CRIs que deram Problema: CRI Circuito de Compras

Fundos envolvidos: Fundos da Hectare e Devant

Breve descrição: CRI para financiar a construção do shopping da “Nova Feirinha da Madrugada”, que teve como garantias a cessão dos aluguéis e “luvas” dos lojistas do empreendimento. Esse ativo sempre esteve envolvido com polêmicas, como a posição de dono do negócio (XBXO11) e credor (CRIs) ao mesmo tempo por parte dos fundos e o envolvimento na CPI da pirataria.

O que aconteceu: O shopping foi inaugurado (com atrasos) no final de 2021, com a intenção de atrair os lojistas para as vendas de final de ano, entretanto, os vendedores não saíram dos seus antigos pontos por medo de perder vendas as vendas de Natal em um ano castigado pela pandemia, devido a curva de maturidade do novo local. E no início de 2022 os shoppings foram afetados por uma nova onda de casos de COVID, complicando ainda mais o lançamento do empreendimento.

No entanto, os problemas não se restringiram ao lançamento, nos meses subsequentes a taxa de ocupação do centro de compras não evoluiu, como pode ser constatado no relatório gerencial de XBXO11:

 

Fonte: https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=395891

CRIs que deram Problema: CRIs Gramado Parks

Fundos envolvidos (posição relevante): Fundos da Hectare, Devant e BCRI11

Breve descrição: CRIs emitidos pela Gramado Parks, uma das mais tradicionais do ramo turístico no Rio Grande do Sul, para expandir seus negócios tanto na sua praça principal, Gramado, como em outros estados do país.

O que aconteceu:

Antes de começar, o mais importante nesse caso é acompanhar se as garantias estão funcionando plenamente ou o ativismo judiciário brasileiro está mais uma vez contribuindo para a insegurança jurídica do país. E tenham em mente que esse não é um caso muito didático, pois é muito peculiar, já que envolve conflitos de interesses que só perdem para o caso do CRI Hope.

Diferente de outros casos dessa série de CRIs que deram problema, a inadimplência da Gramado Parks está sendo muito noticiada por sites e influenciadores, portanto, serei breve nas descrições e indicarei vídeos ou notícias para que entendam melhor o acontecido.

O grupo Gramado Parks sempre trouxe diversas polêmicas, principalmente quando o fundo HCTR11 adquiriu com o dinheiro de uma das emissões participação societária da GPK, através do fundo Serra Verde. Na época muitas pessoas ficaram revoltadas porque a partir de então o fundo passaria a atuar nas duas pontas (emprestando dinheiro para si mesmo), além de que se suspeitava que a operações tenha sido feito para socorrer a empresa de Multipropriedade.

CRIs que deram Problemat: CRI WAM

Fundos envolvidos: Fundos da Hectare, Devant, Iridium e BCRI11

Breve descrição: CRI Corporativo da maior operadora de Resorts Multipropriedade do Brasil. Importante salientar que aparentemente a renegociação descrita aqui compreende somente os CRIs corporativos, sendo que os CRIs Pulverizados de empreendimentos específicos ficaram de fora.

O que aconteceu: No final de março/2023 o mercado foi surpreendido por um Fato Relevante informando que uma longa lista de CRIs do portfólio de fundos da Devant e da Hectare não tinham adimplido com a parcela daquele mês, dentre eles títulos de dívida da WAM. Importante mencionar que esse aviso partiu da administradora (Vórtx), não das gestoras, evidenciando a falta de transparência da Devant e da Hectare.

Fonte: https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=435304

As próximas informações disponibilizadas ao mercado foram feitas nos relatórios gerenciais de DEVA11 e HCTR11. Através desses documentos os investidores tomaram conhecimento que os CRIs devidos pela WAM estavam em negociação para que a empresa ganhasse um fôlego. A seguir disponibilizo os trechos que tratam sobre o CRI, lembrando que na época os RGs dos fundos envolvidos começaram a atrasar, deixando os cotistas sem informações.

CRIs que deram problema: CRI Morumbi Plaza

Fundos envolvidos: RECR11

Breve descrição: CRI com risco corporativo para financiar a aquisição do imóvel Morumbi Plaza pela Li Investimentos Imobiliários S.A.

