Segmentos dos CRIs: Home Equity

Home Equity é um segmento que se difundiu recentemente nos fundos imobiliários, mas é uma modalidade de crédito muito comum nos Estados Unidos, a famosa hipoteca da casa, que é quando a tomador de crédito coloca sua casa como garantia, reduzindo drasticamente o custo da dívida para o tomador pessoa física.

O primeiro fundo que me recordo de ter esse tipo de operação foi o BARI11, fundo da Barigui focado nesse tipo de operação. Desde então apareceram CRIs em outros fundos de papel e a não muito tempo atrás tivemos o segundo fundo focado em Home Equity, o KCRE11, um fundo da Kinea em parceria com a Creditas.

Fonte: https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=548154

Fonte: https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=548154

Fonte: https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=548154

 

Nas imagens acima, extraídas do relatório gerencial do KCRE11, podemos ter um melhor entendimento de como funciona esse tipo de operação.

A estruturação desses CRIs geralmente é muito tranquila, pois, ao menos os CRIs que eu conheço exigem que o imóvel esteja performado (concluído) e a relação saldo devedor / garantia (LTV) costuma ser muito baixa. O principal problema nesse tipo de operação é a segurança jurídica, pois no pior cenário a moradia do devedor teria que ser alienada, situação que certamente da bastante margem para disputa na justiça.

Acompanhamento dos CRIs

O acompanhamento desses CRIs é feito através da verificação do histórico de inadimplência da carteira, lembrando que o não pagamento de alguns devedores não significa inadimplência do CRI, em KCRE11 gestores mencionam ser necessário que 18% dos devedores deixem de pagar para seus CRIs serem atingidos. Nas duas imagens a seguir apresento como é feito esse monitoramento em BARI11 e KCRE11, respectivamente.

 

Fonte: https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=523996

 

Fonte: https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=548154

Casos problemáticos

Como foi possível ver no gráfico de inadimplência de BARI11, a inadimplência ultrapassou a marca dos 12%, no entanto, segundo a gestora, não houve impacto sobre os CRIs.

Outro caso que gerou bastante preocupação entre investidores foram os CRIs da WIMO, que tem presença muito forte na carteira do fundo GCRI11. No entanto, analisando os dados apresentados pela gestora não vi motivos para preocupação até o momento que escrevo, pois, o saldo de créditos adimplentes é bem superior ao saldo devedor dos CRIs Sênior, que fazem parte da carteira do fundo. E apesar da recuperação de créditos ser difícil, algum valor certamente pode ser recuperado.

Recomendo que leiam o Relatório Gerencial de GCRI11 de junho/2023 para entenderem o caso.

https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/visualizarDocumento?id=495565

Fonte: https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=544415