Todo FII tem seus defeitos #67: BPML11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Dívida curta é relevante e vence em 2022;

1.2. Fundo negociado abaixo do VP e somado ao item 1.1., conclui-se que existe a possibilidade de emissão abaixo do VP em breve;

1.3. Estranho comportamento do VP em maio de 2020, saindo de R$ 100,00 para mais de R$ 130,00;

1.4. Até onde sei FIIs não podem rolar dívidas, o que complica ainda mais a situação do fundo;

1.5. Alta da SELIC aumenta os custos das dívidas;

1.6. Se não estou enganado, o fundo foi formado a partir de Shoppings vendidos pela Brasil Malls (BRML3), e nas notícias da época me lembro que mencionavam que estavam vendendo os shoppings não tão bons do portfólio;

1.7. Alavancagem e contratos típicos não costuma combinar muito, mas como Shoppings possuem diversificação de inquilinos diminui um pouco o risco;

1.8. Imóveis fora de grandes centros. Isso não é um defeito em si, mas uma característica do fundo. Entretanto, o mercado não precifica muito bem fundos com tais operações;

1.9. Queda relevante dos rendimentos no segundo semestre de 2021, inclusive em dezembro, o que demonstra que as dívidas estão pesando muito sobre os resultados;

1.10. Despesas operacionais em 2021 representaram quase 50% da receita, ou seja, os gestores não abriram mão de sua remuneração mesmo com a situação difícil do fundo.

2. Qualidades:

2.1. Transparência quanto aos passivos do fundo;

2.2. Dívida longa com baixo custo (CDI + 1,5%);

2.3. Maioria dos shoppings com alta taxa de ocupação

2.4. IPCA facilita o pagamento da dívida, uma vez que os aluguéis tendem a ser reajustados pela inflação e as parcelas estão atreladas ao CDI;

2.5. Imóveis em localizações B geralmente são adquiridas com Cap Rates maiores, no entanto, o fundo teve início em julho/19, período em que o otimismo exagerado estava começando.

3. Compraria? Somente após ficar mais claro como vão lidar com a dívida de curto prazo.

4. Dicas:

4.1. Explicar como vão lidar com a dívida curta;

4.2. Ajustar o Valor Patrimonial do fundo, porque está muito esquisito.

5. Dados:

5.1. Data da análise: 11/02/2022

5.2. Cotação: R$ 68,34

5.3. VP: R$ 134,18

5.4. P/VP: 0,51x

5.4. Contexto: Restrições da pandemia diminuíram bastante, mas perspectiva de recessão traz um pouco de pessimismo.

Observações:
- O objetivo do post não é denegrir o fundo, mas expor alguns defeitos e abrir uma discussão saudável
- Não aprofundo para não alongar o post, caso queira uma explicação melhor basta comentar
- Não é recomendação de compra/venda, é apenas a opinião de uma sardinha pessimista