Todo FII tem seus defeitos #151: SARE11

1. Defeitos/riscos:

1.1. Quase um mono imóvel (WT Morumbi);

1.2. Vacância persistente no imóvel WT Morumbi (17,1%);

1.3. Localização do imóvel não é ruim, mas também não está na mais área mais nobre da cidade ou em sua vizinhança

1.4. Mesma renda de março/21, ou seja, um ano e meio antes

1.5. Porcentagem relevante dos contratos vai passar por revisionais em 2023 e não acredito na recuperação do segmento até lá

1.6. Grande quantidade de dinheiro em caixa (117MM) e em fundos de papel (168MM), que não é o foco dos cotistas;

1.7. Linha “Outras despesas” bem relevante e não há um bom detalhamento quanto a isso

1.8. Não me agrada a mistura de segmentos (Lajes corporativas e galpões logísticos);

1.9. Gestor não menciona a presença de RMG, apesar de que esta não é tão relevante para o fundo. E não deve ser sentida em dezembro/22, quando acabar;

1.10. Não esconde o passivo (CRI WT), mas não informa o custo do CRI devido pelo fundo.

2. Qualidades:

2.1. Escrituração pelo Itaú, então não implica necessariamente em mais um informe de rendimentos a declarar, já que muitos possuem cotas de fundos da Kinea;

2.2. Principal ativo do fundo é um Triple A

2.3. Fundos de papel são uma ótima cobertura para as amortizações do fundo, apesar do Hegde ser exagerado;

2.4. Ativos logísticos muito bem localizados (Raio 30Km de São Paulo);

2.5. Renda com imóveis subindo, saindo de 5,1MM em agosto/2021 para 5,6MM em agosto/2022;

2.6. Inquilinos conhecidos e com bom perfil de crédito, exceto a We Work

3. Compraria? Não, não acho que o futuro das lajes corporativas seja tão promissor, principalmente para aquelas fora das áreas mais nobres. Para entender melhor minha opinião sobre fundos de tijolos:

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/05/como-eu-faco-valuation-de-fundos_26.html

4. Dicas:

4.1. Melhorar a transparência quanto aos passivos do fundo;

4.2. A imagem da localização está melhor nos relatórios gerenciais mais antigos.

5. Dados:

5.1. Data da análise: 12/10/2022

5.2. Cotação: R$ 78,25

5.3. VP: R$ 97,91

5.4. P/VP: 0,80x

5.4. Contexto: SELIC em 13,75% e fundos de tijolos subindo consideravelmente devido ao fim do ciclo de alta de juros.

5.5. Conhecimento sobre o fundo: Baixo

Observações:
- O objetivo do post não é denegrir o fundo, mas expor alguns defeitos e abrir uma discussão saudável
- Não aprofundo para não alongar o post, caso queira uma explicação melhor basta comentar
- Não é recomendação de compra/venda