Todo FII tem seus defeitos #152: MAXR11

1. Defeitos/riscos:

1.1. Padrão construtivo bem abaixo do que é comumente encontrado em fundos imobiliários

1.2. 1/3 do fundo em comodato há mais de 3 anos, nesse tipo de contrato o fundo está cedendo os imóveis para se livrar de custos com condomínio, IPTU, etc.

1.3. Relatos de cotistas de longa data mostram que o BTG pouco se importa com o fundo

1.4. Problemas de inadimplência no passado;

1.5. Devido a alta concentração em um inquilino e a passividade da gestão é de se esperar decisões futuras desfavoráveis aos cotistas.

2. Qualidades:

2.1. Fundo pertencente ao segmento de renda urbana, um dos dois que considero como mais adequado para investidores de longo prazo

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/05/como-eu-faco-valuation-de-fundos_26.html

2.2. Boa parte dos imóveis estão localizados em capitais ou regiões metropolitanas

2.3. Lojas exigem localidades com grande fluxo de pessoas;

2.4. No valor de mercado atual o R$/m² dos imóveis está em 1550, valor extremamente baixo;

2.5. Fundo com mais de uma década de existência, logo há muita inflação incorporada aos imóveis. Em uma eventual alienação de um ou mais dos imóveis haveria muito ganho de capital a ser distribuído. Entretanto não acredito que isso venha a acontecer, vide que a gestão está muito acomodada.

3. Compraria? Não, há fundos de renda urbana melhores.

4. Dicas:

4.1. Acrescentar um gráfico de histórico de vacância.

5. Dados:

5.1. Data da análise: 12/10/2022

5.2. Cotação: R$ 82,96

5.3. VP: R$ 120,20

5.4. P/VP: 0,69x

5.4. Contexto: SELIC em 13,75% e fundos de tijolos subindo consideravelmente devido ao fim do ciclo de alta de juros.

5.5. Conhecimento sobre o fundo: Baixo

Observações:
- O objetivo do post não é denegrir o fundo, mas expor alguns defeitos e abrir uma discussão saudável
- Não aprofundo para não alongar o post, caso queira uma explicação melhor basta comentar
- Não é recomendação de compra/venda