Garantias dos CRIs pulverizados 3.0

Antes de começar vou reforçar a diferença entre CRIs Corporativos e Pulverizados.

CRIs corporativos são aqueles onde o devedor é uma empresa. Já no CRI Pulverizado o devedor também é uma empresa, mas nesse caso ela cede uma carteira com a dívida de centenas ou milhares de pessoas físicas, sendo assim o CRI recebe dinheiro diretamente das pessoas físicas e a empresa só é acionada caso essa carteira de recebíveis não seja suficiente para pagar as prestações. A imagem abaixo é a representação do funcionamento de um FIDC, mas a ideia é a mesma para um CRI de lastro pulverizado.

Fonte: https://conteudos.xpi.com.br/aprenda-a-investir/relatorios/fidc/

A seguir apresento as garantias/medidas de segurança mais comuns em CRIs Pulverizados.

Cessão de recebíveis em conta separada

Nos CRIs pulverizados, os recebíveis de um ou mais empreendimento são cedidos para o CRI, de forma que o dinheiro das prestações pagas pelos devedores pessoa física seja direcionado, sem intermediários, para uma conta separada em nome da securitizadora, ao invés de caírem na conta do empreendedor. Na imagem a seguir reproduzo uma explicação extraída de um documento produzido pela Devant para explicar sobre as garantias do fundo DEVA11.

Fonte: https://api.mziq.com/mzfilemanager/v2/d/ad2d678c-bb91-4213-b227-524580ee749c/0389a71a-7b38-0012-0ea9-5d7bfb3a19d2?origin=2 

Essa garantia é fundamental para o funcionamento dos CRIs pulverizados, pois garante que o fluxo seja pago independente da saúde financeira da empresa devedora. Um exemplo prático dessa garantia pode ser observado quando um dos devedores do fundo RECR11 entrou em recuperação judicial, mas o fundo seguiu recebendo as parcelas do CRI.

Fonte: Relatório Gerencial RECR11

É importante mencionar aqui que no episódio da GPK x Hectare essa garantia foi revogada por 60 dias na justiça a pedido da Gramado Parks, demonstrando a insegurança jurídica inexistente no Brasil. Algum tempo depois essa decisão foi revertida, mas os fundos/cotistas seguiram sem os recebíveis dos empreendimentos dos CRIs da Gramado Parks devido aos rolos do caso. Na seção de CRIs problemáticos, ao final desse capítulo, tento detalhar os acontecimentos desse episódio lamentável para a indústria de fundos imobiliários.

 

Leia mais aqui:

https://www.clubefiinews.com.br/recebiveis-imobiliarios/gramado-parks-consegue-na-justica-60-dias-de-suspensao-de-pagamento-a-credores

Segmentos dos CRIs: Home Equity

Home Equity é um segmento que se difundiu recentemente nos fundos imobiliários, mas é uma modalidade de crédito muito comum nos Estados Unidos, a famosa hipoteca da casa, que é quando a tomador de crédito coloca sua casa como garantia, reduzindo drasticamente o custo da dívida para o tomador pessoa física.

O primeiro fundo que me recordo de ter esse tipo de operação foi o BARI11, fundo da Barigui focado nesse tipo de operação. Desde então apareceram CRIs em outros fundos de papel e a não muito tempo atrás tivemos o segundo fundo focado em Home Equity, o KCRE11, um fundo da Kinea em parceria com a Creditas.

Fonte: https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=548154

Fonte: https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=548154

Fonte: https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=548154

 

Nas imagens acima, extraídas do relatório gerencial do KCRE11, podemos ter um melhor entendimento de como funciona esse tipo de operação.

A estruturação desses CRIs geralmente é muito tranquila, pois, ao menos os CRIs que eu conheço exigem que o imóvel esteja performado (concluído) e a relação saldo devedor / garantia (LTV) costuma ser muito baixa. O principal problema nesse tipo de operação é a segurança jurídica, pois no pior cenário a moradia do devedor teria que ser alienada, situação que certamente da bastante margem para disputa na justiça.

