Muito comum em fundos de papel High Yield, os CRIs desse segmento financiam incorporadoras que fazem a urbanização de loteamentos, o que geralmente inclui pavimentação; iluminação e construção de praças e outras áreas comuns.
Fonte: https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=530713
Nesses CRIs as principais garantias são a alienação
fiduciária de unidades e a cessão de recebíveis de unidades vendidas de
centenas ou até mesmo milhares de devedores pessoa física, além da cessão de
vendas futuras. E assim como outros CRIs pulverizados, como os de
Multipropriedade, os CRIs desse segmento podem ser monitorados através de
indicadores como Razão PMT e Razão Saldo Devedor / LTV, em caso de dúvidas
retorne para a seção de garantias de CRIs pulverizados.
Fonte: https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=530713
Outra característica muito comum desse segmento é que os projetos financiados geralmente ainda se encontram em construção, portanto monitore a evolução das obras dos CRIs mais representativos e cobre o gestor caso ele não forneça essa informação. E se possível monitore também a evolução das vendas.
Riscos
O grande problema dos CRIs desse segmento é que muitos
deles são extremamente especulativos e localizados em cidades pequenas de
economia fraca. Tome por exemplo o caso do CRI Nova Sousa no fundo URPR11, o
empreendimento abriu milhares de novos lotes, no entanto, ao consultarmos o
resultado do Censo realizado em 2022 temos que a população de Sousa-PB cresceu
apenas 2,2% entre 2010 e 2022.
Contudo, nem todos os CRIs de Loteamento se encontram em cidades pequenas de economia rastejante, há muitos CRIs desse segmento em cidades do Centro Oeste em pleno crescimento devido a força do agro.
Outro risco a ser considerado é que o mercado de loteamento é extremamente fragmentado, logo a maioria dos devedores CNPJ são incorporadoras de atuação regional, portanto, para mim, a garantia aval dos sócios tem valor zero nesse tipo de CRI, pois, a marca não tem tanto valor assim, não sendo muito custoso deixar o CNPJ ir a falência. Uma das exceções é a incorporadora Lote 5, que aparenta ter um porte muito maior do que as demais devedoras de CRIs de Loteamento.
Fonte: https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=530660
Casos que deram problema
Por ampla margem esse é o segmento que mais tem dado problema nos fundos de papel, na seção de CRIs problemáticos vocês poderão conferir os casos do CRI Nova Sousa, CRI Ipatinga, CRI Ávida e o inacreditável caso do CRI Loteamento Goiás.
Essa maior frequência de Defaults se deve a grande quantidade de CRIs desse segmento somada aos fatores de risco mencionados anteriormente. Como o risco desse segmento é elevado, fuja de fundos com concentração elevada em um ou poucos CRIs de Loteamento, ou então tenha uma posição pequena em tais fundos.
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