Como eu faço Valuation de Fundos Imobiliários #1 FIIs de Papel

 1º) Análise do VP: Não gosto de ficar pagando muito ágio em fundo de papel, a única vez que fiz isso foi em DEVA11 e me dei mal. Entretanto, diante do cenário atual, em que o VP dos FIIs de papel tem caído bastante devido a Marcação a Mercado tenho aceitado pagar um ágio de até 1,05x. Faço isso na expectativa de que quando as Taxas de Juros se normalizarem o ágio que eu paguei desapareça com o VP do fundo aumentando.

Por exemplo: No dia em que escrevo KNSC11 está sendo negociado por R$92,79 e seu VP está em R$88,61, ou seja, P/VP de 1,05x. Entretanto, um ano atrás o fundo estava com um VP de R$95,38. Pode até ser que não volte nesse patamar devido as emissões com VPs nas mínimas, mas acredito que o patamar atual do VP não seja permanente.

Resumindo: para fundos que fazem Marcação a Mercado do VP eu considero “VP Histórico”.

2º) Possui CM acruada? Se sim é um fator que me permite pagar um ágio maior em determinado FII, como é o caso de CACR11, que em maio/22 se encontrava com R$4,97/cota de CM acruada.

 

https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=305430

 

3º) Análise qualitativa: O último passo é fazer uma análise dos riscos da carteira de CRIs, a concentração, atitudes pró e contra cotistas, etc... A depender da avaliação só vou aceitar comprar tal FII com um desconto maior sobre o VP. Porém, mesmo que o fundo ganhe “boas notas” na análise, não quer dizer que vou aceitar pagar um P/VP muito elevado no FII, como é o caso de IRDM11.

 

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Os passos citados anteriormente são para compra de FIIs de papel com a intenção de carrego por tempo indeterminado, entretanto, se o objetivo for fazer trade outros fatores são utilizados:

 

1) Expectativa para o próximo rendimento

2) Dias para o próximo rendimento

3) Verificar se existe outros FIIs com Data Com entre a data da compra e a Data Com (vai ficar mais claro com o exemplo)

4) Verificar o preço de fechamento na Data Com

5) Verificar se o fundo se encontra em emissão

 

Exemplo Real: 13/05/22 comprei cotas de RBHY11 por R$98,04 com a intenção de trade. A seguir o racional utilizando os pontos citados anteriormente:

 

1) RBHY11 possui uma porcentagem elevada de CRIs indexados ao IPCA, que esteve acima de 1% nos últimos 2 meses, e a gestão faz giro de CRIs para destravar CM, então minha expectativa para o rendimento é positiva;

2) RBHY11 possui Data Com no último dia útil e estamos na metade do mês, ainda faltam vários dias para a Data Com, então minha expectativa é que possa demorar alguns dias para a cota reagir, mas tudo bem, o lucro potencial que eu visualizo deve compensar a espera;

3) 13/05 foi o 10º dia útil do mês, então não há muitos outros FIIs com Data Com entre a Data da Compra e a próxima Data Com de RBHY11. Esse ponto aqui é muito importante principalmente quando se está comprando FIIs de Data Com no 5º Dia Útil, que costumam ter a cotação segurada devido as pessoas estarem concentrando alocações em FIIs com distribuição no final do mês;

4) Uma rápida olhada no site https://fiis.com.br/rbhy11/ nos mostra que nos últimos 10 meses RBHY11 não ficou abaixo de R$100,00 em nenhuma das Datas Com, isso me deu uma baita segurança para montar esse trade, acredito que somente um efeito externo bem adverso faça com que tenhamos uma Data Com abaixo da casa dos 3 dígitos

5) RBHY11 não se encontra em emissão, então a cotação não será segurada por investidores fazendo arbitragem