Todo FII tem seus defeitos #45: XPML11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Demora na divulgação de dados, estou no começo de fev/22 e tendo que analisar dados de nov/21;

1.2. Fundo já pediu carência de seus CRIs 2 vezes, sendo que o fundo está com carência das suas dívidas desde março/2020 (serão 27 meses em carência no total), ou seja, juros sobre juros e correção da dívida pelo IPCA a mais de 2 anos;

1.3. Maioria do portfólio é desconhecida pra mim, não sei dizer se são ativos de alta qualidade como os do HGBS11;

1.4. Ameaça do E-commerce pode diminuir a procura por espaços e reduzir o aluguel médio. Apesar de que eu acredito que a demanda por espaços em Shoppings no Brasil deve se manter, mas o risco existe e não deve ser desprezado;

1.5. Dividend Yield inferior a seus pares (VISC11, MALL11...);

1.6. Uma parcela relevante da cota é a “marca” XP.

2. Qualidades:

2.1. FII tem bastante espaço na mídia, algo que pode ser bem útil para quem deseja fazer trades;

2.2. Utiliza alavancagem e não esconde os passivos do fundo;

2.3. Vacância não saiu tanto do controle durante a pandemia

Fonte: Relatório Gerencial XPML11

2.4. Queda do Valor Patrimonial em 2021, algo que faz sentido;

2.5. “Data Com” rendimentos na segunda quinzena do mês, possibilitando a estratégia de 2 rendimentos no mês.

3. Compraria? Sim, gosto de FIIs de Shopping por não ficarem nas mãos de poucos inquilinos, mas acho o DY de XPML11 um pouco baixo, por isso dou preferência a outros fundos para posições de prazo maior, mas este fundo pode render trades muito bons.

4. Dicas:

4.1. Em vez de apresentar um gráfico por região, apresentar por cidade;

4.2. Criar uma tabela compilando os dados dos shoppings.

5. Dados:

5.1. Data da análise: 05/02/2022

5.2. Cotação: R$ 96,56

5.3. VP: R$ 101,72

5.4. P/VP: 0,95x

5.4. Contexto: Shoppings abertos praticamente sem restrições no final do ano, mas variante ômicron e risco de uma recessão podem impactar nos resultados do fundo.

Observações:
- O objetivo do post não é denegrir o fundo, mas expor alguns defeitos e abrir uma discussão saudável
- Não aprofundo para não alongar o post, caso queira uma explicação melhor basta comentar
- Não é recomendação de compra/venda, é apenas a opinião de uma sardinha pessimista