Fundos envolvidos: URPR11
Breve descrição: Título de dívida para financiar as obras de um loteamento na cidade de Souza-PB.
O que
aconteceu: Esse foi um dos CRIs que passou pelo período de IGPM elevado em
2021 e que posteriormente modificou o indexador para IPCA, sendo reajustado
fortemente por esse indicador também posteriormente. Como o empreendedor não
conseguia repassar todo o IGPM, acabava tendo que absorvê-los.
Fonte: https://www.bases.org.br/noticias/2021/06/08/igpm-dispara-e-gera-preocupacoes.html
Além do IGPM de dois dígitos o empreendimento
sofreu com um péssimo desempenho de vendas, que era de 51% em fev/21 e em março/23
se encontra em apenas 61%. E para completar durante o período de construção
houve problemas e a construtora teve que ser substituída.
Fonte: https://www.urcacp.com.br/_files/ugd/a7871c_57e364f147304db0b0e50afe904b9b3e.pdf
A gestão Urca argumentando estar insatisfeita com a estratégia comercial da loteadora mostrou-se interessada em tomar o controle do empreendimento. Está sendo negociada então a dação de pagamento de 630 lotes performados e outros 3911 lotes não performados, sendo que o VGV (Valor Geral de Vendas) dos performados já é capaz de cobrir o saldo devedor do CRI.
Agora o desafio é o fundo vender centenas de lotes de um empreendimento com dificuldades de venda para reaver o principal investido. A gestão planeja fazer um relançamento do loteamento, mas segundo relatos que ouvi não será nada fácil comercializar tais lotes.
Por fim ressalto que a gestão não trata o caso como um Default, mas como uma se o fundo tivesse tomado controle do projeto.
A seguir o que o RG de março/23 dizia sobre o
desfecho do CRI:
“No âmbito da renegociação da operação Nova Sousa,
localizada em Sousa-PB, foi assinado Memorando de Entendimentos com o atual
controlador do empreendimento onde será realizada uma dação em pagamento ao
fundo de 630 lotes já construídos, totalizando um VGV estimado a preço de
tabela atual de R$23.940.000,00 (vinte e três milhões, novecentos e quarenta
mil reais) e mais 3.911 lotes aprovados e desmembrados, a serem realizadas
obras de infraestrutura, que perfazem um VGV adicional a preço de tabela atual
de R$148.618.000,00 (cento e quarenta e oito milhões, seiscentos e dezoito mil
reais). A gestão contratará prestadores de serviços para as vendas dos lotes
prontos e avaliará eventuais parcerias para o desenvolvimento das demais fases
do projeto. A conclusão da transação está sujeita a assinatura dos contratos
definitivos que estão em confecção.”
Fonte: https://www.urcacp.com.br/_files/ugd/a7871c_a00a39beb9de4fb292077aa27753a111.pdf
E para finalizar compartilho o comentário de um dos membros
do ClubeFII após a leitura da RIMA (Relatório de Impacto Ambiental) do projeto:
Fonte: ClubeFII
Perspectivas
futuras: Pela lenta evolução do percentual vendido, o exagero do tamanho do
loteamento e o desinteresse por parte da incorporadora fica claro que vender os
lotes performados remanescentes irá levar anos e muitos outros anos até receber
integralmente por eles. Já quanto aos lotes a construir (outras fases) acredito
que seja melhor nem mexer com isso.
Identificação
do CRI: Não consta no RG
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