CRIs que deram problema: CRI Loteamento Goiás

Fundos envolvidos: Fundos da Hectare e Devant

Breve descrição: Como o próprio nome diz, se trata de um loteamento no estado de Goiás, mas desde muito antes já me trazia estranheza não conter o nome do incorporador. E posteriormente vim a descobrir o provável motivo da omissão do nome da loteadora: circula nas mídias sociais que uma das sócias do grupo RTSC, que é a Holding proprietária das gestoras Devant e Hectare, possui participação nesse loteamento, o que implica em conflitos de interesses e explica muito do que aconteceu nas negociações quando o CRI passou por estresse.

O que aconteceu: Originalmente esse CRI possuía indexação ao IGPM, o que ajuda a explicar os desenquadramentos das razões de garantia, vide que o IGPM chegou a rondar a casa dos 20 a 30% a.a. por bastante tempo, o que fez aumentar muito o saldo devedor do CRI. Ademais, durante essa época foi muito comum os incorporadores não repassarem toda a inflação para os devedores pessoa física, sob pena de aumentar muito os distratos, o que iria comprometer ainda mais a situação da empresa.

Durante muitos meses o CRI ficou com Razão PMT desenquadrada, o que já indicava que a operação não estava muito bem.

Fonte: https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=405488

Até que em dezembro/2022 veio a previsível renegociação do CRI, que foi muito favorável para o devedor, já que a remuneração caiu para apenas 10% a.a. pré-fixado, sendo que a SELIC na época estava em 13,75% a.a.

Fonte: Relatório Gerencial DEVA11

Além da redução da remuneração, o CRI teve o prazo aumentado em 56 meses, carência de juros até jan/2024 e carência de amortização até junho/2037.

Perspectivas para o futuro: Os gestores não tratam esse caso como um Default, mas diante de tantas benesses considero este caso como um calote claro e uma das maiores sem vergonhices já feitas contra investidores de fundos imobiliários.

 

Identificação do CRI: 20F0736275| 20F0736275 |20F0736267 (SR) 20F0736290 (MEZ)

Fonte: Relatório Gerencial DEVA11

 

Fonte: Relatório Gerencial VSLH11