queda do aluguel;

1.5. Risco de novos imóveis adquiridos em emissões futuras não manterem o alto nível atual do portfólio. Na minha opinião, o FII nas condições atuais é perfeito, mas vocês sabem como gestoras são né, querem sempre crescer o fundo e, consequentemente, sua taxa de gestão. Não estou dizendo que os próximos imóveis serão de pior qualidade, mas o risco existe, assim como aconteceu com o VISC11 na compra dos imóveis da Ancar, que segundo relatos não são assim tão bons quanto o restante da carteira.

Todo FII tem seus defeitos #22: MALL11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Cada nova emissão irá diluir o Shopping Maceió, que é um excelente ativo (ficou 100% durante toda a pandemia);

1.2. Shoppings bons são super disputados e caros, logo, é comum "abaixarem o nível" em novas emissões;

1.3. Não possui o Glamour de outros fundos, como VISC11 e XPML11, o que prejudica quem quer fazer trade e beneficia quem quer aumentar posição, pois o FII não é negociado a taxas elevadas de P/VP;

1.4. Adquiriram Shoppings no Rio de Janeiro com os recursos da última emissão e hoje representam ¼ do fundo;

Todo FII tem seus defeitos #10: VISC11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Taxas ADM devoram entre 20 e 30% das receitas, acho que é a taxa de gestão mais cara do segmento;

1.2. Reajuste do VP exagerado no final de 2019, saiu de R$103,80 para R$121,40, alguns gestores fazem isso para aumentar sua taxa de gestão, mas no VISC11 a taxa é sobre valor de mercado. Mesmo assim acredito que o reajuste foi para o FII não ficar com um P/VP tão alto e dar uma maior sustentação ao valor de mercado;

1.3. Como consequência do item anterior, no patamar de VP atual fica difícil para a gestão fazer uma nova emissão. Então acredito que em breve vem um reajuste (pra baixo) do VP bem relevante, para a gestão poder fazer emissão no VP ou em linha com o VP, quando a pandemia passar. Atualização: estava enganado, a gestão simplesmente fez emissões abaixo do VP na cara dura;

1.4. Ameaça do e-commerce, apesar de que acredito que o impacto será limitado, o comércio online vai ser predominante em alguns setores, como por exemplo, eletrônicos, mas isso já vinha de algum tempo já. Agora certos comércios continuaram demandando espaço, por exemplo, roupas e calçados, muitos gostam de experimentar antes de comprar e outros se divertem no processo. Além de que o serviço possa vir a ocupar tais espaços, mas de qualquer forma, a competição por tais espaços será menor;

1.5. Competição menor pelos espaços vai levar a uma queda do aluguel;