Segmentos dos CRIs: Loteamento

Muito comum em fundos de papel High Yield, os CRIs desse segmento financiam incorporadoras que fazem a urbanização de loteamentos, o que geralmente inclui pavimentação; iluminação e construção de praças e outras áreas comuns.

Fonte: https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=530713

Nesses CRIs as principais garantias são a alienação fiduciária de unidades e a cessão de recebíveis de unidades vendidas de centenas ou até mesmo milhares de devedores pessoa física, além da cessão de vendas futuras. E assim como outros CRIs pulverizados, como os de Multipropriedade, os CRIs desse segmento podem ser monitorados através de indicadores como Razão PMT e Razão Saldo Devedor / LTV, em caso de dúvidas retorne para a seção de garantias de CRIs pulverizados.

 

Fonte: https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=530713

Outra característica muito comum desse segmento é que os projetos financiados geralmente ainda se encontram em construção, portanto monitore a evolução das obras dos CRIs mais representativos e cobre o gestor caso ele não forneça essa informação. E se possível monitore também a evolução das vendas.

Segmentos dos CRIs: Residencial

Residencial / Incorporação Vertical / Real Estate

Os CRIs que financiam projetos residenciais e de incorporação vertical são os mais frequentemente encontrados nos fundos de papel da atualidade, vou falar dos 2 e do segmento de Real Estate em um único tópico porque possuem muitas semelhanças e podem se sobrepor. Por exemplo, quando um gestor classifica um CRI como sendo residencial pode estar falando tanto de um empreendimento horizontal (condomínio), como de um projeto vertical (prédio). E quando classifica como Real Estate pode ser ainda mais abrangente, podendo ser um projeto tanto horizontal, quanto vertical, voltado para residências ou não.

Daqui em diante irei utilizar o segmento residencial para me referir tanto a projetos residenciais horizontais, como verticais, utilizando incorporação vertical apenas quando for necessário segregar os 2 tipos.

Além disso, CRIs residenciais aparecem em todo tipo de fundo de papel, dos Ultra High Grade até os Ultra High Yield, para facilitar a exposição das características vou dividir em 2 grupos, Residenciais High Grade e Residenciais High Yield.

Residenciais High Grade

Nesse subgrupo estão os projetos residenciais incorporados/construídos (incorporadora faz o projeto do empreendimento, vende e às vezes constrói também, construtora apenas constrói, apesar de ser muito comum se referir a incorporadoras como construtoras) por empresas de grande porte, algumas delas listadas em bolsa.

Identificar esse subgrupo é fácil para quem tem familiaridade com as empresas de construção da bolsa, mas quem não tem essa familiaridade pode identificar pela taxa dos CRIs, que é muito abaixo dos residenciais high yield.

A principal garantia nesses CRIs é o balanço da empresa, mas também é muito comum terem alienação fiduciária. Via de regra são CRIs muito tranquilos, por isso não irei me alongar nesse subgrupo.

Segmentos dos CRIs: Multipropriedade

Diversificação é algo primordial para investidores e um dos pontos de diversificação que você deve aplicar na sua carteira de fundos de papel é a exposição por segmentos, tome cuidado para não investir em fundos diferentes, mas com exposição aos mesmos segmentos. Para calcular sua exposição aos segmentos dos CRIs utilize a minha planilha para fundos de papel.

Planilha da papelada:

https://docs.google.com/spreadsheets/d/1bdVMn-157egULDMexsANX05jUvhEirkzL50yYhcqdiE/edit#gid=173389323

Na imagem a seguir exemplifico a concentração por segmento de uma carteira concentrada, mesmo tendo 6 FIIs de papel de gestoras diferentes (LIFE11, HABT11, HCTR11, KIVO11, NCHB11 e URPR11).

Fonte: Arquivo pessoal

Já na próxima imagem exemplifico uma carteira muito mais saudável do ponto de vista da concentração por segmento dos CRIs.

Fonte: Arquivo pessoal

Características dos Segmentos de CRIs

Explicado como calcular a sua exposição aos segmentos, no restante dessa seção irei trazer as principais características dos segmentos que mais aparecem nos fundos de papel, deixando os segmentos de FIAgros e FI-Infra para as seções dessas classes de ativos.

