Todo FII tem seus defeitos #154: FVPQ11

1. Defeitos/riscos:

1.1. Shopping próximo ao Via Parque;

1.2. Imóvel localizado no Rio de Janeiro;

1.3. Informe anual indica que há um cotista com mais de 27% das cotas, que é a Aliansce Sonae. A Rio Bravo diz que a empresa não atuou na incorporação do imóvel. Mesmo assim não me agrada essa posição relevante

1.4. Inadimplência de 2019 não era assim tão baixa

1.5. Despesa operacional muito relevante. Segundo a gestão o motivo é despesas com vacância, entretanto, a vacância não subiu tanto nos últimos anos (o máximo foi 7,4%)

2. Qualidades:

2.1. Espaço de shows Qualistage é um grande atrativo para o shopping, tanto nas vendas de ingressos quanto na atração de clientes para o local;

2.2. Vacância em 2019 era próximo de 2%

2.3. Shopping administrado pela Aliansce Sonae, uma das maiores do mercado;

2.4. Taxa de administração de apenas 0,12% a.a.;

2.5. Gestão passiva, então nada de gestor fazer emissão para comprar shopping de menor qualidade;

2.6. Negociado com muito desconto frente ao valor patrimonial;

2.7. Vendas se aproximando dos valores de 2019, mesmo com o impacto da Covid

3. Compraria? Sim, gosto de shoppings e o fato de ser gestão passiva ajuda bastante.

4. Dicas:

4.1. Retirar as comparações com 2020 e 2021, são completamente inúteis.

5. Dados:

5.1. Data da análise: 12/10/2022

5.2. Cotação: R$ 119,00

5.3. VP: R$ 198,40

5.4. P/VP: 0,60x

5.4. Contexto: SELIC em 13,75% a.a., 3 meses seguidos de deflação e otimismo na mídia quanto aos shoppings.

5.5. Conhecimento sobre o fundo: Baixo

Observações:
- O objetivo do post não é denegrir o fundo, mas expor alguns defeitos e abrir uma discussão saudável
- Não aprofundo para não alongar o post, caso queira uma explicação melhor basta comentar
- Não é recomendação de compra/venda