Todo FII tem seus defeitos #51: XPCI11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Não distribui correção monetária, daí fica girando CRIs para poder fazer tal distribuição: rolo contábil por rolo contábil eu prefiro o mais simples;

1.2. Taxa Média da parte IPCA (5,5%) já é inferior as taxas do Tesouro Direto;

1.3. 7% investido em FIIs, sendo XPML11 a principal posição, fundo que não tem nada a ver com o XPCI11;

1.4. Mistura de indexadores (prefiro eu mesmo calibrar a quantidade de IPCA e CDI na minha carteira);

1.5. CRI General Shopping (10% do PL), empresa listada em bolsa (GSHP3) que raramente gera lucro. E o CRI em questão é para securitizar shoppings que estão no FII GSFI11, que de tão alavancado nunca distribuiu rendimentos, mesmo antes da pandemia. Tem as garantias reais, mas mesmo assim, IPCA + 5% é o que os CRIs do Pão de Açúcar estão pagando com muito menos risco;

1.6. Cheio de CRIs HG com taxas de juros de empréstimo de pai pra filho. Exemplo: CRI Almeida Júnior (~5% do PL) tem remuneração de CD + 1,5%, retira a Taxa de administração vai para CDI + 0,5%. Aproximadamente 1/4 do PL se enquadra no que acabei de descrever;

1.7. Imagine o item acima somado a uma tributação de rendimentos, sobra nada para o cotista.

2. Qualidades:

2.1. Administradora Vórtx, que possui uma plataforma muito fácil para obter o Informe de Rendimentos;

2.2. Não há Taxa de Performance;

2.3. Detalha as operações mensais realizadas, importante para o investidor conhecer a cabeça do gestor;

2.4. R$1,61/cota de correção monetária acruada a distribuir;

2.5. Despesas “comeram” menos de 10% das receitas em 2021.

3. Compraria? Não, não coloco meu dinheiro suado em FIIs que fazem empréstimos de pai pra filho para construtoras com nível de crédito excelente. De que adianta ser seguro e não te remunerar...

4. Dicas:

4.1. Melhorar a Taxa Média do fundo, porque quando a inflação arrefecer o rendimento irá cair bastante e o fundo perderá atratividade.

5. Dados:

5.1. Data da análise: 06/02/2022

5.2. Cotação: R$ 96,85

5.3. VP: R$ 95,14

5.4. P/VP: 1,02x

5.4. Contexto: Inflação alta fazendo com que até mesmo FIIs High Grade possuam rendimentos elevados e SELIC acaba de alcançar 2 dígitos.

Observações:
- O objetivo do post não é denegrir o fundo, mas expor alguns defeitos e abrir uma discussão saudável
- Não aprofundo para não alongar o post, caso queira uma explicação melhor basta comentar
- Não é recomendação de compra/venda, é apenas a opinião de uma sardinha pessimista