1. Defeitos/riscos:
1.1. Laje
Corporativa localizada no centro do Rio de Janeiro e há muitos relatos de que
essa região está sendo deixada de lado pelas empresas;
1.2. Vacância
de quase 50% e deve aumentar ainda mais com a recente saída da Wilson Sons
https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=360672&flnk
1.3.
Vários casos de inadimplência e/ou necessidade de despejo
https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=361186&flnk
1.4. Valor
patrimonial caindo ano após ano
1.5. Único
inquilino relevante (Wilson Sons) irá desocupar o imóvel
1.6. Despesas operacionais consumindo 25% das receitas;
1.7. DRE
não discrimina receitas recorrentes e não recorrentes, dificultando a
previsibilidade do rendimento mínimo a ser esperado
1.8. Gestão
da BTG é muito questionada nesse fundo, o vídeo a seguir mostra alguns desses
casos:
https://www.youtube.com/watch?v=tdNEPNA7Z6o
2.
Qualidades:
2.1. Prédio
de excelente padrão construtivo e recebe bastante atenção por parte da mídia
2.2.
Fundo com uma década de existência, então, mesmo sendo um imóvel localizado no
Rio de Janeiro, o edifício deve ter se valorizado nominalmente nesses anos. Em
uma eventual alienação acredito que haveria bastante ganho de capital apurado;
2.3. Localizado
a 500 metros do metrô;
2.4.
Valor de Mercado/m² abaixo de R$3000/m².
3.
Compraria? Não, já ouvi em mais de uma ocasião que o Rio de Janeiro está
crescendo para outros lados e o centro está ficando para trás.
4. Dicas:
4.1. Acrescentar
um gráfico de histórico de vacância, informação básica em fundos de tijolos,
ainda mais nesse que sofre bastante com a saída de inquilinos.
5. Dados:
5.1. Data
da análise: 12/10/2022
5.2.
Cotação: R$ 18,95
5.3. VP:
R$ 66,16
5.4.
P/VP: 0,28x
5.4.
Contexto: SELIC em 13,75%, galpões logísticos ainda em alta, shoppings
apresentando uma boa recuperação e lajes corporativas estáveis. Situação do Rio
de Janeiro continua na mesma.
5.5.
Conhecimento sobre o fundo: Acompanho a vários anos por curiosidade
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