Investidores com um pouco mais de experiência podem pular essa parte ou passar de forma mais rápida.

Multipropriedade

Com certeza o segmento mais polêmico do mercado, nos CRIs desse segmento os recursos são empregados para financiar a construção de resorts de segunda moradia em que os apartamentos são divididos em cotas que dão acesso a 1 ou 2 semanas de uso pelo seu titular. O fluxo de recebíveis dos CRIs é advindo das prestações pagas pelos devedores pessoa física que adquirem essas cotas de multipropriedade.

Poder de compra em Fundos de Papel

Os rendimentos de fundos de recebíveis não são atualizados pela inflação, portanto perdem poder de compra ao longo dos anos, caso você não reinvista parte do que recebe. Este é um ponto de atenção muito importante para quem investe em fundos de papel, principalmente para aqueles que conseguirem a independência financeira cedo e se sustentarem apenas com o rendimento de fundos imobiliários, ações e renda fixa.

Primeira coisa, este não é um defeito dos fundos de papel, mas uma característica dessa classe de ativos, então cabe a você compreender a questão e saber como contorna-la.

Os fundos de papel perdem poder de compra ao longo dos anos porque nos rendimentos estão inclusos os juros (prêmio) e a correção monetária (inflação), e, portanto, a distribuição dessa inflação faz com que os rendimentos distribuídos pelo fundo não cresçam com o tempo.

Observe na imagem abaixo como o rendimento de VRTA11, um fundo de papel bem antigo, não evoluiu ao longo dos anos (as altas e baixas no rendimento observadas em alguns períodos são consequência das flutuações da inflação). Reforço, esse comportamento é o esperado para o rendimento de um fundo de papel.

 

Fonte: https://www.fundsexplorer.com.br/funds/vrta11

Que informações procurar em um Relatório Gerencial de FII de papel

Neste capítulo exponho as informações que considero fundamentais acompanhar mensalmente nos FIIs investidos ou com pretensão de comprar. Essa leitura difere da análise que é feita no primeiro contato com o fundo, onde o investidor deve coletar informações básicas sobre o fundo, como forma de distribuição de rendimentos, enquadramento de risco, etc.

Resultado x Distribuição (+/- reservas?)

Após ler a parte introdutória do Relatório Gerencial (RG), que na maioria das vezes é inútil*, procuro pela DRE para comparar o rendimento distribuído com o resultado auferido no mês. Daqui obtenho minha primeira informação essencial: o fundo está distribuindo todo o resultado, ou está consumindo reservas, ou ainda, está formando reservas. O próximo passo é tentar extrair alguma conclusão a partir de uma das 3 opções citadas:

- Distribuindo todo o resultado: particularmente gosto de fundos que distribuem todo o lucro auferido, mas é bom observar se essa política de distribuição não irá causar uma volatilidade negativa no rendimento anunciado, geralmente causada por um ou mais meses com inflação muito baixa.

O fundo VCJR11 é um excelente exemplo do que acabei de falar, esse é um fundo com foco em CRIs indexados ao IPCA que distribui pelo Lucro Contábil e não costuma fazer reservas. De posse dessa informação eu consigo prever com antecedência quando vai vir rendimentos fracos, e então tomar a decisão de vender provisoriamente ou ficar a postos para uma compra oportunista na Data Ex rendimentos.

Planilhas do FIIcaEsperto

Planilha da Papelada:

- Saiba a % por segmento da sua carteira de fundos de papel

- Simule a taxa média da sua carteira 

- E vários outras informações

https://docs.google.com/spreadsheets/d/1bdVMn-157egULDMexsANX05jUvhEirkzL50yYhcqdiE

Planilha da Tijolada:

- Considerações sobre a qualidade dos imóveis, das localizações e concentrações por imóvel e inquilino

- Avaliação da alavancagem do fundo

- Comparador de fundos por segmento

https://docs.google.com/spreadsheets/d/1LkAeywSd7rLEoTAiQsNHq00TMdzVf4QpoxA2USKIOK4

Planilha dos FOFs:

