Fundos envolvidos: Fundos da Hectare e Devant
Breve descrição: CRI para financiar a construção do shopping da “Nova Feirinha da Madrugada”, que teve como garantias a cessão dos aluguéis e “luvas” dos lojistas do empreendimento. Esse ativo sempre esteve envolvido com polêmicas, como a posição de dono do negócio (XBXO11) e credor (CRIs) ao mesmo tempo por parte dos fundos e o envolvimento na CPI da pirataria.
O que
aconteceu: O shopping foi inaugurado (com atrasos) no final de 2021, com a
intenção de atrair os lojistas para as vendas de final de ano, entretanto, os
vendedores não saíram dos seus antigos pontos por medo de perder vendas as
vendas de Natal em um ano castigado pela pandemia, devido a curva de maturidade
do novo local. E no início de 2022 os shoppings foram afetados por uma nova
onda de casos de COVID, complicando ainda mais o lançamento do empreendimento.
No entanto, os problemas não se restringiram ao
lançamento, nos meses subsequentes a taxa de ocupação do centro de compras não
evoluiu, como pode ser constatado no relatório gerencial de XBXO11:
Fonte: https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=395891
E por falar em relatório gerencial, a ausência da sua publicação desde dezembro/2022 já era um sinal de que as coisas não estavam muito boas para a Nova Feira da Madrugada, mas foi apenas no dia 06/03/2023 que o mercado veio a ter conhecimento da situação das dívidas, através de um Fato Relevante (FR) emitido pela administradora Vórtx, ao invés dos gestores (Hectare, Devant e R Cap), que era o esperado. De forma resumida esse FR dizia que a parcela vencida em 22/02/2023 não havia sido paga e a administradora questionou a emissora/securitizadora e as gestoras.
Fonte: https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=424937
Muitos investidores também tomaram conhecimento a partir desse FR do que é e o que faz um Agente Fiduciário de um CRI, que em poucas palavras é como se fosse o representante dos investidores do CRI. Nesse caso o agente fiduciário é a Vórtx, que também é administradora dos fundos envolvidos.
No dia seguinte (07/03/2023), um novo FR foi
emitido, dessa vez informando que a parcela inadimplida havia sido paga. Notem
que essa data deu no quinto dia útil do mês, a data de corte dos rendimentos
dos fundos envolvidos, tendo DEVA11 diminuído seu provento abaixo de
R$1,00/cota e HCTR11 teve a divulgação dos proventos somente no dia seguinte,
ambos com distribuições decepcionantes, 0,90 e 0,70, respectivamente.
https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=426679
A fim de tranquilizar os cotistas e o mercado, a
gestão Devant participou de uma Live para explicar o que estava acontecendo. Na
ocasião, a gestora afirmou que foi um problema operacional na transferência do
dinheiro, o que é muito difícil de acreditar. E os próprios gestores iam se
desmentir poucos dias depois no próximo relatório gerencial.
https://www.youtube.com/watch?v=8mBL_r1v9yU&t=1755s
A seguir reproduzo as explicações das gestoras para
o acontecido:
Fonte: https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=433032
Fonte: https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=431747
E não demorou muito para os investidores da Devant e Hectare terem mais uma má notícia relacionada ao Circuito de Compras, no dia 20/03/2023 a Vórtx emitiu um novo Fato Relevante informando que uma gama extensa de CRIs não haviam pago suas obrigações, dentre eles, o Circuito de Compras.
Diante do cenário complexo para o shopping, no dia
10/04/2023 os detentores dos CRIs, majoritariamente fundos geridos pela Devant
e Hectare, optaram pela concessão de waiver, ou seja, dar uma folga para a
devedora se recuperar e posteriormente voltar a pagar suas obrigações. A seguir
as propostas que foram aprovadas em assembleia:
Fonte: https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=447110
Desde então não houve novas atualizações relevantes, ainda mais que a gestora R Cap parou de emitir relatórios gerenciais do Equity (XBXO11).
Perspectivas futuras: Péssimas, se os devedores não estão dando conta de pagar os juros, amortizar o principal será uma tarefa ainda mais árdua e para piorar o vencimento do CRI não está muito longe (jun/2025).
Para sanar os problemas seria necessário melhorar o operacional do shopping, o que não deveria ser tão difícil, vide que demanda por lojistas na região existem, a questão de segurança no Brás é um ponto relevante e o ativo é realmente irreplicável. No entanto, os problemas de governança parecem ser mais muito graves, e mesmo com a troca da direção do shopping a situação não melhorou muito.
Um ponto que complica ainda mais a situação é que a SPE (Sociedade de Propósito Específico) não é dona do empreendimento, pois se trata de uma concessão governamental. E apesar de ainda ter várias décadas até o fim dessa concessão (aproximadamente 35 anos), há dívidas com à prefeitura na casa dos 50 milhões, além dos escândalos que vem se acumulando.
Por fim, ressalto que esse caso é especial, já que conflitos de interesses envolvidos, uma vez que os fundos detentores dos CRIs, também são donos do empreendimento a partir do fundo XBXO11. Logo, não deve ser do interesse dos gestores executar todas as garantias em sua plenitude.
Identificação do CRI: 20G0684774, 20G0684823, 20G0684775, 20G0684776, 20G0684778, 20G0684779, 20G0684828
Links:
https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=424937
https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=426679
https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=435304
Confesso que estou impressionado. Além de entender do que fala, sabe escrever ilustrando bem o que deseja dizer. Raro num Brasil de analfabetos. Belo trabalho você faz aqui! Parabéns! Vale um PIX, com certeza
ResponderExcluirMuito obrigado, essa série de postagens não fez muito sucesso, mas acredito ser fundamental o investidor saber o que acontece quando o CRI da ruim!
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