Todo FII tem seus defeitos #150: DVFF11

1. Defeitos/riscos:

1.1. Gestão Devant, que em vários momentos demonstrou não estar alinhada com os interesses dos cotistas (ancoragem de fundos da casa, emissões consecutivas, tentativa de emissões sem a menor condição, censura de comentários em redes sociais...);

1.2. Origem do fundo é meio polêmica, já que o FOF foi ancorado por DEVA11, algo que na época gerou revolta entre os cotistas do fundo de papel;

1.3. Ancoragem do fundo logístico da casa (DPRO11), FOFs ancorando emissões da própria gestão já é algo corriqueiro no mundo dos fundos imobiliários (estão fazendo isso até mesmo com fundos de papel). Entretanto, em DVFF11 os gestores nem esperaram o fundo encorpar um pouco para fazerem isso. Além de que agora temos a seguinte situação: DEVA11 ancorou DVFF11 e este ancorou DPRO11;

1.4. Fundo DPRO11 é cheio de rolos: monoimóvel + monoinquilino + contrato típico + alavancagem de 200% de curto prazo (6 a 18 meses);

1.5. No início do fundo compraram vários CRIs bem conhecidos pelos cotistas de DEVA11 (GPK, Circuito de Compras, WAM e loteamento goiás). Atualmente restou apenas WAM e melhoraram a diversificação da carteira;

1.6. Posição em KNCR11, fundo muito High Grade, portanto não suporta 2 taxas de administração, sobrando pouca coisa para o cotista;

1.7. Mesmo sendo um FOF recente possui cotas de BRCR11, um fundo de lajes corporativas muito problemático que está descontado desde que me conheço por investidor de fundos imobiliários. Era um dos queridos dos FOFs em 2018 e 2019, mas nunca foi pra frente;

1.8. Outros fundos que não me agradam: BPML11 (alavancagem toma toda a renda), HGRE11 (Yield muito baixo), VSLH11 (Yield não faz jus ao risco incorrido), AIEC11 (problemas com um inquilino relevante), GALG11 (não consegue subir o rendimento mesmo tendo muitos contratos atípicos), GTWR11 (locado para o Banco do Brasil) e XBXO11 (evolução do empreendimento Circuito de Compras muito abaixo do esperado).

2. Qualidades:

2.1. Taxa de administração não é cara (0,80%a.a.);

2.2. Fundo pequeno (100MM), algo que lhe proporciona mais agilidade nos trades;

2.3. Fundo relativamente recente (abril/2021), ou seja, não carrega prejuízos da bolha do final de 2019;

2.4. Um dos maiores duplos descontos dos FOFs, chegando a quase 30%

2.5. Aproximadamente ¾ de DVFF11 são fundos de tijolos, algo excelente para quem quer aproveitar o ciclo de queda de juros.

3. Compraria? Da até vontade de comprar devido ao desconto elevado, no entanto, evito comprar fundos geridos pela Devant e custodiados por empresas que não conheço (Banco Daycoval).

4. Dicas:

4.1. Informar a Taxa Média da carteira de CRIs;

4.2. HGRU11 é Varejo, não corporativo.

5. Dados:

5.1. Data da análise: 12/10/2022

5.2. Cotação: R$ 74,76

5.3. VP: R$ 95,31

5.4. P/VP: 0,78x

5.4. Contexto: SELIC em 13,75%, fundos de tijolos e FOFs subindo bastante e rendas dos fundos de papel caindo bastante devido a 3 meses de deflação consecutivos.

5.5. Conhecimento sobre o fundo: Nunca fui cotista, mas conheço bem a gestora e por curiosidade leio os relatórios gerenciais de DVFF11 às vezes.

 

Observações:
- O objetivo do post não é denegrir o fundo, mas expor alguns defeitos e abrir uma discussão saudável
- Não aprofundo para não alongar o post, caso queira uma explicação melhor basta comentar
- Não é recomendação de compra/venda