- Compilado das principais informações dos FOFs

- Cálculo do Duplo Desconto em tempo real

https://docs.google.com/spreadsheets/d/1ifzZX4OFc-Ux1BWeJM9oh-oSmsrXfmP18Kg8umFs9O0

Planilha Geral:

- Proporciona uma visão da sua carteira como um todo por tipo, segmento e gestor

- Estima a renda proporcionada pela carteira

https://docs.google.com/spreadsheets/d/1kHm8YxvQoXmsaECrnYXvgobkyOTNfPmFWMS9DcKDxjI

CRIs que deram Problema: CRI Circuito de Compras

Fundos envolvidos: Fundos da Hectare e Devant

Breve descrição: CRI para financiar a construção do shopping da “Nova Feirinha da Madrugada”, que teve como garantias a cessão dos aluguéis e “luvas” dos lojistas do empreendimento. Esse ativo sempre esteve envolvido com polêmicas, como a posição de dono do negócio (XBXO11) e credor (CRIs) ao mesmo tempo por parte dos fundos e o envolvimento na CPI da pirataria.

O que aconteceu: O shopping foi inaugurado (com atrasos) no final de 2021, com a intenção de atrair os lojistas para as vendas de final de ano, entretanto, os vendedores não saíram dos seus antigos pontos por medo de perder vendas as vendas de Natal em um ano castigado pela pandemia, devido a curva de maturidade do novo local. E no início de 2022 os shoppings foram afetados por uma nova onda de casos de COVID, complicando ainda mais o lançamento do empreendimento.

No entanto, os problemas não se restringiram ao lançamento, nos meses subsequentes a taxa de ocupação do centro de compras não evoluiu, como pode ser constatado no relatório gerencial de XBXO11:

 

Fonte: https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=395891

CRIs que deram Problema: CRIs Gramado Parks

Fundos envolvidos (posição relevante): Fundos da Hectare, Devant e BCRI11

Breve descrição: CRIs emitidos pela Gramado Parks, uma das mais tradicionais do ramo turístico no Rio Grande do Sul, para expandir seus negócios tanto na sua praça principal, Gramado, como em outros estados do país.

O que aconteceu:

Antes de começar, o mais importante nesse caso é acompanhar se as garantias estão funcionando plenamente ou o ativismo judiciário brasileiro está mais uma vez contribuindo para a insegurança jurídica do país. E tenham em mente que esse não é um caso muito didático, pois é muito peculiar, já que envolve conflitos de interesses que só perdem para o caso do CRI Hope.

Diferente de outros casos dessa série de CRIs que deram problema, a inadimplência da Gramado Parks está sendo muito noticiada por sites e influenciadores, portanto, serei breve nas descrições e indicarei vídeos ou notícias para que entendam melhor o acontecido.

O grupo Gramado Parks sempre trouxe diversas polêmicas, principalmente quando o fundo HCTR11 adquiriu com o dinheiro de uma das emissões participação societária da GPK, através do fundo Serra Verde. Na época muitas pessoas ficaram revoltadas porque a partir de então o fundo passaria a atuar nas duas pontas (emprestando dinheiro para si mesmo), além de que se suspeitava que a operações tenha sido feito para socorrer a empresa de Multipropriedade.

Tabela Distribuição Contábil ou Regime Caixa

### Postagem atualizada de tempos em tempos ###

Fundos imobiliários de papel possuem formas diferentes de apurar o saldo a distribuir para os cotistas, e algumas dessas formas são melhores para momentos de inflação alta e outros são melhores quando a previsão é para inflação baixa. Outra questão que deve ser considerada para aprimorar a previsão dos rendimentos futuros é análise da política de reservas adotada pelos gestores, alguns tem a prática de distribuir todo o lucro, já outros preferem reter resultado para linearizar a distribuição. A seguir a combinação desses dois elementos (forma de distribuição e uso de reservas):

- Contábil + Não faz reservas: Excelente quando a inflação está alta, péssimo quando a inflação está baixa

- Contábil + Faz reservas: Geralmente consegue manter uma distribuição mais regular

- Caixa + Não faz reservas: Rendimentos erráticos

- Caixa + Faz reservas: Excelente para períodos de inflação baixa

Para os que não sabem a diferença entre as formas de distribuição de resultado:

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/09/pros-e-contras-regime-caixa-x-lucro.html

E na tabela abaixo apresento a forma de distribuição e a política de uso de reservas para os principais fundos de papel. Atenção: poucos fundos deixam claro os 2 elementos discutidos aqui, então em muitos casos tive que inferir através da análise do comportamento das distribuições e conhecimento acumulado.

