Segmentos dos CRIs: Multipropriedade

Diversificação é algo primordial para investidores e um dos pontos de diversificação que você deve aplicar na sua carteira de fundos de papel é a exposição por segmentos, tome cuidado para não investir em fundos diferentes, mas com exposição aos mesmos segmentos. Para calcular sua exposição aos segmentos dos CRIs utilize a minha planilha para fundos de papel.

Planilha da papelada:

https://docs.google.com/spreadsheets/d/1bdVMn-157egULDMexsANX05jUvhEirkzL50yYhcqdiE/edit#gid=173389323

Na imagem a seguir exemplifico a concentração por segmento de uma carteira concentrada, mesmo tendo 6 FIIs de papel de gestoras diferentes (LIFE11, HABT11, HCTR11, KIVO11, NCHB11 e URPR11).

Fonte: Arquivo pessoal

Já na próxima imagem exemplifico uma carteira muito mais saudável do ponto de vista da concentração por segmento dos CRIs.

Fonte: Arquivo pessoal

Características dos Segmentos de CRIs

Explicado como calcular a sua exposição aos segmentos, no restante dessa seção irei trazer as principais características dos segmentos que mais aparecem nos fundos de papel, deixando os segmentos de FIAgros e FI-Infra para as seções dessas classes de ativos.

Investidores com um pouco mais de experiência podem pular essa parte ou passar de forma mais rápida.

Multipropriedade

Com certeza o segmento mais polêmico do mercado, nos CRIs desse segmento os recursos são empregados para financiar a construção de resorts de segunda moradia em que os apartamentos são divididos em cotas que dão acesso a 1 ou 2 semanas de uso pelo seu titular. O fluxo de recebíveis dos CRIs é advindo das prestações pagas pelos devedores pessoa física que adquirem essas cotas de multipropriedade.

Esses resorts geralmente estão localizados em cidades com grande tradição turística ou com potencial para isso, se destacando a cidade de Caldas Novas-GO com suas águas termais e, principalmente, a cidade de Gramado-RS, que recebe muitos turistas querendo passar frio.

 

Fonte: https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=544690

A primeira vez que vi um CRI de Multipropriedade foi em UBSR11 (atual RECR11) em 2019, me recordo de ficar impressionado com a remuneração do CRI, algo como IPCA + 20%, além de ficar impressionado pela taxa média, também tive medo, muito medo. Esse medo se deu pelo desconhecido, mas até hoje em dia eu e muitos outros investidores tem um pé atrás com esse segmento.

As preocupações com CRIs de Multipropriedade advém do fato de ser uma segunda moradia, portanto não essencial; por serem compras feitas por impulso, muitas das vezes alcoolizadas e com vendedores que utilizam estratégias de marketing extremamente agressivas; e o terceiro motivo é porque já deram problema em mais de uma ocasião. Os 2 primeiros fatores fazem com que o índice de distrato (cancelamento de compra de um imóvel) seja extremamente alto, acima de 50%, sendo muito comum meses com mais distratos do que vendas, a depender da época do ano.

 

Fonte: https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=488112

Os problemas a que me refiro no parágrafo anterior não se limitam ao caso Gramado Parks e os fundos da Hectare, que serão tratados em detalhe na seção de CRIs que já deram problema. Mais de uma vez vi CRIs de Multipropriedade sendo renegociados e o fundo de desenvolvimento TORD11 tinha 2 projetos que apresentavam performance preocupante. E mais recentemente começaram a aparecer notícias desanimadoras do FIDC Residence, que financia o empreendimento Hard Rock Resort e está presente no portfólio de URPR11. Saiba mais na notícias abaixo:

https://www.opovo.com.br/noticias/economia/2023/10/20/hard-rock-hotel-fortaleza-atrasa-entrega-das-obras-em-quase-dois-anos.html

Algo que não gosto desse segmento é que são muito vulneráveis, a maioria dos empreendimentos financiados estão em obras, e quando a economia está em crise, as vendas caem e os distratos aumentam. E honrar com esses distratos podem acabar sugando recursos que iriam para marketing e obras, com a desaceleração das obras as vendas caem e os distratos aumentam, formando um ciclo perverso.

Outro problema com os CRIs de Multipropriedade é que as principais praças estão ficando saturadas, principalmente em Caldas Novas, conforme os próprios gestores de TORD11 declararam em um dos relatórios gerenciais para explicar o péssimo desempenho dos projetos do fundo.

Diante de tantos fatores negativos, eu e muitos no mercado veem com maus olhos a presença desse segmento na carteira de fundos de papel, inclusive em fundos High Yield. Ainda mais que os CRIs de Multipropriedade não têm vindo a mercado com taxas que compensem o risco, até mesmo nos CRIs não envolvidos em rolos com a Hectare.

Fonte: https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=534380

Se é um segmento tão problemático, por que gestores compravam esses CRIs? Os fundos da Hectare sabemos que era para se auto-financiar, já em outros fundos não vejo outra explicação que não seja a pressa para concluir a alocação, com o intuito de permitir uma nova emissão o quanto antes. Isso acontece porque geralmente esses CRIs possuem tickets elevados, de várias centenas de milhões.

No momento em que escrevo (outubro/2023), aparentemente, gestores perceberam que os cotistas querem distância de fundos com Multipropriedade, penalizando muito a cotação. Mas não duvido que voltem a alocar nesse segmento quando a euforia voltar ao mercado, pois os investidores ficam distraídos com as cotações subindo.

Caso opte por investir em fundos com esse segmento, estude bem a seção sobre garantias de CRIs pulverizados e tenha tempo disponível para comparar a evolução da Razão PMT dos principais projetos. E reforço para não se entusiasmarem com a garantia “Alienação Fiduciária de cotas da SPE”, pois essa SPE pode estar cheia de dívidas, tornando a alienação algo inviável, levando a perda irrecuperáveis.