Todo FII tem seus defeitos #52: HSML11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Dezembro de 2021 e janeiro de 2022 não apresentaram rendimentos excepcionais, como geralmente acontece em fundos do segmento. E esse é um problema que já acontecia desde 2019

Fonte: Funds Explorer

1.2. Utilização de alavancagem para comprar uma unidade educacional da Kroton em cima do shopping, algo que não é o foco do fundo;

1.3. Baixa diversificação (apenas 5 shoppings);

1.4. Vendas e aluguéis ainda não tinham recuperado os valores de 2019 até o final do ano passado

Fonte: Relatório Gerencial HSML11

1.5. Quase 2/3 da ABL são de lojas âncora, que tem um cap rate menor, mais dificuldade em fazer reajustes e em caso de desocupação geram uma vacância relevante;

1.6. Tenho a impressão de que alguns são “shoppings de compras”, que tendem a sofrer mais do que os “shoppings de lazer” com a expansão do e-commerce. Caso esteja errado, me corrijam, mas shoppings ao lado de metrôs me cheiram mais a lojas do que a lazer. Entretanto, mesmo que seja verdade, acredito que vá ocorrer uma migração de comércio para serviços em shoppings;

1.7. Pegou vários meses de carência na alavancagem, até mesmo de juros, no curto prazo é uma maravilha, pois vai aumentar somente a receita, sem ter que colocar um único centavo, mas quando a carência acabar vai ter impacto na renda.

2. Qualidades:

2.1. Rendimento pós pandemia se recuperou mais rapidamente do que em outros FIIs;

2.2. Shoppings fora do Sudeste, que poderiam gerar maior preocupação, são os com melhores ocupação (quase 100% para os 2 casos);

2.3. Shoppings em São Paulo localizados em regiões já muito adensadas, ou seja, muito difícil encontrar um terreno grande o suficiente para construir outro shopping nas proximidades;

2.4. Locais com grande circulação de pessoas;

2.5. Opção de diversificação dentro do segmento de Shoppings;

2.6. Imóveis não óbvios tendem a ser mais arriscados, mas também tendem a ter uma maior valorização;

2.7. Tem controle sobre todos os shoppings;

2.8. Não tem o “Glamour” de outros fundos de shopping, algo que explica o maior desconto.

3. Compraria? Sim, apesar de não serem shoppings AAA, a localização parece ser estratégica.

4. Dicas:

4.1. Focar em shoppings;

4.2. O foco deveria ser diversificar o portfólio de imóveis, não aumentar posição nos atuais;

4.3. Dar alguma satisfação para os rendimentos não terem um crescimento no final do ano.

5. Dados:

5.1. Data da análise: 06/02/2022

5.2. Cotação: R$ 75,64

5.3. VP: R$ 95,59

5.4. P/VP: 0,79x

5.4. Contexto: Shoppings abertos, mas variante ômicron e risco de recessão trazem alguma preocupação para o comércio.

Observações:
- O objetivo do post não é denegrir o fundo, mas expor alguns defeitos e abrir uma discussão saudável
- Não aprofundo para não alongar o post, caso queira uma explicação melhor basta comentar
- Não é recomendação de compra/venda, é apenas a opinião de uma sardinha pessimista