CRIs que deram Problemat: CRI WAM

Fundos envolvidos: Fundos da Hectare, Devant, Iridium e BCRI11

Breve descrição: CRI Corporativo da maior operadora de Resorts Multipropriedade do Brasil. Importante salientar que aparentemente a renegociação descrita aqui compreende somente os CRIs corporativos, sendo que os CRIs Pulverizados de empreendimentos específicos ficaram de fora.

O que aconteceu: No final de março/2023 o mercado foi surpreendido por um Fato Relevante informando que uma longa lista de CRIs do portfólio de fundos da Devant e da Hectare não tinham adimplido com a parcela daquele mês, dentre eles títulos de dívida da WAM. Importante mencionar que esse aviso partiu da administradora (Vórtx), não das gestoras, evidenciando a falta de transparência da Devant e da Hectare.

Fonte: https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=435304

As próximas informações disponibilizadas ao mercado foram feitas nos relatórios gerenciais de DEVA11 e HCTR11. Através desses documentos os investidores tomaram conhecimento que os CRIs devidos pela WAM estavam em negociação para que a empresa ganhasse um fôlego. A seguir disponibilizo os trechos que tratam sobre o CRI, lembrando que na época os RGs dos fundos envolvidos começaram a atrasar, deixando os cotistas sem informações.

Principais postagens do Blog

Para facilitar a navegação de novos usuários criei esse post fazendo um compilado das postagens mais importantes do Blog. Assim que novas publicações relevantes forem sendo feitas vou atualizando essa página.

Planilhas do FIICaEsperto

Conteúdo:

- Descubra sua exposição por indexador, segmentos e a Taxa Média da sua carteira

- Outras planilhas (Tijolo, FOF, Geral)

https://fiica-esperto.blogspot.com/2023/07/ranking-de-risco-dos-fundos-de-papel.html

Que informações procurar em um fundo de papel

Conteúdo:

- Melhore a sua interpretação das informações contidas em um relatório gerencial

https://fiica-esperto.blogspot.com/2023/10/que-informacoes-procurar-em-um.html

Garantias dos CRIs Pulverizados (Teoria e Prática)

Conteúdo:

- Explicação sucinta de como fundos de papel se protegem contra calotes

- Como avaliar o risco de fundos de papel

- Exemplos reais de CRIs que deram problemas e a aplicação das garantias para proteger os recursos dos cotistas

https://fiica-esperto.blogspot.com/2023/04/garantias-dos-cris-pulverizados-2.html

https://fiica-esperto.blogspot.com/2023/04/como-identificar-fundos-de-papel-high.html

https://fiica-esperto.blogspot.com/2023/05/cris-que-deram-problema-cri-loteamento.html

https://fiica-esperto.blogspot.com/2023/05/cris-que-deram-problema-nova-sousa.html

https://fiica-esperto.blogspot.com/2023/05/cris-que-deram-problema-calcada-hotel.html

 

Minha visão sobre os fundos de tijolos

Conteúdo:

- Análise das forças e fraquezas para os principais segmentos de fundos de tijolos (Lajes, Galpões Logísticos, Shopping e Renda Urbana)

- Que fundos escolher

- Como analisar o preço

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/05/como-eu-faco-valuation-de-fundos_26.html

 

Por onde começar no mundo dos FIIs

Conteúdo:

- Vantagens e desvantagens de se começar por cada uma das classes de ativos (Papel, tijolo ou FOF)

- Como avaliar as 3 classes de ativos

https://fiica-esperto.blogspot.com/2023/02/por-qual-classe-de-ativos-comecar-no.html

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/05/como-eu-faco-valuation-de-fundos.html

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/05/como-eu-faco-valuation-de-fundos_26.html

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/05/como-eu-faco-valuation-de-fundos_25.html

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/01/como-analisar-um-fii-de-papel.html

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/01/como-analisar-um-fof.html

Como não passar raiva na declaração de I.R.