O que aconteceu: Conforme mencionado pelo gestor Moise em Live para o Baroni, o CRI foi idealizado para contar não apenas com a alienação fiduciária do imóvel, mas também com a cessão de recebíveis do aluguel de um inquilino que tinha intenção de ocupar o imóvel. No entanto, pouco tempo depois a pandemia teve início, fazendo com que esse possível inquilino desistisse e desde então não conseguissem mais alugar o prédio. Essa história pode ser conferida no link abaixo, já no momento exato:

https://www.youtube.com/live/21-kw-v4KB8?feature=share&t=1530

Com a situação delicada, alguns covenants deixaram de ser cumpridos e a gestora pode declarar o Vencimento Antecipado do CRI, conforme pode ser visto no Fato Relevante da época:

CRIs que deram problema: CRI Aracaju Shopping

Fundos envolvidos: RECR11, OURE11 e OUJP11

 

Breve Descrição: CRI com risco de crédito pulverizado em contratos de locação de lojas do Aracaju Shopping.

O que aconteceu: No início de fevereiro de 2023 foi veiculado pela REC via Fato Relevante de que a Aracaju Investimentos (Cedente) e a ACF Participações Ltda (Fiadora) entraram em Recuperação Judicial. A Cedente atua na indústria têxtil e passa por dificuldades, assim como várias outras do mesmo ramo de atuação, devido a concorrência com empresas chinesas.

Apesar da devedora ter entrado com pedido de RJ, as parcelas do CRI seguem adimplentes, uma vez que os aluguéis do shopping são pagos para uma conta em nome da Securitizadora, ou seja, nesse caso a garantia Cessão de Recebíveis funcionou conforme se espera. Diferente do que ocorreu inicialmente no caso da Gramado Parks, em que um juiz ordenou que os créditos fossem repassados para a empresa em recuperação.

CRIs que deram problema: CRI Ávida

Fundos envolvidos: RECR11

Breve descrição: CRI corporativo de uma loteadora do Mato Grosso

O que aconteceu: O CRI teve o Vencimento Antecipado devido a múltiplos fatores:

Fonte: https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=412087

Dentre os vários motivos elencados acima não consta o não pagamento de parcelas do CRI, independente disso, diante de tantos descumprimentos legais o gestor deve ter optado por encerrar o CRI antecipadamente (obrigar o devedor a pagar a dívida antes do vencimento) antes que a situação piore. No entanto, o devedor não quitou o vencimento antecipado e agora o caso se encontra na justiça.

CRIs que deram problema: CRI Loteamento Goiás

Fundos envolvidos: Fundos da Hectare e Devant

Breve descrição: Como o próprio nome diz, se trata de um loteamento no estado de Goiás, mas desde muito antes já me trazia estranheza não conter o nome do incorporador. E posteriormente vim a descobrir o provável motivo da omissão do nome da loteadora: circula nas mídias sociais que uma das sócias do grupo RTSC, que é a Holding proprietária das gestoras Devant e Hectare, possui participação nesse loteamento, o que implica em conflitos de interesses e explica muito do que aconteceu nas negociações quando o CRI passou por estresse.

O que aconteceu: Originalmente esse CRI possuía indexação ao IGPM, o que ajuda a explicar os desenquadramentos das razões de garantia, vide que o IGPM chegou a rondar a casa dos 20 a 30% a.a. por bastante tempo, o que fez aumentar muito o saldo devedor do CRI. Ademais, durante essa época foi muito comum os incorporadores não repassarem toda a inflação para os devedores pessoa física, sob pena de aumentar muito os distratos, o que iria comprometer ainda mais a situação da empresa.

Durante muitos meses o CRI ficou com Razão PMT desenquadrada, o que já indicava que a operação não estava muito bem.

Fonte: https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=405488

CRIs que deram problema: RioPet

Fundos envolvidos: BTCI11

Breve descrição: CRI Corporativo da empresa RioPet, que é o principal fornecedor nacional de embalagens Pet do Brasil, sendo responsável por 95% da demanda brasileira.

O que aconteceu: No final de 2022 a empresa deixou de honrar as suas obrigações, então foi convocada uma assembleia a fim de se executar a dívida (tomar o imóvel dado como garantia). Pouco depois a empresa entrou com um pedido de recuperação judicial.

Fonte: https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=392233

CRIs que deram problema: CRI Ipatinga

Fundos envolvidos: ARRI11

Breve descrição: CRI de um loteamento na cidade de Ipatinga.

O que aconteceu: Nesse caso foi descoberto em meados de 2022 que o incorporador estava desviando as parcelas pagas pelos devedores pessoa física (quem comprou os lotes), o que é crime e motivo mais do que suficiente para decretar o vencimento antecipado do CRI (obrigar o devedor a recomprar a dívida). A seguir trecho do relatório gerencial da época sobre o acontecido:

Fonte: https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=339596

 

No final de 2022 os gestores fizeram o provisionamento do CRI (“PDD”), ou seja, de forma conservadora consideraram a dívida como causa perdida, no entanto, devem recuperar parte ou a integralidade do valor investido.

