Todo FII tem seus defeitos #66: BLMG11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Gestora tem intenção de reduzir alavancagem, o que inevitavelmente irá diminuir os rendimentos;

1.2. Carência de amortização e juros em alguns dos passivos podem estar maquiando os rendimentos atuais e é difícil calcular como vai ficar o rendimento ao fim dessa carência;

1.3. Menciona carências, mas não fala até quando elas vão. Além de falar das carências como se fosse algo bom, realmente, é muito bom no curto prazo, mas no médio e longo prazo não é nada bom (juros sobre juros + correção monetária + juros sobre correção monetária)

1.4. 45% do fundo localizado no Rio de Janeiro, o contrato é forte e o cliente é a Via Varejo, mas imóveis no RJ geralmente são problemáticos;

1.5. Passivo (dívidas) maior do que ativos (imóveis), algo que assusta um pouco;

1.6. Contratos atípicos impedem que os aluguéis subam acima da inflação.

2. Qualidades:

2.1. Galpões modernos, pois para atender as necessidades de empresas que operam e-commerce não é qualquer galpão;

2.2. Alavancagem lastreada por contratos atípicos com empresas grandes;

2.3. Cap rate dos imóveis é superior aos custos das dívidas;

2.4. Transparência sobre os passivos do fundo (custo, duração, despesas...);

2.5. Balanço Patrimonial do fundo, uma informação essencial para um fundo alavancado;

2.6. Custo de dívida baixo (fundo foi lançado na janela de SELIC baixa);

2.7. Gestores interagem com os cotistas do fórum do ClubeFII;

2.8. Alavancagem confere bons rendimentos e bons imóveis conferem rentabilização do patrimônio, então, caso o mercado evolua bem, os investidores vão ter o melhor dos 2 mundos, valorização do patrimônio com um bom carrego;

2.9. Gestora realizando operações de desenvolvimento (ampliação do imóvel de Extrema), aumentando ainda mais a TIR dos investidores;

2.10. Como disse nos defeitos, falta informações sobre as carências, mas olhando o gráfico de “Performance em R$/Cota” da pra ver que o fundo tem uma despesa financeira relevante, o que é esperado e indica que há CRIs já fora de carência

3. Compraria? Sim, não tenho preconceito com fundos de tijolos alavancados e os imóveis parecem ser modernos e bem localizados.

4. Dicas:

4.1. Trazer mais informações sobre o imóvel em Jandira, que é uma localização que os investidores não estão muito habituados;

4.2. Acrescentar um plano de amortização das dívidas.

5. Dados:

5.1. Data da análise: 11/02/2022

5.2. Cotação: R$ 91,84

5.3. VP: R$ 94,81

5.4. P/VP: 0,97x

5.4. Contexto: Expectativa de inflação ser repassada nos FIIs de tijolos, o que aumentaria os rendimentos nominalmente.

Observações:
- O objetivo do post não é denegrir o fundo, mas expor alguns defeitos e abrir uma discussão saudável
- Não aprofundo para não alongar o post, caso queira uma explicação melhor basta comentar
- Não é recomendação de compra/venda, é apenas a opinião de uma sardinha pessimista