Conteúdo:

- Boas práticas para gastar menos tempo na declaração do imposto de renda

- Lista com os custodiantes que evito

- Como funcionar uma calculadora de I.R.

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/02/como-nao-passar-raiva-na-declaracao-do.html

https://fiica-esperto.blogspot.com/2023/03/blacklist-custodiantes-quais-evitar-e.html

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/05/como-funciona-uma-calculadora-de-ir.html

 

Breve resumo das Estratégias de Trades em emissões

Conteúdo:

- Pré-arbitragem

- Arbitragem

- Pós arbitragem

- Redução de PM

- Flipagem

- Pós integralização

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/01/breve-resumo-das-estrategias-de-trades.html

 

Trades em FIIs

Conteúdo:

- Estratégia de Double ou Triple Yield

- Como operar a volatilidade intradiária (Daytrade)

- Troca para fundos com maior potencial de alta

- Dificuldades encontradas por quem quer fazer trades com FIIs

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/06/3-rendimentos-com-o-mesmo-dinheiro.html

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/08/exemplo-pratico-de-como-operar.html

https://fiica-esperto.blogspot.com/2023/01/trade-em-fii-e-so-alegria.html

 

Postagens úteis para investidores de fundos de papel

Conteúdo:

- Lucro contábil x Regime Caixa

- Marcação a mercado

https://fiica-esperto.blogspot.com/2023/06/tabela-distribuicao-contabil-ou-regime.html

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/09/pros-e-contras-regime-caixa-x-lucro.html

https://fiica-esperto.blogspot.com/2021/12/economia-avancada-para-sardinhas-2.html

 

Postagens úteis para investidores de fundos de tijolos

Conteúdo:

- Contratos atípicos e típicos

- Como analisar fundos logísticos

- (Em construção)

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/02/como-analisar-fundos-logisticos.html

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/02/todo-contrato-tem-os-seus-defeitos.html

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/02/todo-contrato-tem-os-seus-defeitos_2.html

CRIs que deram problema: CRI Ávida

Fundos envolvidos: RECR11

Breve descrição: CRI corporativo de uma loteadora do Mato Grosso

O que aconteceu: O CRI teve o Vencimento Antecipado devido a múltiplos fatores:

Fonte: https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=412087

Dentre os vários motivos elencados acima não consta o não pagamento de parcelas do CRI, independente disso, diante de tantos descumprimentos legais o gestor deve ter optado por encerrar o CRI antecipadamente (obrigar o devedor a pagar a dívida antes do vencimento) antes que a situação piore. No entanto, o devedor não quitou o vencimento antecipado e agora o caso se encontra na justiça.

CRIs que deram problema: CRI Loteamento Goiás

Fundos envolvidos: Fundos da Hectare e Devant

Breve descrição: Como o próprio nome diz, se trata de um loteamento no estado de Goiás, mas desde muito antes já me trazia estranheza não conter o nome do incorporador. E posteriormente vim a descobrir o provável motivo da omissão do nome da loteadora: circula nas mídias sociais que uma das sócias do grupo RTSC, que é a Holding proprietária das gestoras Devant e Hectare, possui participação nesse loteamento, o que implica em conflitos de interesses e explica muito do que aconteceu nas negociações quando o CRI passou por estresse.

O que aconteceu: Originalmente esse CRI possuía indexação ao IGPM, o que ajuda a explicar os desenquadramentos das razões de garantia, vide que o IGPM chegou a rondar a casa dos 20 a 30% a.a. por bastante tempo, o que fez aumentar muito o saldo devedor do CRI. Ademais, durante essa época foi muito comum os incorporadores não repassarem toda a inflação para os devedores pessoa física, sob pena de aumentar muito os distratos, o que iria comprometer ainda mais a situação da empresa.

Durante muitos meses o CRI ficou com Razão PMT desenquadrada, o que já indicava que a operação não estava muito bem.