CRIs que deram problema: Nova Sousa

Fundos envolvidos: URPR11

Breve descrição: Título de dívida para financiar as obras de um loteamento na cidade de Souza-PB.

O que aconteceu: Esse foi um dos CRIs que passou pelo período de IGPM elevado em 2021 e que posteriormente modificou o indexador para IPCA, sendo reajustado fortemente por esse indicador também posteriormente. Como o empreendedor não conseguia repassar todo o IGPM, acabava tendo que absorvê-los.

Fonte: https://www.bases.org.br/noticias/2021/06/08/igpm-dispara-e-gera-preocupacoes.html

Além do IGPM de dois dígitos o empreendimento sofreu com um péssimo desempenho de vendas, que era de 51% em fev/21 e em março/23 se encontra em apenas 61%. E para completar durante o período de construção houve problemas e a construtora teve que ser substituída.

Fonte: https://www.urcacp.com.br/_files/ugd/a7871c_57e364f147304db0b0e50afe904b9b3e.pdf

 

A gestão Urca argumentando estar insatisfeita com a estratégia comercial da loteadora mostrou-se interessada em tomar o controle do empreendimento. Está sendo negociada então a dação de pagamento de 630 lotes performados e outros 3911 lotes não performados, sendo que o VGV (Valor Geral de Vendas) dos performados já é capaz de cobrir o saldo devedor do CRI.

CRIs que deram problema: Serpasa

Fundos envolvidos: VCJR11, VCRI11, VICA11, VCRA11 e BTAL11

Breve descrição: CRI de uma empresa agrícola cujos recursos foram utilizados para financiar um projeto Greenfield, ou seja, do zero.

O que aconteceu: Devido a atrasos com liberação de licenças a usina de cana-de-açúcar que deveria começar a operar no primeiro semestre de 2022, teve autorização de funcionar somente no início de 2023.

Com o atraso no início da operação o Fundo de Juros não foi capaz de absorver todo o período não operacional do projeto, e para que o CRI não ficasse inadimplente os devedores venderam outros ativos não estratégicos para honrar as parcelas do CRI.

CRIs que deram problema: Calçada (Hotel Vogue)

Fundos envolvidos: FLCR11 e MCCI11

Breve descrição: Se trata de um CRI cujo lastro é um hotel localizado no Rio de Janeiro

O que aconteceu: A devedora pediu recuperação judicial no começo de 2022. E para complicar a empresa colocou a securitizadora/fundo como credora quirográfica, ou seja, sem garantias reais, o que não é verdade. Posteriormente a devedora reconheceu a alienação fiduciária do imóvel ao CRI.

Desde então o devedor vem pagando as parcelas de juros sem fazer uso do fundo de reserva, o que demonstra preocupação por parte do devedor de que o imóvel seja alienado, já que o LTV da operação é muito baixo (valor do hotel supera em muito a dívida).

CRIs que deram problema: Languiru

Fundos envolvidos: VGIA11

Breve descrição: CRA antecipando recebíveis agrícolas da cooperativa Languiru, que atua no Rio Grande do Sul. A empresa foi fortemente impactada pelo aumento de custos com insumos agrícolas e queda dos preços de venda de suínos e aves.

O que aconteceu: O mercado veio a saber da situação crítica da cooperativa por meio de uma carta direcionada a bancos credores pedindo um alongamento do prazo de pagamento. Só depois que a notícia se espalhou que os gestores comentaram a situação da empresa em Fato Relevante. No entanto, as dificuldades financeiras já eram de conhecimento de pessoas mais próximas do negócio. A seguir reproduzo integralmente a carta aos bancos credores:

CRIse nos FIIs de papel: Coteminas, uma reestruturação bem-feita

Fundos envolvidos: VCJR11, DEVA11 e PORD11

CRI Corporativo da Coteminas, uma empresa do segmento têxtil, que assim como outras empresas do segmento vem sofrendo com a concorrência com produtos que vem da China. No momento em que escrevo (abril/2023) o governo Lula desistiu de taxar importações vindas da China, mas a empresa Shein parece estar interessada em fechar acordo com a Coteminas para produção local, o que fez com que as ações da companhia subissem mais de 100% após a divulgação da notícia.

A parceria descrita acima deve melhorar bastante o resultado da empresa e reduzir o risco do CRI, no entanto, antes disso começaram a surgir notícias sobre a crise na empresa, o que obrigou as gestoras a se posicionarem. A seguir compartilho o posicionamento da Gestora Polo (PORD11) e posteriormente a minha opinião: