Todo FII tem seus defeitos #53: HOFC11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Taxa de administração sem o desconto é bem salgada (1,25% a.a.);

1.2. Fazer alavancagem sem a cobertura de Contratos Atípicos é bem imprudente, porém, a alavancagem não é exagerada

1.3. Ed. Birmann 20, que representa quase 1/3 do fundo, está com sérios problemas de vacância (64%) e a região onde o imóvel se encontra (Santo Amaro) também está com uma ocupação muito baixa. E dando uma olhada nos mapas é possível notar que ele está bem afastado dos demais prédios e percebe-se que não é uma área muito privilegiada, inclusive com várias residências na proximidade. Além de um rio passando bem em frente e rios cortando sampa não tem fama de serem dos mais cheirosos;

1.4. Uma parcela relevante do FII é locada para empresas de tecnologia, ou seja, maiores riscos de vacância devido a home office;

1.5. 7% do PL (antes era 13%) “sem correção”. Nunca vi algo assim, vou propor algo do tipo pro meu locador pra ver se ele aceita;

1.6. Dificilmente consegue fazer uma nova emissão tão cedo para colocar novos imóveis com melhor ocupação no portfólio;

1.7. Teve problemas com inadimplência;

1.8. O fundo apresenta várias dificuldades, mas o VP não cai;

1.9. Qualidade duvidosa dos ativos, vide fotos de “antes” dos retrofits

Fonte: Relatório Gerencial RBCO11

1.10. O fundo tinha algumas RMGs, o rendimento caiu recentemente, provável que tenha sido o fim de uma das RMGs, mas não sei dizer se tem mais alguma outra inflando os rendimentos;

1.11. Concentração excessiva em apenas 3 imóveis;

1.12. Home Office vai cair mais pesado sobre localizações não óbvias;

1.13. Quando o imóvel está parcialmente vago é mais difícil de se repassar a inflação;

1.14. Edifício Corporate Alamedas é alugado inteiramente para um escritório de advocacia e durante a pandemia tive vários amigos advogados trabalhando em Home Office.

2. Qualidades:

2.1. Informação detalhada sobre cada imóvel, inclusive com valor de aquisição (informação importante pra caramba que gestores adoram “enterrar” nos Fatos Relevantes de aquisição);

2.2. Indicação no mapa de onde ficam os prédios, pois nem todo cotista é de São Paulo para saber da localização somente pelo endereço;

2.3. Correram atrás de inadimplências e conseguiram recuperar;

2.4. Negociado a pouco mais da metade do Valor Patrimonial;

2.5. Preço de locação inferior ao pedido nas regiões, algo que é bom pois proporciona mais margens para reajustes, mas também pode ser um indicativo de que os imóveis são inferiores ao da região.

3. Compraria? Não, pois acredito que as Lajes Corporativas ainda vão sofrer muito por causa do Home Office, principalmente aquelas localizadas em regiões menos disputadas.

4. Dicas:

4.1. Seguir com os retrofits, porque a qualidade dos imóveis parece deixar bem a desejar.

5. Dados:

5.1. Data da análise: 06/02/2022

5.2. Cotação: R$ 51,04

5.3. VP: R$ 100,22

5.4. P/VP: 0,51x

5.4. Contexto: Variante ômicron aumentando o número de casos, mas não se vê mais imposições de isolamento.

Observações:
- O objetivo do post não é denegrir o fundo, mas expor alguns defeitos e abrir uma discussão saudável
- Não aprofundo para não alongar o post, caso queira uma explicação melhor basta comentar
- Não é recomendação de compra/venda, é apenas a opinião de uma sardinha pessimista