Fonte: https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=405488

CRIs que deram problema: RioPet

Fundos envolvidos: BTCI11

Breve descrição: CRI Corporativo da empresa RioPet, que é o principal fornecedor nacional de embalagens Pet do Brasil, sendo responsável por 95% da demanda brasileira.

O que aconteceu: No final de 2022 a empresa deixou de honrar as suas obrigações, então foi convocada uma assembleia a fim de se executar a dívida (tomar o imóvel dado como garantia). Pouco depois a empresa entrou com um pedido de recuperação judicial.

Fonte: https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=392233

CRIs que deram problema: CRI Ipatinga

Fundos envolvidos: ARRI11

Breve descrição: CRI de um loteamento na cidade de Ipatinga.

O que aconteceu: Nesse caso foi descoberto em meados de 2022 que o incorporador estava desviando as parcelas pagas pelos devedores pessoa física (quem comprou os lotes), o que é crime e motivo mais do que suficiente para decretar o vencimento antecipado do CRI (obrigar o devedor a recomprar a dívida). A seguir trecho do relatório gerencial da época sobre o acontecido:

Fonte: https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=339596

 

No final de 2022 os gestores fizeram o provisionamento do CRI (“PDD”), ou seja, de forma conservadora consideraram a dívida como causa perdida, no entanto, devem recuperar parte ou a integralidade do valor investido.

CRIs que deram problema: Nova Sousa

Fundos envolvidos: URPR11

Breve descrição: Título de dívida para financiar as obras de um loteamento na cidade de Souza-PB.

O que aconteceu: Esse foi um dos CRIs que passou pelo período de IGPM elevado em 2021 e que posteriormente modificou o indexador para IPCA, sendo reajustado fortemente por esse indicador também posteriormente. Como o empreendedor não conseguia repassar todo o IGPM, acabava tendo que absorvê-los.

Fonte: https://www.bases.org.br/noticias/2021/06/08/igpm-dispara-e-gera-preocupacoes.html

Além do IGPM de dois dígitos o empreendimento sofreu com um péssimo desempenho de vendas, que era de 51% em fev/21 e em março/23 se encontra em apenas 61%. E para completar durante o período de construção houve problemas e a construtora teve que ser substituída.

Fonte: https://www.urcacp.com.br/_files/ugd/a7871c_57e364f147304db0b0e50afe904b9b3e.pdf

 

A gestão Urca argumentando estar insatisfeita com a estratégia comercial da loteadora mostrou-se interessada em tomar o controle do empreendimento. Está sendo negociada então a dação de pagamento de 630 lotes performados e outros 3911 lotes não performados, sendo que o VGV (Valor Geral de Vendas) dos performados já é capaz de cobrir o saldo devedor do CRI.

CRIs que deram problema: Serpasa

Fundos envolvidos: VCJR11, VCRI11, VICA11, VCRA11 e BTAL11

Breve descrição: CRI de uma empresa agrícola cujos recursos foram utilizados para financiar um projeto Greenfield, ou seja, do zero.

O que aconteceu: Devido a atrasos com liberação de licenças a usina de cana-de-açúcar que deveria começar a operar no primeiro semestre de 2022, teve autorização de funcionar somente no início de 2023.

Com o atraso no início da operação o Fundo de Juros não foi capaz de absorver todo o período não operacional do projeto, e para que o CRI não ficasse inadimplente os devedores venderam outros ativos não estratégicos para honrar as parcelas do CRI.

CRIs que deram problema: Calçada (Hotel Vogue)

Fundos envolvidos: FLCR11 e MCCI11

Breve descrição: Se trata de um CRI cujo lastro é um hotel localizado no Rio de Janeiro

O que aconteceu: A devedora pediu recuperação judicial no começo de 2022. E para complicar a empresa colocou a securitizadora/fundo como credora quirográfica, ou seja, sem garantias reais, o que não é verdade. Posteriormente a devedora reconheceu a alienação fiduciária do imóvel ao CRI.

Desde então o devedor vem pagando as parcelas de juros sem fazer uso do fundo de reserva, o que demonstra preocupação por parte do devedor de que o imóvel seja alienado, já que o LTV da operação é muito baixo (valor do hotel supera em muito a dívida).