Todo FII tem seus defeitos #65: RBRF11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Taxa de performance que não seja sobre o IFIX não faz sentido;

1.2. Ganho de capital não realizado negativo, ou seja, no geral RBRF11 está no prejuízo nos FIIs em que possui cotas. Deixo aqui os meus parabéns a gestão pela transparência quanto a esse ponto

1.3. Investimento em BRCR11 (3,65% do PL), FII de lajes corporativa com dificuldade de preencher a vacância antes mesmo da pandemia, imagine agora;

1.4. Deve estar tomando um prejuízo imenso em HGRE11 (3,79% do PL). O mesmo vale para JSRE11 (3% do PL);

1.5. Boa parte dos FIIs de Papel são bem High Grade e duas taxas de administração devem impactar bem os rendimentos;

1.6. 4,02% em RCRB11, não lembro o porquê, mas sei que não gosto desse FII;

1.7. FOF com PL de mais de 1 bilhão, ou seja, seu tamanho atrapalha na realização de trades;

1.8. Não conseguiu obter ganho de capital no final de 2021, mesmo com a alta expressiva do IFIX;

1.9. 3,97% do PL no CRI Cabreúva, que tem remuneração pré-fixada de apenas 8,5% a.a. e depois vai para IPCA + 4,5%, um verdadeiro empréstimo de pai pra filho;

1.10. Carteira de FIIs de tijolo muito concentrada em Lajes (25% do PL e 50% dos tijolos);

1.11. Gestores ignoraram completamente o segmento de Renda Urbana, que é o meu favorito em FIIs de Tijolos devido a quase obrigatoriedade de serem bem localizados;

1.12. Carteira conservadora demais, pelo menos pra mim.

2. Qualidades:

2.1. Histórico de alocação por classe de ativo (Tijolo ou papel);

2.2. Não ignora FIIs de papel, tendo proporção similar ao IFIX;

2.3. Investimento direto em CRIs, diminuindo o dinheiro que vai embora com 2 taxas;

2.4. Informa reserva de lucro não distribuído, no RG em que fiz análise estava em R$0,45/cota;

2.5. Se posicionou no Relatório Gerencial de que não iria realizar emissões com o preço no secundário abaixo do Valor Patrimonial;

2.6. Renúncia temporária de Taxa de Gestão sobre fundos da casa;

2.7. Investimento em operações não disponíveis para pessoas físicas, entretanto, não trás informações sobre tais empreendimentos.

3. Compraria? Não, não gosto de FOFs, principalmente os bilionários. Além de que gosto de fazer “Stock Picking” e meus próprios trades.

4. Dicas:

4.1. Acrescentar no Relatório Gerencial informações sobre ativos não negociados em bolsa, como o “FL 2 FII Global Apartamentos”;

4.2. Em vez de comentar sobre o duplo desconto do FOF, acrescentar um gráfico ou tabela demonstrando tal desconto;

4.3. Incluir no site do fundo o VP atualizado.

5. Dados:

5.1. Data da análise: 10/02/2022

5.2. Cotação: R$ 72,38

5.3. VP: R$ 87,34

5.4. P/VP: 0,83x

5.4. Contexto: Recuperação intensa do IFIX no final de 2021, inclusive de FOFs, entretanto, a alta não foi suficiente para que FOFs voltassem a ter ganho de capital representativos.

Observações:
- O objetivo do post não é denegrir o fundo, mas expor alguns defeitos e abrir uma discussão saudável
- Não aprofundo para não alongar o post, caso queira uma explicação melhor basta comentar
- Não é recomendação de compra/venda, é apenas a opinião de uma sardinha pessimista