FIIcaEsperto: CRIs que deram problema: CRI Morumbi Plaza

Fundos envolvidos: RECR11

Breve descrição: CRI com risco corporativo para financiar a aquisição do imóvel Morumbi Plaza pela Li Investimentos Imobiliários S.A.

O que aconteceu: Conforme mencionado pelo gestor Moise em Live para o Baroni, o CRI foi idealizado para contar não apenas com a alienação fiduciária do imóvel, mas também com a cessão de recebíveis do aluguel de um inquilino que tinha intenção de ocupar o imóvel. No entanto, pouco tempo depois a pandemia teve início, fazendo com que esse possível inquilino desistisse e desde então não conseguissem mais alugar o prédio. Essa história pode ser conferida no link abaixo, já no momento exato:

https://www.youtube.com/live/21-kw-v4KB8?feature=share&t=1530

Com a situação delicada, alguns covenants deixaram de ser cumpridos e a gestora pode declarar o Vencimento Antecipado do CRI, conforme pode ser visto no Fato Relevante da época:

Fonte: https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=3989

Como a devedora não tinha condições de recomprar a dívida, a gestão prosseguiu com a alienação da laje corporativa. E surpreendentemente a alienação do imóvel aconteceu rapidamente, sendo que o primeiro Fato Relevante saiu em fevereiro/2022 e a Dação de pagamento através do imóvel aconteceu em abril, o que não é o padrão (tais litígios geralmente levam anos).

Concluída a alienação, o desafio agora é a venda ou locação do imóvel, o que não será tarefa fácil, já que se trata de um ativo antigo (20 anos), em uma região (Chucri Zaidan) de alta vacância (acima de 30%) e em um mercado assombrado pelo Home Office. No entanto, a gestão argumenta que a imóvel retomado tem valor superior a dívida, conforme uma avaliação realizada em 2022.

A seguir disponibilizo alguns prints sobre o estudo mencionado acima e um vídeo do Canal Lucas FIIs, onde ele traz mais informações do mesmo estudo.

Fonte: https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=443189

Fonte: https://youtu.be/18Xzsi4oVjo

Perspectivas futuras: Mercado de Lajes Corporativas segue pressionado pelo Home Office e empresas buscando enxugar custos, o que se reflete em vacância muito elevada, principalmente na região em que se encontra imóvel, como foi mostrado anteriormente.

A situação difícil na região e o alto LTV no momento da alienação do imóvel me fazem crer que o Morumbi Plaza vá ficar muitos anos no patrimônio de RECR11, a não ser que a gestão venda o ativo no prejuízo, o que não seria de todo ruim, uma vez que do jeito que se encontra hoje (completamente vago), o imóvel representa apenas custos para o fundo.